引言：中國潮、國際范、煙火氣……總是能循序漸進(jìn)從胡同走向中央商務(wù)區(qū)，在多元與包容的基礎(chǔ)上烙印只屬于北京的商業(yè)變遷。由商務(wù)部市場運(yùn)行和消費(fèi)促進(jìn)司、北京市商務(wù)局指導(dǎo)，北京市商業(yè)聯(lián)合會、北京商報社共同主辦的2022年度(第十六屆)北京商業(yè)高峰論壇暨北京國際消費(fèi)中心城市論壇上，《2022北京商業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書》正式發(fā)布。該報告通過與政府、企業(yè)深度溝通，進(jìn)行一線走訪，從多角度、多業(yè)態(tài)來呈現(xiàn)北京商業(yè)發(fā)展變化及未來北京商業(yè)發(fā)展藍(lán)圖。
購物中心密集分布的城市里，在距離居民更近的地方，其實仍有一些空白需要填補(bǔ)。在朝陽區(qū)褡褳坡商圈周邊，密集分布著朝陽大悅城、雙橋萬達(dá)廣場、龍湖長楹天街等購物中心。然而，為避免集中布局顧客被分流的狀況，各購物中心之間存在一定距離，褡褳坡商圈正是處于這一“空白”地帶。
家門口，向優(yōu)質(zhì)邁進(jìn)
(相關(guān)資料圖)
一大早，家住朝陽區(qū)朝青·知筑小區(qū)的孫阿姨便拖著小推車出門買菜。她想了想，小區(qū)旁新開的超市蔬菜品種多、價格實惠，決定上那去。以前，孫阿姨想要買菜需要走一段距離，且只有一家超市可以選擇，現(xiàn)在在小區(qū)樓下就能買到，而且可以貨比三家，選擇變得豐富。
孫阿姨家附近，旺客四季褡褳坡項目、定福家園北里底商正在緊鑼密鼓地招商中，周邊已有部分餐飲店、社區(qū)超市、美容護(hù)理店開業(yè)。其中，旺客四季褡褳坡項目于2022年9月29日開啟招商，項目整體將于2023年2月14日開業(yè)。
與以往的社區(qū)商業(yè)不同，旺客四季褡褳坡項目的招商業(yè)態(tài)未局限在洗衣、維修、房產(chǎn)中介等生活服務(wù)業(yè)方面，同時還面向餐飲、零售、咖啡等品牌。西區(qū)商業(yè)定位為年輕時尚主題，東區(qū)商業(yè)則以家庭生活為主題。據(jù)了解，為培育具有煙火氣的商業(yè)氛圍，旺客四季褡褳坡項目內(nèi)近80%的品牌與本地生活相關(guān)。“西區(qū)負(fù)一層與褡褳坡地鐵站相通，更適合引入社交性強(qiáng)的品牌。”旺客四季褡褳坡項目經(jīng)理田偉表示，東區(qū)則能覆蓋更多社區(qū)居民，會強(qiáng)化日常生活服務(wù)功能。
沿著旺客四季褡褳坡項目向東走約500米，是2022年10月1日新開業(yè)的fudi倉儲會員店朝北店。fudi的入駐也使得褡褳坡社區(qū)商業(yè)的建設(shè)更進(jìn)一步。
fudi倉儲會員店朝北店距離地鐵6號線黃渠站約300米，距離褡褳坡站約800米，從距離上看，fudi三家門店的選址一步步向社區(qū)靠近。fudi相關(guān)負(fù)責(zé)人也直言，區(qū)別于現(xiàn)有門店，fudi新店選址人流密集的大型居住區(qū)，“在離消費(fèi)者更近的位置尋找落點(diǎn)”。
fudi倉儲會員店朝北店、旺客四季褡褳坡項目都將目標(biāo)客群瞄準(zhǔn)了褡褳坡商圈周邊的居民?！白越衲?月中標(biāo)該項目后，旺客四季對周邊居民數(shù)量、客群需求及周邊商業(yè)項目做了大量的調(diào)查?！碧飩ケ硎荆罡苓?公里是旺客四季的目標(biāo)。據(jù)悉，旺客四季褡褳坡項目周邊1公里半徑內(nèi)居民區(qū)達(dá)23個，居住人口6萬人，以中高端小區(qū)為主；項目3公里半徑內(nèi)人口約32萬，19-34歲年齡段人群占比47%，客群集中為公司職員、服務(wù)人員。
