6月8日，上海2022年首輪集中供地將收官。截至6月7日晚間，本輪土拍已進(jìn)行4日，共攬金744.98億元，平均溢價(jià)率2.98%。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心預(yù)計(jì)，待本輪上海土拍結(jié)束后，除沈陽(yáng)和鄭州外，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市2022年首輪集中供地成交額合計(jì)約4528億元，平均溢價(jià)率約4%。
2021年4月27日，廣州打響了集中供地的“第一槍”，標(biāo)志著全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市(下稱(chēng)“22城”)一年三批次供地模式正式拉開(kāi)帷幕。經(jīng)過(guò)一年“實(shí)戰(zhàn)”，22城三輪土拍平均溢價(jià)率呈現(xiàn)出從14.7%，到4.04%，再到2.39%的“遞減曲線(xiàn)”。
細(xì)心者會(huì)發(fā)現(xiàn)，在平均溢價(jià)率逐漸小幅遞減又小幅回彈的過(guò)程中，溢價(jià)率動(dòng)輒超過(guò)100%的“高價(jià)地”“地王”等過(guò)去常見(jiàn)高頻詞已不再出現(xiàn)，平均溢價(jià)率水平上下波動(dòng)幅度也較小。這意味著中國(guó)土地市場(chǎng)正逐步趨穩(wěn)且回歸理性，而其背后，有兩個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注。
一是不斷優(yōu)化和完善的規(guī)則，為土拍加筑了理性籬笆。嚴(yán)格監(jiān)管競(jìng)買(mǎi)保證金來(lái)源、以配建商業(yè)、教育等多功能地塊面貌入市……這是設(shè)置門(mén)檻，將有潛在資金風(fēng)險(xiǎn)，或業(yè)務(wù)能力不匹配地塊屬性的房企拒之門(mén)外。另外，觸頂“熔斷”、搖號(hào)定買(mǎi)家、競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)等土拍新規(guī)頻出之際，在規(guī)范化原則下堵漏洞，吸引多種所有制企業(yè)積極參與調(diào)整，一直在進(jìn)行。
由此可見(jiàn)，土拍規(guī)則越來(lái)越細(xì)化、規(guī)范、透明和公平。過(guò)去，“千億元房企”搶地、囤地，靠聚集資源奪得土地市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權(quán)的時(shí)代正在褪去，取而代之的是，財(cái)務(wù)健康、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的理性房企，如今都有機(jī)會(huì)獲得“心儀地塊”，并活躍在土地市場(chǎng)上。
二是房企拿地回歸理性，需實(shí)現(xiàn)“三個(gè)達(dá)標(biāo)”。土地是房企最重要的生產(chǎn)資料和成本支出。如今，房企管理層談及拿地計(jì)劃，多數(shù)都稱(chēng)要“量入為出、精準(zhǔn)投資”。
在這一核心準(zhǔn)繩之下，多數(shù)房企內(nèi)部還有一筆拿地細(xì)賬，涉及“三個(gè)達(dá)標(biāo)”。一是區(qū)域布局達(dá)標(biāo)，經(jīng)濟(jì)基本面好及此前深耕城市為先，不再輕易踏足新城市；二是IRR達(dá)標(biāo)，不同房企對(duì)內(nèi)部收益率指標(biāo)要求可能不同，但都普遍轉(zhuǎn)為更加嚴(yán)格，保證利潤(rùn)空間，堅(jiān)決不冒進(jìn)；三是流動(dòng)性達(dá)標(biāo)，土地快速變現(xiàn)是第一要?jiǎng)?wù)，有回款的銷(xiāo)售額才是企業(yè)能動(dòng)用的現(xiàn)金流。
如此一來(lái)，不管是“京滬”等一線(xiàn)城市，還是杭州等強(qiáng)二線(xiàn)城市，一場(chǎng)土拍下來(lái)，流拍、底價(jià)成交以及溢價(jià)成交的地塊都有，這是市場(chǎng)化的結(jié)果。當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)正處在深度調(diào)整期，待行業(yè)信心修復(fù)，房企練好自身內(nèi)功、找到發(fā)展新模式，將會(huì)大有作為。
一言蔽之，當(dāng)下的土地市場(chǎng)已跨入“穩(wěn)地價(jià)”的新階段。在愈發(fā)理性的土地交易和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，房企“激進(jìn)”豪賭高價(jià)地已成過(guò)去，“寧愿短期踏空也不能踏錯(cuò)”的這份深刻自省，將助其在冷靜自律中安全前行。
（文章來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)之聲）
標(biāo)簽： 土地市場(chǎng) 研究中心
