房地產(chǎn)市場(chǎng)的“冷”，正在土地端顯現(xiàn)。10月11日，北京、杭州相繼發(fā)布公告稱，延期或終止部分土地出讓。其中，北京共26宗土地延期，杭州17宗土地終止。需要注意的是，作為首批集中土拍成交金額居前的兩個(gè)城市，此次北京、杭州第二批集中土拍的“爆冷”，可以說既在意料之外，又在情理之中。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，受樓市調(diào)控深化等因素影響，新房市場(chǎng)正處于高位回調(diào)階段，疊加多方面監(jiān)管，房企亦面臨較大的現(xiàn)金流壓力，故而在土地市場(chǎng)方面，房企的參與動(dòng)作相較以往無疑會(huì)更加謹(jǐn)慎。此外，從當(dāng)前節(jié)點(diǎn)看，亦處于房企風(fēng)險(xiǎn)的暴露和出清周期，部分企業(yè)從高杠桿、高周轉(zhuǎn)向平穩(wěn)高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)是需要時(shí)間和條件的，這個(gè)過程顯然也對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)能力提出了較高的要求。
事實(shí)上，重點(diǎn)城市第二批集中土拍的“冷”，業(yè)內(nèi)可以說早有預(yù)期。
究其根本，自今年8月份自然資源部閉門會(huì)議傳出的“土地規(guī)則有新變化”消息后，包括長(zhǎng)沙、深圳、天津、青島、上海、沈陽等十余城市就已先后暫?；蚪K止了第二批集中土拍。盡管后續(xù)各地的第二批集中供地陸續(xù)重新掛牌，但相較于首批集中土拍來說，規(guī)則方面均有明顯調(diào)整。其中，禁止房企多“馬甲”參與搶地，土地成交溢價(jià)率設(shè)限，嚴(yán)格把控房企資金來源等成為重點(diǎn)內(nèi)容。受此影響，多城土拍熱度開始下行。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至10月12日，年內(nèi)第二批集中土拍中，已完成土地出讓的15個(gè)重點(diǎn)城市共撤拍121宗地塊，流拍65宗，合計(jì)共186宗。結(jié)合同日中原地產(chǎn)研究中心提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，截至目前，重點(diǎn)城市的第二批集中供地已累計(jì)成交597宗地塊，累計(jì)出讓金額僅4969.5億元。另外，相較于首輪集中土拍15%的平均溢價(jià)率來看，目前第二批集中土拍溢價(jià)率平均僅5%，且大部分城市的集中供地地塊，基本以底價(jià)成交為主。
“隨著今年年中以來各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集落地，第二輪集中供地政策的嚴(yán)格程度，可謂前所未有?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者感慨，土地出讓政策的收緊疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端的顯著降溫，目前土地市場(chǎng)可以說全面遇冷。
這一點(diǎn)，從9月份全國(guó)土地市場(chǎng)的概況中似乎也得到驗(yàn)證。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國(guó)300城共推出各類用地規(guī)劃建筑面積22360.05萬平方米，同比增長(zhǎng)0.22%；成交規(guī)劃建筑面積14647.49萬平方米，同比下降32.31%。具體到住宅用地，全國(guó)300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積12695.59萬平方米，同比增長(zhǎng)15.21%；成交規(guī)劃建筑面積6996.63萬平方米，同比下降35.76%。除此之外，9月份上述300城共流拍146宗地塊，流拍率為17.06%，較上月下降2.94個(gè)百分點(diǎn)。
在克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里看來，后續(xù)為避免土地流拍率持續(xù)走高，部分城市或?qū)ν僚囊?guī)則有所調(diào)整。此舉一方面是保證年度供地計(jì)劃的完成率；另一方面，也是為了保證中期住房供給穩(wěn)定，滿足合理自住需求平穩(wěn)釋放的需要。不過，在持續(xù)高強(qiáng)度的資金管控和“穩(wěn)地價(jià)”調(diào)控下，預(yù)計(jì)接下來重點(diǎn)城市的土拍熱度仍將維持低位。
