龍湖·御湖境產(chǎn)品發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。 李貝貝/攝
本報(bào)記者李貝貝上海報(bào)道
【資料圖】
近期，上海樓市明顯回暖。新房市場(chǎng)方面，1月底至今已連續(xù)出現(xiàn)5個(gè)“日光盤”，更有項(xiàng)目出現(xiàn)“千人搖”行情。而在二手房市場(chǎng)，2月前兩周，鏈家門店的成交量較此前增長(zhǎng)50%—60%，帶看量增長(zhǎng)30%—40%。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為：“數(shù)據(jù)表明，目前市場(chǎng)活躍度較高，對(duì)樓市的信心有所恢復(fù)?！?/p>
不過(guò)，《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在熱度漸高的同時(shí)，“分化”仍是當(dāng)前上海樓市的最大特點(diǎn)，部分新房項(xiàng)目仍難去化、“老破小”房源降價(jià)成交的情況也并不鮮見(jiàn)。
“目前上海樓市確有回暖，以前積壓的需求釋放，市場(chǎng)是一個(gè)回歸正常的過(guò)程。此外，不同的項(xiàng)目持續(xù)分化，‘倒掛’項(xiàng)目火熱，也有項(xiàng)目去化不佳，需要分別看待，不能以偏概全?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)資深分析師盧文曦直言。
有項(xiàng)目再現(xiàn)“千人搖號(hào)”
“出乎意料，沒(méi)想到來(lái)了這么人?！?月18日晚間，龍湖松江·御湖境針對(duì)意向客戶舉辦了一場(chǎng)發(fā)布會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng)。因?yàn)闆](méi)有找到座位，很多人只能站著聽(tīng)某大V對(duì)樓市的分析。一名置業(yè)顧問(wèn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露：“原計(jì)劃是邀請(qǐng)600人，但意向客戶報(bào)名太多，差不多共有800人，今晚臨時(shí)開了3個(gè)分會(huì)場(chǎng)。”
龍湖·御湖境產(chǎn)品發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。 李貝貝/攝
“都是意向客戶，其中不少已經(jīng)進(jìn)行過(guò)驗(yàn)資了?！睋?jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，該項(xiàng)目將在今年3月開放售樓處，預(yù)計(jì)明年底交付?！翱隙ê觅u，因?yàn)閰^(qū)位、品質(zhì)、商業(yè)配套都不錯(cuò)。”該置業(yè)顧問(wèn)顯得很有信心?，F(xiàn)場(chǎng)一名購(gòu)房者也向記者表示，自己一直傾向新房，這一項(xiàng)目也頗具性價(jià)比，“可以說(shuō)是剛需的價(jià)格、豪宅的精裝”。
事實(shí)上，這樣的熱鬧場(chǎng)景近期在上海并不稀奇：2023年春節(jié)后，上海樓市迎來(lái)開盤潮。據(jù)克而瑞上海統(tǒng)計(jì)，2月第二周(2月6日—2月12日)上海共有三個(gè)項(xiàng)目開盤，且均實(shí)現(xiàn)“日光”。
其中，2月8日，位于浦東的海德壹號(hào)開盤，推出163套房源，均價(jià)12.98萬(wàn)元/平方米，共認(rèn)籌647組，認(rèn)籌率高達(dá)397%，入圍分?jǐn)?shù)高達(dá)100.85；2月10日，位于青浦徐涇的“網(wǎng)紅盤”蟠龍府推出452套房源，均價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米，認(rèn)籌886組，認(rèn)籌率196%，入圍分?jǐn)?shù)45.95；同日，位于徐匯長(zhǎng)橋板塊的匯成·南街里項(xiàng)目推出204套房源，均價(jià)8.99萬(wàn)元/平方米，認(rèn)籌615組，認(rèn)籌率達(dá)301%，入圍分?jǐn)?shù)72.58。
