近兩年，隨著樓市調(diào)控和房企利潤逐漸走低，TOD模式備受關(guān)注。
TOD是指“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”，其中的公共交通主要是指火車站、機(jī)場、地鐵、輕軌等軌道交通，然后以公共交通站點(diǎn)為中心、以400~800米(5~10分鐘步行路程)為半徑建立中心廣場或城市中心，其特點(diǎn)在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的“混合用途”。
近年來，包括萬科、龍湖、綠地、綠城等諸多規(guī)模房企紛紛參與TOD項(xiàng)目的投資開發(fā)。業(yè)內(nèi)人士表示，TOD的價(jià)值在于不僅可以提升土地的利用效率，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，而且參與的房企也可通過挖掘軌道交通物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)區(qū)域物業(yè)的價(jià)值增長并提升項(xiàng)目溢價(jià)能力。利潤方面，目前運(yùn)營成熟的TOD項(xiàng)目，利潤基本上能保證在兩位數(shù)以上。
房企紛紛涉足TOD項(xiàng)目
在城市發(fā)展對交通、時(shí)效要求日益增長的時(shí)代背景下，房企紛紛投身TOD開發(fā)模式?？硕鸾y(tǒng)計(jì)，受政策助推，74%的TOP50房企已布局TOD項(xiàng)目，龍頭房企已形成TOD產(chǎn)品線，其核心是城際高鐵跟城市結(jié)合的規(guī)則，促使城市立體布局。
在納儲(chǔ)方面，TOD項(xiàng)目可以說是廣州老牌房企越秀地產(chǎn)的“殺手锏”。2019年4月，越秀地產(chǎn)引入廣州地鐵成為第二大股東，自此深度參與廣州軌交物業(yè)事業(yè)發(fā)展。也由此，越秀地產(chǎn)拓展“軌交+物業(yè)”模式方面具備了獨(dú)特的優(yōu)勢。此后，越秀地產(chǎn)將廣州的星圖、星樾、星瀚、星樾山畔、星匯城等地鐵上蓋物業(yè)收入囊中。
業(yè)績報(bào)告顯示，今年上半年，越秀地產(chǎn)的TOD物業(yè)再添一項(xiàng)，獲取了廣州星航(廣州黃埔廟頭)的TOD物業(yè)項(xiàng)目，新增TOD物業(yè)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備約20.84萬平方米。截至報(bào)告期末，越秀地產(chǎn)在廣州共擁有6個(gè)TOD物業(yè)項(xiàng)目，分布于黃埔、增城、番禺三大片區(qū)，總土地儲(chǔ)備也增長至406萬平方米，約占其在大灣區(qū)土地儲(chǔ)備的26.5%和總土地儲(chǔ)備的14.5%。
“未來，我們將深化與廣州地鐵集團(tuán)的戰(zhàn)略合作，持續(xù)獲取大灣區(qū)TOD項(xiàng)目；加強(qiáng)同其他省、市國企的合作，拓展大灣區(qū)外TOD項(xiàng)目?！痹谡f到對TOD業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略時(shí)，越秀地產(chǎn)管理層表示。
而龍湖地產(chǎn)向記者透露，目前全國約有44個(gè)城市批準(zhǔn)建設(shè)地鐵，龍湖集團(tuán)關(guān)注城市近30個(gè)，進(jìn)入城市20個(gè)。今年下半年龍湖集團(tuán)正在關(guān)注多個(gè)城市的TOD項(xiàng)目，可能會(huì)陸續(xù)收購。龍湖在選址、建設(shè)、運(yùn)營等方面已經(jīng)有成熟的團(tuán)隊(duì)和成功的經(jīng)驗(yàn)，未來可能會(huì)有更多的TOD項(xiàng)目。
據(jù)悉，金地與龍湖合作開發(fā)的龍湖·金地天峯項(xiàng)目，地處廣州新城市中軸南端核心，番禺客運(yùn)站地鐵上蓋，共規(guī)劃建面約45萬平方米的TOD綜合體，目前項(xiàng)目首推(建面)89-129平方米的三至四房，正接受誠意登記中，預(yù)計(jì)10月中旬將迎來開盤。
此外，華潤置地也表示，今年上半年新增9個(gè)TOD項(xiàng)目，目前已落地76個(gè)TOD綜合體，遍布31個(gè)地鐵城市。廣州的TOD項(xiàng)目——華潤置地·公園上城目前正在熱推，項(xiàng)目位居廣州東新塘TOD旁，更橫跨“廣深高速-新塘立交”這個(gè)灣區(qū)黃金通道而建。戶型包括75平方米(三房一衛(wèi))、85平方米(三房兩衛(wèi))、105平方米(四房兩衛(wèi))。
模式均是與交通企業(yè)展開合作
業(yè)內(nèi)人士表示，強(qiáng)調(diào)“以人為中心”的設(shè)計(jì)理念，是TOD模式的核心基礎(chǔ)，反映的主要特征是土地的高效開發(fā)。在用地規(guī)劃上，TOD模式以公共交通站點(diǎn)為中心，400-800米(5-10分鐘步行路程)劃定半徑，對范圍內(nèi)的土地進(jìn)行深度開發(fā)，規(guī)劃建設(shè)成為覆蓋商業(yè)、辦公、住宅、文化、教育等功能集聚的發(fā)展區(qū)域，并更注重垂直立體空間的開發(fā)利用。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，從功能性來看，TOD模式更注重城市的整體性規(guī)劃，傾向于借助公共交通線路及節(jié)點(diǎn)規(guī)劃引導(dǎo)土地開發(fā)、產(chǎn)業(yè)及人口導(dǎo)入，協(xié)調(diào)在城市發(fā)展過程中潛在存在的用地不足與道路交通擁堵，提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，實(shí)現(xiàn)土地集中開發(fā)和分散布局相對應(yīng)、優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)。