從褡褳坡區(qū)域來看，商圈周邊3公里商業(yè)依舊為空白，難以滿足大量居民的社區(qū)消費(fèi)需求。旺客四季項目2公里內(nèi)僅有由原歐尚超市改造的fudi會員店乘籌備中的定福家園北里底商、朝青·知筑底商，以及一些零散分布的小超市、便利店等。西側(cè)朝陽大悅城距離約6公里，東側(cè)雙橋萬達(dá)、龍湖長楹天街距離都在3公里以上。
隨著fudi倉儲會員店開業(yè)、旺客四季褡褳坡項目、周邊底商逐步開業(yè)，褡褳坡商圈的商業(yè)氛圍將進(jìn)一步得到改善?！凹议T口”的商店將不僅只有早餐店、超市、水果店，還將擁有咖啡、餐飲、時尚服飾等門店，在家門口也可以進(jìn)行優(yōu)質(zhì)、時尚的消費(fèi)。
小項目，運(yùn)營有講究
旺客四季褡褳坡項目面積約2萬多平方米，與大型購物中心相比，該項目體量不大，但想要做好社區(qū)商業(yè)，在運(yùn)營方面卻需要付出更多的巧思。據(jù)了解，在大型商超依靠連鎖化占有市場的趨勢之下，社區(qū)商業(yè)的背后也是連鎖化經(jīng)營。旺客四季的招商營運(yùn)團(tuán)隊已孵化出30余個商業(yè)項目，未來還將在旺客四季這一產(chǎn)品線拓展出3個項目。
“從5月接手該項目，到9月啟動招商，再到12月試營業(yè)，以及明年2月正式開業(yè)，這個2萬多平方米的項目籌備期不足一年?！碧飩ソ榻B，社區(qū)商業(yè)與大型購物中心的運(yùn)營并不相同，籌備時間和養(yǎng)商期相比更為短暫，但租金彈性更小，硬件要求更高，整體運(yùn)營并非易事。
旺客四季針對劃分的餐飲業(yè)態(tài)區(qū)域設(shè)計了水、電、燃?xì)?、排煙等功能。田偉指出，正是因為項目方為商戶做好了一些基礎(chǔ)的功能，在商戶入駐時也能節(jié)省不少流程和費(fèi)用，所以租金彈性較小?！吧鐓^(qū)商業(yè)的租金相比購物中心要低好幾倍，但成本卻不相上下，所以對于商戶而言是個好選擇，但對于運(yùn)營方而言，利潤空間相對較小?！?/p>
小體量的社區(qū)商業(yè)，更多是靠著小微企業(yè)支撐。田偉透露，在招商上，除了臨街鋪位和超市區(qū)域的主力店需要引入知名度較高的連鎖商業(yè)，大部分為個體工商戶和小微企業(yè)?！爱?dāng)前商業(yè)環(huán)境之下，個體工商戶和小微企業(yè)與物業(yè)運(yùn)營方的關(guān)系更為牢靠，雙方可以相互扶持和協(xié)商運(yùn)營。相反，一些資本注入的連鎖企業(yè)，一旦發(fā)生關(guān)店和縮減市場的決定之后，很難再去協(xié)商?！碧飩ヌ寡?。
而對于fudi這樣的倉儲會員店而言，靠近社區(qū)后，其在物業(yè)、租金等方面的支出成本或許會更高。所以，無論是門店面積、商品品類，還是整個運(yùn)營的底層邏輯都需要進(jìn)行一定的更新。
一直以來，倉儲會員店的核心是以精選商品SKU節(jié)省時間、大件包裝降低多次重復(fù)購買頻率、大宗購物提高議價能力，切中的是追求高效率、高品質(zhì)的目標(biāo)人群需求。在這樣的需求下，選址遠(yuǎn)郊位置似乎更適合倉儲會員店。
此前，消費(fèi)者習(xí)慣驅(qū)車前往遠(yuǎn)郊的倉儲會員店，感嘆“開車三四十分鐘，一周去一次”。倉儲會員店開在了家門口，“一周一次”的消費(fèi)頻次要變?yōu)椤耙恢芏啻巍?，與之匹配的消費(fèi)習(xí)慣、采購量、客單價自然要發(fā)生變化，甚至是線上配送可覆蓋的范圍也要改變。
與此同時，社區(qū)周邊有著大大小小的超市，周圍的競品增加，競爭產(chǎn)生的消費(fèi)者分流在所難免。fudi在朝陽區(qū)三間房東路新開的門店周圍，至少3家社區(qū)小店、社區(qū)超市，西側(cè)有物美超市。在繁瑣的零售競爭中，選品、控價、運(yùn)營效率和控制成本等是倉儲會員店打造壁壘的標(biāo)配。
一刻鐘，需求全覆蓋
