2022 年貨幣寬松周期確定，受疫情擴(kuò)散等外生因素影響，經(jīng)濟(jì)壓力加大，房地產(chǎn)政策面臨逐步放松。開(kāi)年以來(lái)，中央多次會(huì)議強(qiáng)調(diào)穩(wěn)增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)貨幣供給和社會(huì)融資規(guī)模增速加快，M2 和社會(huì)融資增速差收窄，新增住房貸款同比連續(xù)兩個(gè)月為負(fù)值，2022 年3 月新增住房貸款為7539 億元，同比下降23.79%，新增的流動(dòng)性目前仍然淤積在金融體系內(nèi)，還未傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。3 月份新冠疫情再次爆發(fā)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)拖累，而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大之時(shí)尤為突顯，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)政策發(fā)展的路徑為：貨幣政策寬松→各地房地產(chǎn)政策逐步放松→中央定調(diào)放松房地產(chǎn)政策，目前國(guó)內(nèi)正處于地方房地產(chǎn)政策放松階段，后續(xù)迎來(lái)進(jìn)一步放松的可能性較大。
房地產(chǎn)行情具有極強(qiáng)的政策引導(dǎo)性，頭部房企跑出超額收益往往需要政策和基本面相互配合。觀(guān)測(cè)以往出現(xiàn)的四輪房地產(chǎn)超額行情，行情期間，政策傳導(dǎo)共性表現(xiàn)為：中央放松貨幣政策→地方房地產(chǎn)政策放松→房地產(chǎn)板塊行情開(kāi)始→房地產(chǎn)基本面修復(fù)或修復(fù)證偽→房地產(chǎn)政策收緊→房地產(chǎn)行情結(jié)束。
房地產(chǎn)邁入存量空間，行業(yè)內(nèi)部格局頭部效應(yīng)顯著。2008 年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)增量放緩，伴隨人口出生率下降和老齡化問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)增速逐漸趨于飽和，行業(yè)從增量逐漸轉(zhuǎn)入存量發(fā)展，2017 年-2021 年，龍頭房企市占率總體攀升，在風(fēng)險(xiǎn)暴露-出清過(guò)程中，央企基本面保持良好發(fā)展，房地產(chǎn)板塊仍有上升空間，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)中央房企。
風(fēng)險(xiǎn)提示：地緣政治、疫情延續(xù)等外生拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)基本面持續(xù)惡化，房地產(chǎn)松綁政策不及預(yù)期。
（文章來(lái)源：長(zhǎng)城證券）
標(biāo)簽： 貨幣供給 長(zhǎng)風(fēng)破浪 專(zhuān)題報(bào)告 曲徑通幽
