舊改多年，被譽(yù)為“深圳舊改航母”的白石洲舊改終于上新了。
位于深圳CBD片區(qū)核心地段的白石洲舊改是深圳目前體量最大，也是購(gòu)房者較為期待的城市舊改項(xiàng)目。綠景白石洲璟庭從征收到開(kāi)拆、建設(shè)、首批入市，關(guān)注度也一直居高不下。
【資料圖】
地處核心地段、備受期待，但綠景白石洲璟庭卻因超高的容積率、低實(shí)用面積等多重因素，讓投資者心生猶豫。
新入市住宅引質(zhì)疑
“空間不大顯局促，有種無(wú)力吐槽的感覺(jué)。”盡管該片區(qū)規(guī)劃幾年前就已經(jīng)公布，可當(dāng)住宅成品正式展示出來(lái)，部分參觀樣板間的看房者很失望。
超高的74層、高聳的243米、創(chuàng)新高的容積率11.5，白石洲舊改后的這個(gè)入市項(xiàng)目讓人眩暈，被投資者調(diào)侃為升級(jí)版握手樓：“拆掉的握手樓怎么改出來(lái)的還是握手樓？向上再要500米，在空中繼續(xù)手拉手嗎？”
據(jù)悉，白石洲舊改即“南山區(qū)沙河街道沙河五村城市更新單元”，是深圳主干道深南大道沿線唯一沒(méi)有完成拆遷改造的城中村。拆掉臟亂破舊的握手樓，改造成嶄新明亮的商品房，這里也是深南大道沿線分量最重、影響最大、期望最高的改造項(xiàng)目。
根據(jù)規(guī)劃，白石洲舊改總占地雖然不小，但地塊分得比較碎，單地塊占地大多都不大，容積率較高。商品房主要集中在中軸西側(cè)，住宅都是超高層，56~74層之間。公開(kāi)資料顯示，綠景白石洲璟庭地塊總建面約45.7萬(wàn)平方米，住宅約15.7萬(wàn)平方米，是白石洲舊改里最大的商品房地塊。規(guī)劃有1棟5座塔樓。其中，2座商務(wù)公寓（1座26層、1座59層）；3座超高層住宅，均為74層，高度達(dá)243米。
近幾年，深圳超高容積率住宅項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，容積率超8就已經(jīng)被吐槽為“牙簽樓”，如今綠景白石洲璟庭的容積率更是超過(guò)10，高達(dá)11.5。有業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的容積率，居住密度非常高，由此帶來(lái)得房率低、視野受阻、采光受影響、綠化配建相對(duì)較差，居住舒適性低等問(wèn)題。
還有業(yè)內(nèi)人士提醒，住宅總高74層，每層還有6~7戶，一棟樓400多戶，將來(lái)居住人口勢(shì)必超密集，上班高峰期等電梯不敢想象。
據(jù)悉，整個(gè)綠景白石洲總共分4期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期約為8~10年。去年底一期預(yù)售，現(xiàn)在項(xiàng)目主體施工已達(dá)1/3。二期目前也基本拆除，三期拆除過(guò)半，四期進(jìn)展緩慢。顯然，近十年舊改期內(nèi)，首批入住業(yè)主們將長(zhǎng)期忍受近距離的噪音和灰塵。
白石洲正塵土飛揚(yáng)
現(xiàn)在的綠景白石洲現(xiàn)場(chǎng)的確正塵土飛揚(yáng)、機(jī)器轟鳴。
7月27日，證券時(shí)報(bào)記者實(shí)地走訪看到，目前更新項(xiàng)目一期主體施工已完成1/3，施工現(xiàn)場(chǎng)一片繁忙，建筑工人頂著烈日埋頭苦干，不時(shí)有大型裝載車輛、小型貨運(yùn)車出入。
