鄭州和開封被河南省作為試點(diǎn)，開啟提升期房預(yù)售門檻、探索“現(xiàn)房銷售”的模式。河南其他城市會(huì)不會(huì)跟隨？2月8日，河南省住建廳一位工作人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，并不一定，“第一個(gè)石頭還沒摸到。以后如何，誰也說不準(zhǔn)”。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者分析，“鄭州市保交樓難度最大、爛尾樓最多、房企暴雷的項(xiàng)目很多。對(duì)這樣的城市來說，實(shí)施現(xiàn)房銷售很有必要，只有這樣才能避免保交樓問題再現(xiàn)?！?但李宇嘉也指出，現(xiàn)房比期房更貴，購(gòu)房者是不是樂意買單？這是個(gè)問題。
我國(guó)期房銷售模式已施行約30年，2021年6月開始，房企債務(wù)問題浮現(xiàn)，期房交付問題凸顯。此時(shí)，呼吁現(xiàn)房銷售的聲音開始增加。
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上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%。但分析人士判斷，到2028年，其規(guī)模占比有望達(dá)到20%。這也意味著，后續(xù)市場(chǎng)中每5套住房，就有1套現(xiàn)房。
河南探索“現(xiàn)房銷售”
進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出上述精神。
這是否意味著，河南省其他城市也將在未來延續(xù)提升預(yù)售門檻、探索現(xiàn)房銷售的模式？2月8日，河南省住建廳一位工作人員對(duì)記者表示，“不一定，現(xiàn)在只是探索階段，(摸著石頭過河)，第一個(gè)石頭還沒摸到。以后如何，誰也說不準(zhǔn)。”
2022年7月，網(wǎng)絡(luò)上曾經(jīng)短暫性出現(xiàn)一波交付難的問題。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)大約有271份停貸告知書，涉及到多個(gè)省份，而河南省則排在首位。受該事件影響，自此以后，現(xiàn)房銷售的呼聲越來越強(qiáng)。
上海易居房地產(chǎn)研究院分析，此次河南省主動(dòng)把鄭州和開封作為試點(diǎn)，實(shí)際上是延續(xù)了2022年下半年以來的保交樓工作思路，同時(shí)又結(jié)合2023年住房工作精神，具有非常好的示范效應(yīng)。
李宇嘉指出，保交樓難題并非“預(yù)售制度”引發(fā)的，核心是預(yù)售資金監(jiān)管和審批過程中，流程、環(huán)節(jié)、資料等不規(guī)范操作以及監(jiān)管缺失造成的。他表示，只要預(yù)售資金監(jiān)管到位、流程與環(huán)節(jié)合規(guī)、資料規(guī)范充分，預(yù)售制度可以更好地延續(xù)。
2月8日，河南省住建廳工作人員曾對(duì)記者表示，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出的是“方向”，具體要看鄭州市的落實(shí)，各地市情況不同，預(yù)售門檻究竟如何設(shè)定，每個(gè)地方可能不同。
假設(shè)提升預(yù)售門檻，積極探索現(xiàn)房銷售，可能會(huì)帶來哪些效應(yīng)？李宇嘉對(duì)記者分析，現(xiàn)房銷售可以解決保交樓難題，但也會(huì)極大地提高住房供應(yīng)成本?，F(xiàn)房供應(yīng)的房子價(jià)格會(huì)高。目前，鄭州市的房源供大于求，房?jī)r(jià)下跌的背景下，新銷售房源倘若價(jià)格高，究竟會(huì)不會(huì)有人樂意買單？這也是個(gè)值得思考的問題。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，買房通常是普通家庭的最大開支，對(duì)于經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的剛需層來說，購(gòu)買相對(duì)便宜又能夠保交樓的期房，仍然是最佳選擇。購(gòu)房者會(huì)在期房和現(xiàn)房之間衡量性價(jià)比。
不過，值得說明的是，記者注意到，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院最新的研究報(bào)告，從全國(guó)來看，歷年現(xiàn)房?jī)r(jià)格總體上比期房?jī)r(jià)格還要低。以2022年為例，現(xiàn)房?jī)r(jià)格8326元/平方米，期房?jī)r(jià)格10486元/平方米，兩者價(jià)差2159元/平方米。
理論而言，現(xiàn)房的認(rèn)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)較小，價(jià)格應(yīng)比期房要高，為何會(huì)出現(xiàn)這種反?，F(xiàn)象？2月8日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“因?yàn)槟壳笆忻嫔系牟糠脂F(xiàn)房，其實(shí)屬于滯銷盤或尾盤，即戶型或產(chǎn)品存在瑕疵，所以其房?jī)r(jià)會(huì)比較低。”
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)記者分析，河南省鄭州市是保交付困難的城市，在這個(gè)城市率先開展“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，是為了消除購(gòu)房者對(duì)交付問題的顧慮。但郭毅提醒，這是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，這種側(cè)面推動(dòng)市場(chǎng)的方式，對(duì)于恢復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，其實(shí)很難發(fā)揮十分奏效的作用。
