時隔半年，深圳頂級學(xué)區(qū)房——百花片區(qū)二手房的價格再探新低，但“有價無市”成了今年的常態(tài)。
3月下旬，第一財經(jīng)記者走訪了深圳福田區(qū)百花片區(qū)，彼時房屋中介告訴記者，帶“雙實驗”學(xué)位的國城花園44平方米的一房業(yè)主報價是1500萬元，并且僅一套在售。
時隔半年，9月底，記者再次走訪該片區(qū)，房屋中介告訴第一財經(jīng)記者，“目前該片區(qū)44平方米一房在售的有約10套，市場上業(yè)主最低報價是1300萬。”
從3月到9月，片區(qū)最受歡迎且單價最高的國城花園一房數(shù)量從一到十，價格也再現(xiàn)新低，但成交量卻幾乎為“零”。 在該片區(qū)工作8年的中介王力告訴第一財經(jīng)記者，現(xiàn)在國城花園的一房和三房與去年成交價對比還是高了幾十到上百萬，去年11月份成交的國城花園44平方米一房價格為1220萬。
但王力表示，即使是市場上的最低報價，房子仍賣不動。
相比于早兩年“一有空房就被搶光”的“盛況”，今年百花片區(qū)著實有些“涼了”。業(yè)內(nèi)不少人士認為，二手房政府指導(dǎo)價、限制離婚買房政策以及教育均等化等都導(dǎo)致買家觀望、業(yè)主降價。
同時，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究部主管華洪對第一財經(jīng)記者表示，深圳“天價學(xué)區(qū)房”在報價上相比去年可能會有所上漲，但沒有成交的支撐，這種報價很飄渺。同時，參考價政策以及學(xué)區(qū)房改革，在很大程度上已經(jīng)對市場買家形成了止?jié)q的預(yù)期，而目前調(diào)控政策才過去8個多月，時間并不長，如果在明年這個時候再來看，所謂的“天價”還能否維持“天價”就真的不敢說了。
兩種心態(tài)致頂級學(xué)區(qū)房有價無市
深圳市福田區(qū)的百花片區(qū)面積不大，約1平方公里的范圍內(nèi)囊括了實驗小學(xué)、實驗中學(xué)、荔園小學(xué)、百花小學(xué)等深圳第一梯隊的學(xué)校，百花片區(qū)也由此成為深圳歷史最久、實力最強的頂級學(xué)區(qū)房片區(qū)。
今年市場行情遇冷，片區(qū)某房產(chǎn)中介姜海對第一財經(jīng)記者稱，今年還沒開單。據(jù)其介紹，目前能上“雙實驗”的兩個小區(qū)國城花園和南天二花園皆有房源在售，有好價格。
從其提供的業(yè)主報價來看，目前國城花園面積在44平方米左右的一房，最低報價為1300萬，最高報價為1548萬。7月24日，該套“1300萬”的一房首次掛牌，彼時業(yè)主報價為1600萬。9月25日，業(yè)主提出首次降價，直接降價300萬至1300萬。姜海稱，該業(yè)主最先的報價也是高于市場價的，現(xiàn)在著急用錢，所以直接給到市場最低價，期望盡快出售。
與此同時，第一財經(jīng)記者注意到，同小區(qū)的一套約95平方米的三房在近半年內(nèi)連降了6次，自今年4月份掛牌后，幾乎每隔一月便降一些，但目前仍未售出。最近一次是8月16日，價格下調(diào)100萬，目前業(yè)主報價2200萬，單價約23.16萬/平方米。
雖然片區(qū)內(nèi)不斷有業(yè)主報價持續(xù)下行，但目前市場的最低報價仍高于去年年底的成交價。王力對第一財經(jīng)記者稱，南天二花園的一套82平方米的房子去年年底成交價格在1550萬~1600萬元之間，94平方米的成交價在1600多萬，但對比目前市面上業(yè)主的報價，82平方米的價格在1780萬~1850萬，94平方米的在1900萬~1950萬，已經(jīng)是虛高了200多萬了。
王力表示：“片區(qū)內(nèi)其他幾個小區(qū)也同樣如此，雖然市面上的掛盤價確實降了，但對比去年還是漲了?！?/p>
但另一方面，今年以來的實際成交卻是少之又少。王力向第一財經(jīng)記者透露，今年1月到9月以來，成交的總套數(shù)還不到往年高峰期3月份一個月的成交量。
