歷史上，除去疫情期間，地產(chǎn)投資增速持續(xù)為負只出現(xiàn)過1次，也就是2015年8~12月，此后進入到去庫存和棚改貨幣化的大周期，時隔6年，再來臨，恐持續(xù)。
9月數(shù)據(jù)全面下滑，地產(chǎn)投資增速首次轉負，在建工程處高峰期，后續(xù)有持續(xù)下行壓力，預計持續(xù)至2022年下半年。地產(chǎn)投資增速降為-3.5%，竣工降至1.0%，當前正處建設高峰期，后續(xù)將逐步回落。2019年以來，竣工增速逐步回升，表明建設工程強度持續(xù)提高，背后是2017~2020年持續(xù)新開工高企。當前，新開工回落速度遠超市場預期，鑒于目前拿地增速依然低于新開工，疊加房企庫存進一步下降，預計新開工將持續(xù)且快速回落，在竣工快速增長后，新增建設項目不足，開始向地產(chǎn)投資傳導。2022年Q1將面臨債務高峰期，預計拿地恢復最早在2022年Q2出現(xiàn)，因此，地產(chǎn)投資增速低迷預計將持續(xù)1年。
盡管其他指標略反彈，但預計僅為月度波動，當前政策不足以改變地產(chǎn)下行趨勢，若政策維持定力不變，后續(xù)仍存持續(xù)下行壓力。新開工、銷售等指標在增速上略有回暖，但仍處大幅度下行中，以房企拿地持續(xù)趨冷看，土地市場向樓市傳導的迅速冷卻還將持續(xù)。政策保持相當強定力，盡管召開大量會議，但并未因此出臺任何放松政策，雖部分城市以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”進行放松，其他城市并未和歷史一樣跟風效仿，反而中央在保交樓方面，進一步強調(diào)預售資金監(jiān)管。若政策維持當前，預計后續(xù)各項總量指標仍有較大下行壓力。
房地產(chǎn)歷史上只2015年8~12月出現(xiàn)過地產(chǎn)投資增速持續(xù)為負，且以極快速度進行了反彈，主要與政策放松和棚改貨幣化注入大量流動性相關，以目前低土地庫存看，政策變動將給市場帶來較大波動。2015年房企庫存高企，經(jīng)歷了2014年歷史第二次持續(xù)銷售負增長后，去化率下降帶來2015年商品房庫存和土地庫存都處較高水平，由此，中央要求房企去庫存，疊加棚改貨幣化基礎貨幣投放，樓市迅速回暖。當前情況逐漸貼近2015年，商品房庫存因去化率走低而逐步累積，稍有不同的是土地庫存處低位。即若政策有一定放開，消化完商品房庫存后，馬上面臨土地庫存不足情況，對樓市的影響將超過2015年。
（文章來源：國泰君安）