更早一些時(shí)候，2023年1月12日開盤的鴻印里、1月18日開盤的綠城·外灘蘭庭項(xiàng)目均再現(xiàn)了“千人搖號(hào)”的名場(chǎng)面。此外，1月31日，招商虹橋璀璨時(shí)代三期開盤，147套房源當(dāng)天售罄，認(rèn)購(gòu)率204%；2月3日，楊浦城投開發(fā)的悅尚海開盤，221套房源僅剩下3套未售罄；2月4日，位于青浦區(qū)西虹橋片區(qū)的中鐵虹橋逸都第三批次開盤，376套房源在3小時(shí)內(nèi)全部售罄，銷售額21.26億元。
新房市場(chǎng)火熱的同時(shí)，二手房市場(chǎng)的熱度也隨之上漲。
2月19日上午，在市場(chǎng)走訪中，一名中介告訴記者，去年9月到年底，上海二手房市場(chǎng)較為平靜。但2023年以來(lái)，市場(chǎng)回暖明顯，自己所在的門店咨詢量、帶看量大幅上升，“周末每天大概5、6組帶看吧，最近基本上都是客戶自己來(lái)約我們”。
購(gòu)房者在上海某中介門店咨詢。 李貝貝/攝
“最好還是抓緊時(shí)間，現(xiàn)在市場(chǎng)熱起來(lái)了，房東的心理預(yù)期也開始轉(zhuǎn)變，掛牌價(jià)都提高了，我們其實(shí)也會(huì)建議房東抓緊良機(jī)?！边@名中介人士向記者展示了自己建議房東提價(jià)的微信對(duì)話：“市場(chǎng)好呀，有套房子房東去年7月掛牌1020萬(wàn)元，最高有人出價(jià)930萬(wàn)元，房東不急賣就等等了。你看，春節(jié)后不到一個(gè)月就成交了，960萬(wàn)元?！?/p>
據(jù)上海鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，一月，上海二手房市場(chǎng)受到春節(jié)假期影響，成交量相應(yīng)收窄。但從春節(jié)后的二手房市場(chǎng)來(lái)看，成交恢復(fù)良好，特別是2月份第一個(gè)周末(也是節(jié)后第一個(gè)周末)，鏈家的成交量較此前增長(zhǎng)了50%—60%，帶看量增長(zhǎng)了30%-40%，說(shuō)明市場(chǎng)依然存在需求和購(gòu)買力。
從成交周期來(lái)看，房源成交周期和客源成交周期都有縮短。近幾周，房源成交周期由之前最高的82天，下降至67天，客源成交周期則由28天下降至15天，說(shuō)明目前成交節(jié)奏有加快的趨勢(shì)。綜合來(lái)看，市場(chǎng)筑底企穩(wěn)的可能性已然增加；從成交均價(jià)來(lái)看，有小幅波動(dòng)但整體平穩(wěn)；從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛改和改善型的占比有所增加，也在一定程度上均衡了價(jià)格水平。
值得一提的是，上述中介還提醒記者，上海近期有再出樓市新政的傳聞，“大概率要出，你能下手就趕緊，新政出來(lái)這價(jià)格它能不漲嘛？”
據(jù)公開資料，所謂的“上海樓市新政”在今年初即傳出，具體包括新房限價(jià)放松、“普通住宅”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、二胎三胎家庭鼓勵(lì)購(gòu)房等多個(gè)方面，但一直未有確定消息。不過(guò)，今年上海“兩會(huì)”期間，上海市政協(xié)委員丁祖昱、張琦、葉峻、上海市政協(xié)委員仇瑜峰等針對(duì)推動(dòng)上海房地產(chǎn)健康有序發(fā)展提出了相關(guān)建議，包括限購(gòu)政策適度調(diào)整、放松限貸、有條件地放松限售、打開限價(jià)等。
市場(chǎng)正逐步回歸正常
“近期房地產(chǎn)交易中心，售樓處看房人數(shù)明顯增加，說(shuō)明上海市場(chǎng)供求在穩(wěn)步恢復(fù)中，尤其是成交量離開正常區(qū)間僅一步之遙?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“不管是市場(chǎng)表現(xiàn)還是現(xiàn)實(shí)交易數(shù)據(jù)都有助于提升預(yù)期和強(qiáng)化市場(chǎng)信心。兔年第一批集中投放的房源中，一些樓盤已經(jīng)開啟認(rèn)籌，穩(wěn)定的供應(yīng)有助于成交持續(xù)向上?！?/p>
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也預(yù)計(jì)，作為一線城市，上海樓市的基本面不錯(cuò)，需求動(dòng)力足，房?jī)r(jià)方面有率先復(fù)蘇的動(dòng)力，后續(xù)上海將會(huì)有“小陽(yáng)春”的行情。
