土地供應(yīng)(2021.10.4-2021.10.10)：百城土地供應(yīng)建筑面積累計同比下降18.56%本周合計供應(yīng)74 宗地塊；其中住宅用地15 宗，商服用地9 宗，工業(yè)用地44 宗，其他用地6 宗。本周100城土地供應(yīng)建筑面積合計489.48 萬平方米，環(huán)比下降86.85%，同比下降70.42%，累計同比下降18.56%，較前一周下降0.58 個百分點。其中一線、二線、三線城市供應(yīng)面積分別為0、194.19、295.29 萬平方米，環(huán)比增速分別為-100%、-84.76%、-87.09%；同比增速分別為-100%、-59.41%、-73%；累計同比增速分別為4.32%、-12.42%、-24.67%；較前一周變動-1.04、-0.41、-0.62 個百分點。
本周100 城土地掛牌均價1704 元/平方米，環(huán)比下降38.17%，同比下降34.81%。其中一線、二線、三線城市掛牌均價分別為0、2160、1398 元/平方米，環(huán)比增速分別為-100%、45.65%、-61.03%；同比增速分別為-100%、12.79%、-30.03%。
土地成交(2021.10.4-2021.10.10)：百城土地成交規(guī)劃建筑面積累計同比下降16.3%本周合計成交61 宗地塊；其中住宅用地19 宗，商服用地8 宗，工業(yè)用地30 宗，其他用地4 宗。本周100城土地成交規(guī)劃建筑面積495.99 萬平方米，環(huán)比下降62.25%，同比下降67.79%，累計同比下降16.3%，較前一周下降0.67 個百分點。其中一線、二線、三線城市土地成交規(guī)劃建筑面積分別為22.11、357.42、116.47 萬平方米，環(huán)比增速分別為-93.83%、-29.82%、-73.89%；同比增速分別為-71.77%、-21.39%、-88.43%；累計同比增速分別為-2.33%、-18.79%、-16.08%；較前一周變動-0.74、-0.03、-1.14個百分點。
本周100 城土地成交均價3010 元/平方米，環(huán)比下降50.84%，同比下降1.57%。其中一線、二線、三線城市土地成交均價分別為543、4005、424 元/平方米，環(huán)比增速分別為-96.27%、-2.77%、-74.08%；同比增速分別為-90.94%、-37.98%、-67.23%。本周100 城土地成交總價149.3 億元，環(huán)比下降81.44%，同比下降68.29%。其中一線、二線、三線城市土地成交總價分別為1.2、143.16、4.94 億元，環(huán)比增速分別為-99.77%、-31.76%、-93.23%；同比增速分別為-97.44%、-51.25%、-96.21%。
投資建議：
本周跟蹤36 大城市一手房合計成交1.53 萬套，環(huán)比下降38.54%，同比下降47.57%，累計同比上升10.89%，較前一周減少0.8 個百分點。本周跟蹤的11 個城市二手房成交合計0.4 萬套，環(huán)比上升7.14%，同比下降40.45%，累計同比下降0.2%，較上周減少0.13 個百分點。截止本次統(tǒng)計日，全國14 大城市住宅可售套數(shù)合計68.37 萬套，去化周期35.1 周，環(huán)比下降12.15%，其中一線、二線、三線城市環(huán)比增速分別-45.26%、0.03%、-0.22%。
“金九銀十”樓市交易冷淡。58 安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，其重點監(jiān)測的63 個城市中，有55 個城市今年9 月新房成交量同比下滑，平均下滑幅度達(dá)47%。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”長假期間，其重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，二、三、四線城市市場降溫更為明顯，各線代表城市平均降幅均超四成。金九銀十銷售業(yè)績冷淡，樓市整體觀望情緒濃。
土地市場降溫流拍率上升。中國多地在今年第二批土地集中出讓中，土地市場明顯降溫。截至9 月份，中國已有15 個城市完成今年第二批集中供地。與首批集中供地相比，此次地塊流拍和提前終止出讓的情形明顯增加，成交占比不到一半。當(dāng)日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9 月份，完成集中供地的城市有12 個，加上此前的無錫、長春、廈門，目前已經(jīng)有15 個城市完成今年的二批集中供地。據(jù)統(tǒng)計，第二批次推出用地1051 宗(不包括寧波和長沙)，成交土地宗數(shù)486 宗，成交占比46.24%，合計土地出讓收入4443.25 億元(人民幣，下同)。10 月份，還將有武漢、上海、北京、杭州、長沙5 城市進(jìn)行第二批“兩集中”土拍。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021 年1-9 月份，全國300 個城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降23.27%；住宅用地出讓金約3.49 萬億元，同比下降4.28%。期間，共流拍地塊762 宗，流拍率12.12%，較去年同期增加2.6 個百分點。
樓市因城施策。廣東：壓降房地產(chǎn)貸款重點投向制造業(yè)。從廣東銀保監(jiān)局獲悉，廣東嚴(yán)格落實房地產(chǎn)貸款集中度管理制度和重點房地產(chǎn)企業(yè)融資管理規(guī)定，防范房地產(chǎn)貸款過度集中，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。截至9 月末，廣東銀保監(jiān)局轄區(qū)(不含深圳)房地產(chǎn)貸款占各項貸款比重YoY 下降1.5 個百分點，個人住房貸款首套房占比超過90%，住房租賃市場貸款快速增長。我們認(rèn)為，供應(yīng)端將持續(xù)以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序為主，需求端持續(xù)控制炒房并維持剛需購房優(yōu)惠力度，“因城施策”會保持常態(tài)化。
百強(qiáng)銷售繼續(xù)下行，在行業(yè)風(fēng)險事件頻出的階段，央行例會罕見提及房地產(chǎn)“兩維護(hù)”，隨著杭州等多地出現(xiàn)土地拍賣流拍，地方政府壓力將逐漸顯現(xiàn)，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)壓力、信用風(fēng)險事件以及房價暫無上漲動力等，地方政府在限價限貸、網(wǎng)簽進(jìn)度、按揭額度、購房資格和首付款審核等多方面都有邊際放松的空間，這是符合“房住不炒”政策下的“因城施策”，我們維持8 月看好地產(chǎn)板塊的凈利率觸底、地產(chǎn)供給側(cè)改革、持倉低、估值低的四個原因，持續(xù)推薦：1)優(yōu)質(zhì)龍頭：金地集團(tuán)、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國、萬科A、龍湖集團(tuán)、招商蛇口；2)優(yōu)質(zhì)成長：金科股份、陽光城、新城控股、中南建設(shè)、旭輝控股集團(tuán)、龍光集團(tuán)；3)優(yōu)質(zhì)物管：碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、綠城服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)等；4)低估價值：城投控股、南山控股等。
風(fēng)險提示：政策變化不及預(yù)期；房屋銷售不及預(yù)期；疫情二次反彈
（文章來源：天風(fēng)證券）