另外，郭毅指出，地方政府出臺(tái)政策的宗旨是提振市場(chǎng)信心，肯定不希望將企業(yè)“一棒子打死”，反而會(huì)設(shè)法為企業(yè)提供更多支持。鑒于此，鄭州市和開封市不可能一步到位地實(shí)施現(xiàn)房銷售，而是先提高預(yù)售門檻，再“探索”現(xiàn)房銷售。具體操作，可能會(huì)從個(gè)別項(xiàng)目少量匹配現(xiàn)房房源開始，然后逐步增加規(guī)模。
5年后每5套房就有1套現(xiàn)房？
上海易居房地產(chǎn)研究院曾對(duì)2013年以來全國(guó)現(xiàn)房銷售的規(guī)模占比做過分析，2018年開始，現(xiàn)房銷售占比持續(xù)走低，分析人士認(rèn)為，這說明住宅交易市場(chǎng)中，認(rèn)購(gòu)期房的比例越來越大。不過，這一態(tài)勢(shì)在2021年的6月份開始扭轉(zhuǎn)。
1994年，《城市商品房預(yù)售管理辦法》正式頒布，預(yù)售制成為我國(guó)商品房銷售的主要方式之一。若據(jù)此統(tǒng)計(jì)，我國(guó)內(nèi)地期房銷售模式已實(shí)行30年。2021年6月開始，房企債務(wù)問題逐步暴露，期房交付問題若隱若現(xiàn)。
在此背景下，購(gòu)房者對(duì)于認(rèn)購(gòu)期房產(chǎn)生較大顧慮，開始熱衷進(jìn)入現(xiàn)房市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2021年6月份，全國(guó)現(xiàn)房銷售占比為9.5%，隨后該指標(biāo)總體處于攀升態(tài)勢(shì)，至2021年12月為10.4%。而到了2022年，該指標(biāo)繼續(xù)上升，2022年12月達(dá)13.9%。
值得一提的是，2023年1月，住建部強(qiáng)調(diào)“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一個(gè)信號(hào)，意味著2023年現(xiàn)房銷售的改革號(hào)角吹響。
海南成為目前全國(guó)第一個(gè)推行現(xiàn)房銷售的省份。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020—2022年3年期間，海南現(xiàn)房銷售的占比分別為20%、24%和39%，該占比拉升迅速。也就是說，海南省10套住宅銷售中，就有4套是現(xiàn)房。而青海的現(xiàn)房銷售規(guī)模占比最低，僅有4%。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，近年來，部分省市陸續(xù)進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作，其中，海南省已要求全面現(xiàn)房銷售。熱點(diǎn)城市部分地塊亦在拍賣環(huán)節(jié)設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，短期來看，進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的城市或有所增加，但全國(guó)大范圍推廣的可能性相對(duì)有限，更多城市仍將采取預(yù)售制。
數(shù)據(jù)顯示，黑龍江、天津、吉林、遼寧的現(xiàn)房銷售占比較高，分別為39%、34%、26%和21%。上海易居房地產(chǎn)研究院分析人士認(rèn)為，這和相關(guān)省份樓市行情不景氣有關(guān)，由于銷售市場(chǎng)表現(xiàn)不好，所以銷售周期或去化周期明顯拉長(zhǎng)，進(jìn)而使得部分項(xiàng)目在期房階段無法順利銷售，最終形成現(xiàn)房層面的待售房源。
北京、上海的現(xiàn)房銷售占比為23%和20%。上海易居房地產(chǎn)研究院分析人士認(rèn)為，這是和相關(guān)城市預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)較高有關(guān)，很多預(yù)售項(xiàng)目，工程進(jìn)度接近封頂或現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而使得現(xiàn)房銷售占比會(huì)略高。
上海易居房地產(chǎn)研究院曾對(duì)全國(guó)31省份現(xiàn)房銷售面積同比增速進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計(jì)。2022年，部分省份的現(xiàn)房銷售增速高于預(yù)期，如云南、福建和湖北，同比增速分別為41%、33%和32%。以云南為例，2022年保交樓事件后，購(gòu)房者更偏好買現(xiàn)房，對(duì)認(rèn)購(gòu)期房非常謹(jǐn)慎，尤其回避有債務(wù)違約信息的房企期房項(xiàng)目。
此前，各地對(duì)于現(xiàn)房銷售的改革，更多是從鼓勵(lì)和自愿的角度出發(fā)。2023年開始，包括山東、安徽、河南和四川的改革，開始跳出鼓勵(lì)和自愿范疇，上升為“試點(diǎn)”概念。
上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%。其分析指出，到2028年，全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達(dá)到20%，這也意味著后續(xù)市場(chǎng)中每5套住房就有1套現(xiàn)房。
“現(xiàn)房銷售占比的上升，實(shí)際上也是各地土地供應(yīng)模式轉(zhuǎn)型的過程，這也意味著，后續(xù)各地土地供應(yīng)中，現(xiàn)房銷售的條款明顯會(huì)增加。此類改革下，土地、房地產(chǎn)開發(fā)、住房交易等市場(chǎng)都會(huì)發(fā)生重要的變化?！?嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
（文章來源：華夏時(shí)報(bào)）
標(biāo)簽： 現(xiàn)房銷售