盡管如此，受訪人士仍多認(rèn)為，上海樓市是一個(gè)“回歸正?！钡谋憩F(xiàn)，且“分化”仍是當(dāng)前上海樓市的最大特點(diǎn)。
“目前上海樓市確有回暖，以前積壓的需求釋放，市場(chǎng)是一個(gè)回歸正常的過(guò)程。此外，不同的項(xiàng)目持續(xù)分化，倒掛項(xiàng)目火熱，也有項(xiàng)目去化不佳，需要分別看待，不能以偏概全。”盧文曦直言。
2月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.7%，與合肥并列排名第一。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，雖然上海新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅位居第一，但是，從0.7%的漲幅來(lái)看仍屬于溫和上漲。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“此類數(shù)據(jù)總體上屬于健康值，即處于0.0%—1%之間，屬于溫度合適的漲幅。類似漲幅說(shuō)明上海市場(chǎng)有回暖動(dòng)力，但不屬于過(guò)熱。”
例如，新房市場(chǎng)上，今年1月，上海有十余個(gè)項(xiàng)目相繼搖號(hào)開盤，但銷售情況有明顯區(qū)別。在“千人搖”“日光盤”的同時(shí)，由新加坡TGR集團(tuán)開發(fā)的沁風(fēng)雅苑認(rèn)籌率僅為11.9%，在均價(jià)10萬(wàn)+以上項(xiàng)目中認(rèn)籌率墊底。另一方面，不同區(qū)域的熱度也表現(xiàn)不一：1月，青浦和嘉定兩區(qū)大幅領(lǐng)先，成交套數(shù)均在1600套左右，超出成交量排第三的閔行800多套。
在與一些二手房賣家的溝通中，記者獲悉，上海樓市熱度抬升的同時(shí)，部分房源仍不容易出手。一名房東王敏(化名)透露，自己一套位于市中心的“老破小”掛牌8個(gè)多月，就在幾天前才剛剛出手，對(duì)比掛牌價(jià)，成交價(jià)足足砍了10%?！澳艹鍪志秃?，這個(gè)行情你不知道會(huì)持續(xù)多久，價(jià)格合適就趕緊吧?！蓖趺麸@得十分謹(jǐn)慎：“去年6、7月上海解封后市場(chǎng)好了一陣子，沒(méi)2個(gè)月就不行了，不好說(shuō)后面會(huì)怎樣。”
部分購(gòu)房者也秉持著觀望態(tài)度。一名改善型購(gòu)房者直言，根據(jù)行情來(lái)看，每年春節(jié)前樓市都是最低谷，過(guò)年后一般都會(huì)有成交量提高的情況，上海樓市當(dāng)下的“高熱”有炒作之嫌。該購(gòu)房者還強(qiáng)調(diào)，盡管防疫政策優(yōu)化，但樓市想要維持“高熱”缺乏支撐，尤其是在新房供給較為充裕的上海樓市，二手房大幅提價(jià)的空間有限。
“分化特征在2023年會(huì)更為明顯?！?月18日，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的熱度在2023年會(huì)進(jìn)一步上升。上海今年在需求端可能會(huì)有進(jìn)一步支持剛需及改善型需求的政策調(diào)整，對(duì)于上海樓市恢復(fù)有較大影響?！邦A(yù)計(jì)三四月份會(huì)有一波小行情，但是不會(huì)持續(xù)太久，預(yù)計(jì)在一二季度觸底調(diào)整后，三四季度會(huì)進(jìn)入上行趨勢(shì)?！彼渭t衛(wèi)指出。
據(jù)上海鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從去年第七批集中供應(yīng)新盤的認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，有超過(guò)1/3的樓盤觸發(fā)積分，說(shuō)明對(duì)于供應(yīng)質(zhì)量高的批次，觸發(fā)積分的情況依然較為樂(lè)觀，市區(qū)樓盤、優(yōu)質(zhì)樓盤對(duì)購(gòu)房者仍有很強(qiáng)的吸引力。
“目前，新盤呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化特征，市區(qū)的樓盤、熱門板塊的樓盤大部分都是開盤去化率達(dá)到百分百，但是遠(yuǎn)郊盤或者交通不便的樓盤，去化率會(huì)比較低?！鄙虾ｆ溂沂紫治鰩煑钣昀俜治鲋赋觥?/p>
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