中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁對第一財經(jīng)記者表示，深圳頂級學(xué)區(qū)房價格下跌顯然是深圳推行大學(xué)區(qū)政策直接導(dǎo)致的。大學(xué)區(qū)政策正是要破除“一對一”格局，買學(xué)區(qū)房但不能保證上名校，便能避免“天價學(xué)區(qū)房”的出現(xiàn)。
宋丁稱，部分業(yè)主受政策影響，想通過降價盡快出手，而大部分業(yè)主還是選擇保持原有報價。而目前大學(xué)區(qū)政策還在局部試點，全面普及仍需要一個過程。在這段時間里，要想在這個學(xué)校上學(xué)，執(zhí)行的仍是原有政策，這也是價格同比仍上漲的原因。而對于買家來說，既然有大學(xué)區(qū)這樣一個前瞻性政策，便不會著急賣房，希望等到大學(xué)區(qū)政策推行后，房價下跌趨于穩(wěn)定后再入手，這兩種心態(tài)便導(dǎo)致了有價無市的情況。
嚴(yán)控之下，天價學(xué)區(qū)房必將成為歷史
今年2月8日，深圳市住建局發(fā)文建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制(指導(dǎo)價)。隨后，各大銀行相繼以官方參考價作為發(fā)放貸款的重要參考。
以國城花園業(yè)主報價1300萬元的44平方米一房為例，政府參考價僅為571萬。也意味著該套房產(chǎn)的銀行貸款將以571萬為重要參考。
該政策實施已過8個多月，對深圳二手房市場也起到了明顯的鎮(zhèn)定效果。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至9月29日，深圳9月二手住宅過戶套數(shù)為1635套，環(huán)比下滑20.0%。成交面積為15.7萬平方米，環(huán)比下滑19.7%。而去年同期二手住宅成交套數(shù)為8577套，成交面積為75.9萬平方米。
與此同時，近年來，深圳一直試圖從根本上解決教育均等化問題，破除“天價學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象。如近年來深圳大力推進集團化辦學(xué)，市屬優(yōu)質(zhì)學(xué)校集團化辦學(xué)覆蓋到全市90%以上的區(qū)，引入廣東實驗中學(xué)、東北師大附中等國內(nèi)名校來深合作辦學(xué)等。
7月30日，深圳市人大常委會網(wǎng)站發(fā)布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設(shè)條例(草案征求意見稿)》，再次重申推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優(yōu)化教育結(jié)構(gòu)。
在華洪看來，此輪深圳頂級學(xué)區(qū)房價格持續(xù)下探，和深圳樓市、教育領(lǐng)域系列政策出臺有關(guān)。他在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，從當(dāng)前樓市調(diào)控的方向上看，此輪樓市調(diào)控不同于以往，調(diào)控的深度已觸及金融、財政等多個領(lǐng)域，與國家宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整融入一盤棋，并且還與民生領(lǐng)域的改革相適應(yīng)。
“天價學(xué)區(qū)房必將成為歷史，只是時間快慢的問題?！比A洪認為，之后有關(guān)學(xué)區(qū)房的一系列改革和配套舉措將會陸續(xù)出臺，并且改革力度也將史無前例。
同時，宋丁認為，大學(xué)區(qū)制度的實行，并不意味著學(xué)區(qū)房的消失。每個劃分的大學(xué)區(qū)仍有所不同，實施之前是百分百的概率能上名校，實施之后這個概率被削弱了，但仍有可能上名校。屆時大學(xué)區(qū)之間的房價可能仍有一定差距，但“天價學(xué)區(qū)房”是不再可能了。
(應(yīng)受訪者要求，王力、姜海為化名)
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（文章來源：第一財經(jīng)）
標(biāo)簽： 深圳 頂級 學(xué)區(qū) 涼了
