上海市內(nèi)的大宗交易再增一筆。12月22日，上海市“活化石”地標(biāo)建筑德鄰公寓拍賣成功，上市公司尤安設(shè)計(300983.SH)以約5.05億元的總價競得。
這是德鄰公寓第二次被司法拍賣，共有7000余人次圍觀。11月初，德鄰公寓被江蘇徐州中級法院掛上司法拍賣平臺，吸引了1.8萬余次圍觀，以5.6億元的起拍價進(jìn)行首次拍賣，但因無人報名參拍而流拍。此次則降價5600萬再次競拍，終得買家。
評估報告顯示，德鄰公寓建筑面積約15573平方米，土地類型為商業(yè)以及辦公，其中商業(yè)使用年限為2006年2月23日至2046年2月22日，辦公為2006年2月23日至2056年2月22日。該公寓原為5層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建國后加建一層。
(資料圖)
公開信息顯示，德鄰公寓由英國五和洋行著名設(shè)計師設(shè)計，是解放前上海第一批白領(lǐng)的居住區(qū)；也曾是上海久負(fù)盛名的外籍精英公寓，匯聚來自世界各地的商業(yè)名流；亦曾有張恨水、張友鸞、陳占元等文化界名人居住于此，巴金、郁達(dá)夫、葉圣陶等文人騷客往來其間。
2005年，因獨特的歷史價值及設(shè)計風(fēng)格，德鄰公寓被上海市人民政府評為優(yōu)秀歷史建筑。另據(jù)阿里法拍披露，德鄰公寓為第四批公示的上海市優(yōu)秀建筑、歷史保護(hù)建筑，為三類保護(hù)；優(yōu)秀歷史建筑轉(zhuǎn)讓、出租的，受讓人、承租人應(yīng)當(dāng)按照保護(hù)要求承擔(dān)相應(yīng)的保護(hù)義務(wù)。
相較于保護(hù)義務(wù)，德鄰公寓的一處關(guān)鍵“瑕疵”是目前被占用。據(jù)阿里法拍，房產(chǎn)一樓目前被順豐速運香港路業(yè)務(wù)部占用，部分房產(chǎn)被上海摩碩投資有限公司用于辦公。拍賣法院已張貼公告，要求房產(chǎn)的使用人限期遷出。如房產(chǎn)的使用人逾期未能自行遷出的，法院將依法強(qiáng)制騰空，交付時間可能有所延遲。
盡管有些許瑕疵，但德鄰公寓絕佳的地理位置則為尤安設(shè)計所中意。
這座建于1935年的歷史保護(hù)建筑，位于上海虹口區(qū)四川北路，毗鄰?fù)瑸闅v史保護(hù)建筑的上海郵政總局大廈、河濱大樓、外灘源等，亦與寶格麗酒店、寶利嘉酒店、星薈中心等新興酒店和商業(yè)中心相近。
“公司所屬的建筑設(shè)計行業(yè)屬于典型的技術(shù)與智力密集型行業(yè)，員工對公司在城市的區(qū)位、周邊環(huán)境、通勤條件等要求較高。一般而言，上海市的內(nèi)環(huán)、中環(huán)附近且地鐵直達(dá)的商務(wù)區(qū)域和圍繞著同濟(jì)大學(xué)形成的滬東北區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚帶，是其擇業(yè)的最佳范圍。”尤安設(shè)計在公告中表示，德鄰公寓位于北外灘和蘇河灣交集的中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，“周邊商業(yè)配套及交通高度便捷”。
實際上，尤安設(shè)計買下的價格也頗為劃算。據(jù)評估報告，德鄰公寓資產(chǎn)評估價約7.01億元；5.05億元成交價相當(dāng)于打了72折。購買德鄰公寓的資金來自于尤安設(shè)計IPO所募集的資金。
據(jù)披露，尤安設(shè)計約15.4億元的募集資金中，有6.74億元用于“總部基地升級建設(shè)項目”、“總部設(shè)計中心擴(kuò)建項目”和“研發(fā)中心升級建設(shè)項目”；該公司原計劃在上海寶山區(qū)購置房產(chǎn)作為主要辦公場所，并進(jìn)行升級擴(kuò)建。
近日，尤安設(shè)計對此募投計劃進(jìn)行修改，放棄了寶山區(qū)的房產(chǎn)，而以更高的對價買下德鄰公寓，上述三個募投項目實施地也相應(yīng)改變，同時“募投建設(shè)將以改建修繕為主”，但計劃投資總額保持不變。
這也意味著，除了支付超5億元外，尤安設(shè)計還將支出近1.7億元在改善修繕保護(hù)工作上。不過，以建筑設(shè)計為主業(yè)的尤安設(shè)計也甘之如飴，“將優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑進(jìn)行修繕保護(hù)并作為公司辦公場所加以充分利用，有利于公司形象的提升，并可充分展示公司在城市更新領(lǐng)域的研發(fā)、設(shè)計和運營能力?！?/p>
值得一提的是，與尤安設(shè)計相似，近來有不少企業(yè)選擇購買資產(chǎn)作為辦公場所。據(jù)戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)資本市場部主管李志榮表示，相比價格，自用買家通常更看重樓宇的質(zhì)量和地段，上海市區(qū)內(nèi)在今年前三季度錄得的前10大單價最高的寫字樓交易，均來自于自用買家。
“戴德梁行資本市場團(tuán)隊近期分別在上海和北京成功促成兩宗寫字樓交易，也均為自用用途。”李志榮預(yù)計，這種情況在明年將會持續(xù)下去。
（文章來源：第一財經(jīng)）