記者探訪現(xiàn)場(chǎng)看到，項(xiàng)目周邊是成片成片的空置舊房，以及大面積拆后空地，空地里砂石成山，鋼筋裸露，零星有工人在鏟沙、搬運(yùn)、整理?，F(xiàn)場(chǎng)泥濘不堪，拆遷垃圾堆砌，藍(lán)色圍擋標(biāo)識(shí)著“房屋拆遷，請(qǐng)勿靠近”。這片拆遷地里幾乎沒(méi)有行人路過(guò)，正在拆裝的工人、駕駛挖掘機(jī)的司機(jī)、守門(mén)的保安，以及從白石居委會(huì)走出的人員都會(huì)好奇地打量記者幾眼，這里已經(jīng)很少有陌生人闖入了。
白石洲舊改因?yàn)轫?xiàng)目體量大，利益關(guān)系復(fù)雜，進(jìn)展相對(duì)緩慢。項(xiàng)目自2005年拉開(kāi)序幕，距今已18年。2018年12月，深圳白石洲的改造專項(xiàng)規(guī)劃已經(jīng)獲得了正式批復(fù)，專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)兩年內(nèi)必須要完成簽約，清租收整、申報(bào)實(shí)施主體、房屋拆除等工作。2019年是租客搬離白石洲的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，當(dāng)年綠景中國(guó)正式啟動(dòng)私人物業(yè)補(bǔ)償協(xié)議簽訂工作，村民們也達(dá)成了“勸退”租客的共識(shí)。據(jù)不完全估算，至少有8萬(wàn)人的生活受到影響。時(shí)間轉(zhuǎn)眼過(guò)了4年，白石洲里目前已經(jīng)拆遷完成超一半，一期的回遷戶今年就可以選房了，3年可以入伙回遷到全新住宅小區(qū)。
當(dāng)然，白石洲內(nèi)不是所有的建筑都在拆除，醫(yī)院正常運(yùn)營(yíng)，殘缺破舊的空房堆里夾著嶄新鮮艷的沙河小學(xué)，社區(qū)的便民粘貼欄里還張貼著房東直租：“單間1300元，拎包入住”、“三房?jī)蓮d2000元/月”。看來(lái)，盡管拆遷進(jìn)行中，周邊凌亂，相比數(shù)年前這里不足千元的租金，這里的房租還是漲價(jià)了。
或許是大多人去樓空，又或許是天氣炎熱，上午10點(diǎn)多鐘的白石洲早已沒(méi)有往日的車水馬龍，路上車輛、行人并不多。一邊是藍(lán)色圍擋，一邊是紅色擋板，將本就不寬的街道分割得七零八碎的，擋著堆積成山的砂石和岌岌可危的殘樓，留出狹窄的馬路，不時(shí)有笨重寬大的泥頭車駛過(guò)，單車行人趕緊貼邊讓行。街道上，暫時(shí)沒(méi)有拆遷的商鋪生意清淡，店主們無(wú)精打采地守著攤面，刷著手機(jī)。
超高層住宅
需要經(jīng)歷市場(chǎng)考驗(yàn)
市區(qū)核心片區(qū)的舊改項(xiàng)目，既要滿足原住戶的漫天要價(jià)，又要顧及開(kāi)發(fā)商的合理收益，這是目前一些高密項(xiàng)目超高容積率的背景。
有部分舊改開(kāi)發(fā)商就曾表示，市區(qū)內(nèi)地段好的舊改，拆遷成本太高、回遷面積增多，以及公建、代建設(shè)施，加上商辦（含酒店）、公寓、人才租賃用房體量的擠壓，為了保住利潤(rùn)，住宅不得不“向天空要面積”。
從市場(chǎng)層面來(lái)看，超高層住宅接受度需要一定的市場(chǎng)考驗(yàn)。綠景白石洲舊改總貨值約2200億元，從項(xiàng)目回報(bào)的角度看，三、四期占據(jù)了白石洲項(xiàng)目總可售體量的八成，后期才是大頭。但這樣的高回報(bào)，需要開(kāi)發(fā)商有一定的投入和耐力。
（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)）
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