北京第二批集中供地26塊延期
資金壓力下開發(fā)商拿地?zé)崆榻档?/strong>
10月11日晚間，北京第二批集中供地地塊競(jìng)買申請(qǐng)截止，共計(jì)16宗地塊接到50余家(次)有效申請(qǐng)，剩余26宗商品住宅用地掛牌競(jìng)買時(shí)間延期，并將與下一批次住宅用地集中供應(yīng)保持一致。
從面積來看，16宗進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)地塊的總建面約為162萬平方米，占北京二批集中供地總供應(yīng)量的31.2%，從區(qū)域來看，海淀四宗地塊全部進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，朝陽11宗住宅用地中10宗延期至第三批，順義和懷柔全部地塊延期。
“整體來看，北京第二批次地塊供應(yīng)量增加，43宗地塊供應(yīng)規(guī)劃建面達(dá)到496萬平方米，較首批增長(zhǎng)44%，供應(yīng)節(jié)奏有所加快。但從供應(yīng)地塊分布來看，遠(yuǎn)郊地塊比重有所增加，中心六區(qū)二批次地塊供應(yīng)量由首批的44%下降至37%，而房山、門頭溝、平谷等區(qū)域加大供地?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，資金壓力下，房企二批次拿地回歸理性，對(duì)地塊的篩選更加謹(jǐn)慎。按初始樓面價(jià)計(jì)算，獲得有效報(bào)價(jià)的16宗地塊的地價(jià)房?jī)r(jià)比均值為0.46，而26宗延期地塊中有11宗地塊的地價(jià)房?jī)r(jià)比在0.60以上。
此外，陳文靜表示，對(duì)于同板塊地塊，房企更傾向于小體量地塊，其中石景山古城南街和門頭溝永定鎮(zhèn)本批均推出兩宗地塊，建面較小、保證金較低地塊獲房企參拍，而大體量地塊被延期至下一批。事實(shí)上，近期，受市場(chǎng)調(diào)整和房企資金壓力增加影響，重點(diǎn)城市第二批集中供地普遍遇冷，截至2021年10月12日，已完成出讓的15個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)撤牌121宗地塊，流拍65宗。
“多城二輪集中土拍較首輪降溫明顯，北京也不例外，報(bào)名房企數(shù)量明顯減少，或許是由于市場(chǎng)降溫太過明顯，為避免流拍現(xiàn)象過多，土地資源利用率以及土地市場(chǎng)投資力下降，導(dǎo)致北京第二輪集中供地中26塊地采取延期措施，錯(cuò)峰市場(chǎng)淡季，同時(shí)延期部分地塊交易，為企業(yè)預(yù)留一定的投資考量時(shí)間，有助于引導(dǎo)企業(yè)理性競(jìng)爭(zhēng)，維持市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，整體來看，土地市場(chǎng)暫遇降溫，政策調(diào)控加碼，土拍規(guī)則趨嚴(yán)等多重舉措加重房企的觀望心理。但總得來說，土拍市場(chǎng)降溫仍然凸出“穩(wěn)”的初衷，從供應(yīng)端加大監(jiān)管力度，提升建設(shè)品質(zhì)，而且以“限地價(jià)”來促“限房?jī)r(jià)”，將在一定程度上抑制房?jī)r(jià)漲幅過大，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。
對(duì)于房企缺乏拿地?zé)崆楸澈蟮倪壿?，關(guān)榮雪表示，一方面，由于政策調(diào)控加碼，金融監(jiān)管趨嚴(yán)，房企資金方面承受一定的壓力，導(dǎo)致拿地多持謹(jǐn)慎態(tài)度；另一方面，土拍門檻有所提高，例如提高保證金比例、競(jìng)品質(zhì)、嚴(yán)查購(gòu)房資金、禁馬甲等一系列競(jìng)拍條件，提高了房企拿地門檻，也在短期內(nèi)導(dǎo)致房企對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期持保守態(tài)度，在土地市場(chǎng)的投資動(dòng)作有所收斂。
（文章來源：證券日?qǐng)?bào)之聲）
