為解決新市民、青年人住房問題，深圳對“十四五”期間建設(shè)籌集保障性住房的目標按下“快進鍵”，將建設(shè)和籌集保障性住房原目標54萬套（間）調(diào)整為不少于74萬套（間），增加的20萬套（間）均為保障性租賃住房（簡稱“保租房”），以更好解決新市民、青年人的住房問題。
政策層面也在不斷加碼。近日，深圳市住房建設(shè)局發(fā)布關(guān)于印發(fā)《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引（試行）》的通知（簡稱“通知”），建立多渠道、多主體的保租房籌集方式。
(相關(guān)資料圖)
隨著深圳保租房的進一步擴容，尤其是大量城中村改造提升后納入保租房領(lǐng)域，租賃運營企業(yè)能否通過規(guī)?；赓U社區(qū)的運營來探索出一條新發(fā)展模式，即除了涉及租金差之外，獲得非租金增值收益？
深圳多渠道籌集保租房
為規(guī)范保租房籌集工作，加快發(fā)展保租房，近日，深圳市住房建設(shè)局發(fā)布關(guān)于印發(fā)《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引（試行）》的通知。該政策指出，保租房的籌集工作遵循按需定籌、屬地負責原則，緊密圍繞“20+20”產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、軌道交通站點、20大重點片區(qū)和市、區(qū)中心片區(qū)，多渠道籌集保租房。
根據(jù)政策，住宅、商務(wù)公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍、城中村房屋可以籌集作為保租房。此外，商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋以及其他社會存量房屋也可籌集作為保租房?；I集作為保租房的社會存量房屋，應(yīng)當符合深圳市保租房項目認定以及既有非居住房屋改建保租房政策規(guī)定的條件。
在籌集方式上，政策提出，住房主管部門、保障性住房專營機構(gòu)及其他市場主體可以通過租賃、合作經(jīng)營社會存量房屋或者購買市場商品房等形式收儲房源。通過租賃或者合作經(jīng)營收儲房源，屬于城中村房屋的，房源收儲合同或者委托運營合同期限原則上不少于10年；屬于產(chǎn)權(quán)明晰的社會存量房屋，房源收儲合同或者委托運營合同期限原則上不少于6年。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，上述政策的主要目的就是建立多渠道、多主體的保租房籌集方式，來增加房源供應(yīng)。而在區(qū)位上，主要圍繞“20+20”產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、軌道交通站點、20大重點片區(qū)和市、區(qū)中心片區(qū)等，這反映了金融存量時代，保租房不應(yīng)該主要通過新增配建或集中建設(shè)的方式，存量盤活才是重要的方式。
城中村規(guī)?；⑵焚|(zhì)化改造提升
對土地資源匱乏的深圳而言，要增加住房以及保租房供應(yīng)，城中村是“最現(xiàn)實的答案”。城中村是很多新市民、青年人到深圳的第一個落腳點。因此，存量城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造提升，成為深圳增加保租房供給的主渠道之一。
今年以來，深圳把大力推進城中村保障性住房規(guī)模化、品質(zhì)化改造提升，作為為新市民、青年人提供更多高品質(zhì)可負擔的保租房的政策選項和重要手段。今年2月，深圳發(fā)布了《深圳市城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升指引》，其中提出“安全、配套、建筑、綠色”四項改造要點，為深圳規(guī)范、有序、高效推進城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升提供明確指引。
截至目前，深圳全市已納入保租房規(guī)范管理的城中村房源約4.99萬套（間）。其中，玉田村是萬科參與城中村改造并納入保租房的一個示范項目。此外，為了推進城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造工作，深圳市人才安居集團與微棠公司展開合作成立合資公司——安居微棠。安居微棠通過開展城中村規(guī)?；諆Ω脑?，面向新市民、青年人提供“高品質(zhì)、低租金、全智能”的宜居產(chǎn)品，其改造后的房源將統(tǒng)一納入深圳市保障性租賃住房，運營方的房源租賃情況、租金價格均會接受政府監(jiān)管。早期由微棠進入改造的元芬村，就從“握手樓”改造成了多彩公寓。據(jù)悉，安居微棠已在深圳摸排了167個城中村、3萬個樓棟、超3000萬平方米潛力改造空間。
深圳在擴大保障性住房供應(yīng)上“大招”頻出，其背后的原因在于，深圳對“十四五”期間建設(shè)籌集保障性住房的目標按下“快進鍵”，將建設(shè)和籌集保障性住房原目標54萬套（間）調(diào)整為不少于74萬套（間），增加的20萬套（間）均為保租房，以更好解決新市民、青年人的住房問題。