總體可以看出，房企參與TOD模式的不少，其中主要有三種合作模式，均是與國內(nèi)的交通企業(yè)展開合作。公交站點(diǎn)、車輛的建設(shè)和經(jīng)營交給軌道公司，房企主要負(fù)責(zé)物業(yè)開發(fā)和整個(gè)流程的把控。
丁祖昱認(rèn)為，對于政府而言，TOD模式可以提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)。對于房企而言，可以通過挖掘軌道交通物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)區(qū)域物業(yè)的價(jià)值增長，并提升項(xiàng)目溢價(jià)能力，進(jìn)而通過沿線商業(yè)及土地開發(fā)收益反哺軌交建設(shè)，促進(jìn)城市發(fā)展良性循環(huán)。
華南理工大學(xué)建筑學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師趙紅紅教授也表示，TOD模式是目前城市最先進(jìn)的發(fā)展方式，中軸之上TOD也經(jīng)歷了多次生活方式的迭代，從1.0公園前、江南西時(shí)代，到2.0客村，再到如今3.0都市型TOD垂直生活歡聚場，TOD模式愈發(fā)成熟，充分利用軌道交通帶來的優(yōu)勢，將交通、商業(yè)乃至生活、工作結(jié)合到了一起。
成為新利潤增長點(diǎn)
但需自持大量公共服務(wù)業(yè)態(tài)
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)分化以及增速的放緩，房企之間的分化也逐步加快，除了多元化拿地方式之外，巨頭房企已經(jīng)開始尋求自身的新增長點(diǎn)了。作為越秀地產(chǎn)重要發(fā)展戰(zhàn)略的TOD項(xiàng)目，在今年上半年的銷售中取得了亮眼成績。上半年，TOD物業(yè)項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約76億元，同比大幅上漲50.7%，其中星圖和星瀚分別實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約25億元和25.3億元，分別同比上漲171.8%和139.7%。
綠城有關(guān)人士也透露，目前運(yùn)營成熟的TOD項(xiàng)目，利潤基本上還能保證在兩位數(shù)以上。瑞銀集團(tuán)(UBS)曾在報(bào)告中指出，中國的TOD將是一個(gè)規(guī)模高達(dá)18萬億元人民幣的龐大市場。由于進(jìn)入壁壘較高，TOD項(xiàng)目毛利率將明顯高于其他類型的項(xiàng)目。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企紛紛涉足此類領(lǐng)域，很大程度上是和城市建設(shè)、市場消費(fèi)需求變化等有關(guān)。當(dāng)前各地在軌交建設(shè)方面不斷強(qiáng)化，圍繞這個(gè)點(diǎn)開展地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，顯然很關(guān)鍵。房企掌握TOD項(xiàng)目物業(yè)建設(shè)技術(shù)，對于后續(xù)產(chǎn)品的布局和盈利點(diǎn)的重構(gòu)也有積極的作用。從消費(fèi)端看，也可以看出，TOD相關(guān)項(xiàng)目具有非常好的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，尤其是提高生活便利、形成更高質(zhì)量的商圈等。
不過，嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，從風(fēng)險(xiǎn)角度看，若是對資金狀況把握不到位，房企開發(fā)TOD項(xiàng)目往往會(huì)有很多風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槠洳皇沁^去常規(guī)的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，需要維系的關(guān)系和考慮的因素比較多，不把控好，那么TOD項(xiàng)目也容易爛尾，甚至引發(fā)企業(yè)較大的財(cái)務(wù)問題。
廣州某大型房企城市開發(fā)負(fù)責(zé)人告訴記者，TOD項(xiàng)目由于與交通樞紐鄰近，出讓地塊通常比較零碎且不規(guī)則，中間還穿插著軌道交通的運(yùn)行區(qū)域，且在開發(fā)過程中需維持軌道交通的持續(xù)運(yùn)行，用地難度相對普通地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要困難許多。此外，不同于住宅的線性開發(fā)模式以及商業(yè)地產(chǎn)的投融管退模式，TOD模式需要配置大量自持的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)及公共服務(wù)業(yè)態(tài)，因此對參與企業(yè)的融資能力要求較高，融資成本需低于自持TOD商業(yè)綜合體項(xiàng)目的回報(bào)率才具備相應(yīng)的實(shí)力操盤，所以對房企資金鏈也是一種考驗(yàn)。
（文章來源：信息時(shí)報(bào)）