2020年11月，北京市商務(wù)局等9部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的若干措施》提到，要從優(yōu)化營商環(huán)境、鼓勵融合發(fā)展、培育區(qū)域特色三方面促進(jìn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步提高生活性服務(wù)業(yè)品質(zhì)，更好地滿足市民多樣化、便利化生活需求。
北京市商務(wù)局發(fā)布的《加快建設(shè)一刻鐘便民生活圈促進(jìn)生活服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的若干措施》進(jìn)一步細(xì)化了相關(guān)要求。其中提到，預(yù)計到2025年，北京市實現(xiàn)一刻鐘便民生活圈全覆蓋，形成多元化、多樣化、覆蓋城鄉(xiāng)的生活服務(wù)體系。立足2022年，北京將精準(zhǔn)補(bǔ)建和規(guī)范提升基本便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)410個左右，每百萬人口擁有連鎖便利店(社區(qū)超市)數(shù)量達(dá)320家左右。為加快建設(shè)一刻鐘便民生活圈，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展變得更為迫切。
社區(qū)商業(yè)一度被稱為“商業(yè)地產(chǎn)新藍(lán)海”。北京國際商貿(mào)中心研究基地首席專家賴陽指出，社區(qū)商業(yè)在城市中是居民生活品質(zhì)提升的重要基礎(chǔ)，也是宜居城市建設(shè)的重要內(nèi)容?！熬用裣M(fèi)有相當(dāng)高的比例是在社區(qū)實現(xiàn)的，社區(qū)商業(yè)本身有著很好的商業(yè)機(jī)會?！辟囮柋硎荆绻鐓^(qū)商業(yè)能做好，對于項目方而言是能夠獲得收益增長的方面。
然而在實際發(fā)展中，想要做好社區(qū)商業(yè)還是得花點(diǎn)功夫。如今，隨著電商發(fā)展、消費(fèi)者習(xí)慣變化，社區(qū)商業(yè)的存在并不只是滿足日常的基本需求這么簡單。
賴陽認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)未來的發(fā)展趨勢應(yīng)是集休閑、文化娛樂、人際交往、時尚生活于一體。隨著平臺購物、電商到家業(yè)務(wù)的實現(xiàn)，居民基本的購物需求大部分已得到解決，傳統(tǒng)的“超市+百貨”的社區(qū)商業(yè)模式逐漸被消費(fèi)者淘汰。
不久之前，北京市商務(wù)局發(fā)布的“一刻鐘便民生活圈動態(tài)地圖2.0”版本中提到，在八類基本便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，新增了鮮花、咖啡、藥店等品質(zhì)提升類的業(yè)態(tài)，并通過供給指數(shù)和消費(fèi)指數(shù)反映最近一天便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營和消費(fèi)變化情況。通過動態(tài)監(jiān)測社區(qū)基本便民網(wǎng)點(diǎn)的供給情況，實現(xiàn)對未達(dá)標(biāo)社區(qū)的預(yù)測、預(yù)警，這項功能已于2022年10月正式上線。
“社區(qū)商業(yè)應(yīng)該成為周邊居民享受社區(qū)生活、體驗社區(qū)生活的一個中心，應(yīng)該具有智能、溫度、共享式、時尚化兼具的生活空間?！辟囮栔赋?。
（文章來源：北京商報）
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