著眼于未來，深圳還提出，2021年-2027年將累計新增建設(shè)籌集保障性住房100萬套（間）。屆時，隨著保障性住房逐步供應(yīng)到位，將覆蓋350萬-400萬人。預(yù)計到2035年，深圳保障性住房覆蓋人群將達到約500萬人，約占全市常住人口的26%。
在此背景下，今年以來，深圳保租房的建設(shè)進入提速階段?？硕鸾y(tǒng)計顯示，從目前深圳公布的保租房籌建項目來看，形成供應(yīng)的項目以非居住存量改建、城中村改造、市場化項目轉(zhuǎn)化等存量納管方式居多。此外，新建保租房將集中在2024-2026年竣工入市?？硕鹱馐鄹鶕?jù)公開資料整理，目前，深圳有95個新建保租房項目，其中有77個在建項目計劃將于2024-2026年竣工，占比達81%。
克而瑞分析指出，隨著一二線大城市增量規(guī)劃向存量規(guī)劃轉(zhuǎn)型發(fā)展，通過企事業(yè)單位自有存量土地建設(shè)、非居住存量房屋改建、城中村租賃住房規(guī)?；焚|(zhì)改造提升后納管等方式成為籌建保租房的重要途徑。
鼓勵企業(yè)探索“非租金增值收益”
政策傾斜、資金支持及政企合作等多方面助力，都成為保租房持續(xù)加速的重要動力。不過，對租賃企業(yè)而言，由于租金方面的限制，保租房的租金回報率相對有限。因此，在保租房運營機制中，不少企業(yè)采取“微利可持續(xù)”的發(fā)展模式。在這一過程中，企業(yè)要想“算得過來賬”，除了需要各地制定合理的保租房租金價格，以及落實相關(guān)扶持政策外，還需要提高企業(yè)自身的運營管理能力。
具體做法上，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會副會長兼秘書長趙鑫明曾呼吁，住房租賃企業(yè)除了需要通過擴大規(guī)模、科技賦能來降低固定成本外，還有一大關(guān)鍵點在于，需要通過多元化經(jīng)營，來彌補保租房微利甚至平利的問題，“多元化經(jīng)營，不是說什么都去做，而是多元化經(jīng)營不同類型的租賃住房；不能簡單經(jīng)營一個項目，而是組合式發(fā)展。”
值得一提的是，隨著深圳保租房的進一步擴容，尤其是大量城中村改造提升后納入保租房領(lǐng)域，不少業(yè)內(nèi)人士指出，深圳或能跑通規(guī)模化租賃社區(qū)的新發(fā)展模式。珊瑚數(shù)據(jù)CEO梁志勇曾在2023中國住房租賃發(fā)展論壇上指出，今年深圳有大量城中村住房改造，業(yè)內(nèi)寄希望深圳能跑通一個規(guī)?；赓U社區(qū)的新模式，即除了涉及租金差之外，還能獲得一部分非租金增值收益。
房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂表示，非租金增值收益就是非房租收入，這是精細化運營后衍生出來的收益，在酒店行業(yè)普遍適合，但在長租公寓內(nèi)就要看項目情況。如果體量在300間以下，這個收益（收入）基本沒有意義，但現(xiàn)在大體量的保租房都是千間以上規(guī)模，那這個收入就有點兒可觀，畢竟有人群基數(shù)支撐，這就是“長租降本增效法則”，非租金增值收益可以通過跨界經(jīng)營，如廣告發(fā)布、停車場收益、餐飲經(jīng)營等方式來獲得。
深圳市公寓租賃行業(yè)協(xié)會會長甘偉在接受新京報記者采訪時指出，非租金收益在一定規(guī)模邊界以下是不存在的，因為涉及規(guī)模效益的問題，不過，在一些大型租賃社區(qū)，非租金收益的實現(xiàn)有一定可能性，即供應(yīng)鏈體系、商業(yè)配套投入產(chǎn)出比，流量入口等方面存在規(guī)模經(jīng)濟的可能性；但其中有較高的門檻，即商業(yè)體能否增值，這取決于商業(yè)運營能力。如果是“二房東”交由第三方來經(jīng)營，那實際上仍沒有規(guī)模效應(yīng)，因此，將商業(yè)作為增值收益來看時，還需要考慮運營方角色問題。
甘偉指出，深圳目前的一些城中村改造項目，增加租客生活化的商業(yè)、餐飲配套，這需要運營商對商業(yè)具有一體化的規(guī)劃和運營能力，比如作為生活服務(wù)類配套，是否要打造一個類似盒馬一樣線上線下結(jié)合的配送，是否需要結(jié)合供應(yīng)鏈打造服務(wù)體系，先有這一能力再去收房還是收房之后才慢慢構(gòu)建這一能力？這都需要去思考?！昂艽笠徊糠衷鲋捣?wù)收益，關(guān)鍵在于能否把裙樓，或者一樓街鋪的商業(yè)價值盤活，這是目前增值服務(wù)收入中一個重要的支撐。 ”
“租賃收益差本來就很小，增值收益是存在的，實際上就是圍繞租賃服務(wù)這一核心，提供更多、更廣、多元素的服務(wù)，來獲得其他的收益，把整體收益相對彌補?！壁w鑫明指出，作為住房租賃企業(yè)，本質(zhì)核心業(yè)務(wù)還是注重服務(wù)，圍繞服務(wù)鏈條上的多元一體的服務(wù)都可以開展，可以鼓勵住房租賃企業(yè)圍繞房子、社區(qū)、周圍的環(huán)境去做一些有益補充和探索，也有利于提升居住體驗，提供更便利的服務(wù)，這一過程中，企業(yè)能獲得一定的收益，居住者也更加便捷。不過，一個商業(yè)模式是否成功，最后還要靠長時間去檢驗，現(xiàn)在下判斷，為時尚早。
（文章來源：新京報）
標簽：
