雖說深圳是一座“沒有農(nóng)村”的城市，但這座城市卻擁有許多城中村。而在最近，“統(tǒng)租”讓深圳城中村再次成為市場焦點(diǎn)。
煙火氣十足，居住空間彈性大、低成本……這些都是深圳城中村的“靈魂”?！敖y(tǒng)租”引發(fā)了一些關(guān)于利與弊的討論，也是一種對城中村未來的探索與討論。
(資料圖片僅供參考)
居民希望保留更多選擇性
資料顯示，為加快解決新市民、青年人等群體住房問題，深圳提高了“十四五”規(guī)劃的任務(wù)目標(biāo)，將建設(shè)籌集保障性住房原54萬套（間）提高到不少于74萬套（間）。任務(wù)數(shù)量更新之后，深圳建設(shè)籌集保障性住房立即有了大動作，統(tǒng)租目標(biāo)指向了深圳城中村。今年，深圳市啟動了城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升行動，計(jì)劃在2023年推進(jìn)4.9萬套（間）城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造提升項(xiàng)目。
簡單來說，“統(tǒng)租改造”就是由政府或相關(guān)部門統(tǒng)一收儲城中村房源進(jìn)行改造，并對周邊配套升級再進(jìn)行出租。實(shí)際上，這是一項(xiàng)重大民生工程。其實(shí)，以品質(zhì)提升為目標(biāo)的綜合整治早已在多個深圳城中村進(jìn)行，只是效果和進(jìn)度不一。
近日，記者走訪了南山白芒村、平山村，龍華的元芬村以及羅湖的筍崗村。對于統(tǒng)租，居民普遍擔(dān)心的是房租的變化，有家庭的居民更擔(dān)心讀書等配套問題。針對近日的白芒村統(tǒng)租事件，南山區(qū)西麗街道也在3日發(fā)布致居民的一封信。全文稱，對于不具備搬離條件的居民不強(qiáng)制搬離并維持房屋原租金標(biāo)準(zhǔn)。同時，還將對愿意搬離的居民給予搬遷補(bǔ)助。在保障學(xué)位方面，西麗街道辦事處表示，符合入學(xué)條件在南山區(qū)內(nèi)就讀的學(xué)生，無論搬離與否都將為其提供保障。
記者走進(jìn)龍華的元芬村看到，不少農(nóng)民房已經(jīng)被改造成各式各樣的長租公寓，但更多的是遍地招租信息廣告?！捌鋵?shí)，前幾年已經(jīng)有房企或者二房東來村里包下許多房源改造成青年公寓，一般年輕人會比較喜歡這些長租公寓，但現(xiàn)在租賃市場也有點(diǎn)不溫不火?！痹掖逡晃痪用駥τ浾弑硎?，“城中村改造整治是好事，但我們也不希望全部改造成青年公寓，畢竟每個人的承受范圍和實(shí)際居住情況不同，希望可以保留多種選擇性?！?/p>
避免打破生態(tài)平衡
筍崗村一家青年長租公寓機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前還是很難看到能在租金差以外掙到更多的錢。此外，記者在南山白芒村和平山村實(shí)探發(fā)現(xiàn)，一些未被收納或改造成長租公寓的房源以及周邊城中村的房源租金卻“水漲船高”，這也是居民擔(dān)心的地方。“平山村里一些沒有參加統(tǒng)租的房東，現(xiàn)在租金都上漲了不少?！币晃黄缴酱宓木用窀嬖V記者，“之前這里的一房一廳月租金在2500元左右，現(xiàn)在房東剛剛說要3200元才租?！?/p>
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“統(tǒng)租”城中村是深圳多渠道供應(yīng)公共住房的重大創(chuàng)新。不過，新增建設(shè)籌集保障性住房過程中，應(yīng)控制好節(jié)奏、規(guī)模，因區(qū)、因村施策，保留城中村原有的特色，打造多元的租賃生態(tài)系統(tǒng)，構(gòu)建多層次多主體的租賃住房供應(yīng)體系。
有業(yè)內(nèi)人士表示，城中村改造后租金上漲或產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)，需要預(yù)防租金規(guī)?；瘔艛嘈陨蠞q，避免打破城中村租賃市場的生態(tài)平衡。業(yè)內(nèi)也寄希望深圳能跑通一個規(guī)模化租賃社區(qū)的新模式，即除了涉及租金差之外，還能獲得一部分非租金增值收益，從而降低租金壓力。
深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，接下來將會同各區(qū)政府快速建立反饋平臺或信息發(fā)布機(jī)制。各區(qū)政府將開通專欄，通過線上線下相結(jié)合的方式，定期主動發(fā)布信息、聽取市民意見建議并及時反饋處理。
城市更新的紓困路徑
對于土地資源匱乏的深圳而言，城中村所代表的內(nèi)涵和地位似乎越來越高，也成為房企眼中的“香餑餑”——城市更新也成為多數(shù)房企進(jìn)軍和立足深圳的重要法寶。記者梳理發(fā)現(xiàn)，包括南山白石洲、羅湖湖貝、蔡屋圍等深圳城中村更新的“巨無霸”項(xiàng)目都已經(jīng)動工，部分項(xiàng)目已經(jīng)對外發(fā)售。
不過，經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場的深度調(diào)控和洗牌，深圳城市更新市場也發(fā)生著變化。與大型房企主導(dǎo)的大型城中村更新項(xiàng)目不同，一些中小企業(yè)和民企負(fù)責(zé)的更新項(xiàng)目進(jìn)展曾引起市場擔(dān)憂。一家以城市更新為主業(yè)的民營房企投資部人士告訴記者，現(xiàn)在深圳新房銷售速度放緩，公司回款受到影響，目前公司的策略是將一些銷售情況較好的項(xiàng)目回款拿去“填補(bǔ)”其他更新項(xiàng)目，所以建設(shè)進(jìn)度會相對放慢。
這時，深圳多個出險(xiǎn)房企公告合作的名單中，卻時常能看到深圳市安居建業(yè)投資運(yùn)營有限公司（安居建業(yè)）的身影。安居建業(yè)去年1月成立，深圳市人才安居集團(tuán)、深圳市特區(qū)建工集團(tuán)、深業(yè)集團(tuán)和萬科分別持股40%、20%、20%和20%。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，安居建業(yè)自成立以來，已先后與益田御龍華府、龍崗恒大城市之光、歲寶壹品等超過10個項(xiàng)目達(dá)成戰(zhàn)略合作。李宇嘉認(rèn)為，安居建業(yè)的背景相對特殊，因有政府背書，對于部分民營房企的出險(xiǎn)項(xiàng)目，無論是提供品牌支持，亦或直接主導(dǎo)，都有顯著優(yōu)勢，包括融資、資源調(diào)動、信用支持等，可以讓保交樓更加順暢。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳當(dāng)前房地產(chǎn)市場正進(jìn)入到存量土地市場開發(fā)的階段，尤其是很多深圳城中村項(xiàng)目，未來會有用作租賃住房改革的導(dǎo)向。當(dāng)然對于部分城中村物業(yè)來說，可能還需要謹(jǐn)慎一點(diǎn)，或者說政策方面需要靈活應(yīng)對。
（文章來源：證券時報(bào)）
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