進入3月，氣溫轉(zhuǎn)暖。在這樣的初春，房企也迎來了幾絲光照。
部分房企正努力解決流動性問題，出售資產(chǎn)便是他們的重要途徑，但如今的市場卻面臨無人接盤之隱憂。此時，信托機構(gòu)卻表現(xiàn)得較為積極。開年以來，中融信托、五礦信托、光大信托等機構(gòu)紛紛向房企伸出援手，進入房地產(chǎn)并購市場，接手了中國恒大、陽光城、正榮集團等房企出售的項目公司股權(quán)、債權(quán)，成為名副其實的“接盤俠”。
業(yè)內(nèi)人士認為，信托公司入局接盤無疑是重大利好。尤其對于出險房企來說，可以快速獲得有效輸血、緩解債務壓力，同時也有利于借助資本市場盤活資產(chǎn)，對于行業(yè)保交付、維護購房者權(quán)益都有著積極影響。
信托出手頻頻接盤房地產(chǎn)項目
1月12日，中融信托接盤中南建設旗下鹽城港達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)；1月14日，陽光城減持杭州橙光置業(yè)19%股權(quán)，五礦信托接盤；1月16日，五礦信托再出手，接盤恒大旗下昆明恒拓置業(yè)有限公司100%股權(quán)；1月30日正榮集團轉(zhuǎn)讓旗下廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%股權(quán)，平安信托接盤。
進入2月，中融信托接盤龍光集團旗下柳州市龍光駿德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%股權(quán)；恒大向光大信托和五礦信托出售4個項目的相關(guān)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓總對價21.3億元。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，恒大通過此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，恒大可收回前期投資款19.5億元，化解項目涉及的債務約70億元。
值得一提的是，據(jù)天眼查網(wǎng)站顯示，在接盤房地產(chǎn)公司項目股權(quán)的信托公司中，有的是首次參股該項目，例如中融信托所接盤的中南建設鹽城港達；但更多的是，信托本身初期就持有該項目股權(quán)，以光大信托接盤恒大旗下的東莞鴻釧項目股權(quán)為例，股權(quán)變更前，光大信托子公司廣州恒益祥貿(mào)易有限公司就持有東莞鴻釧90.13%的股權(quán)。如今，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，中國恒大全面退出，東莞鴻釧由光大信托間接全資控股。
事實上，在銷售低迷、流動性問題突出的當下，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢并不明朗。在此背景下，信托公司逆市投資引發(fā)行業(yè)關(guān)注?？硕鹫J為，當前，涉房信托處境較為被動，雖存在弱市抄底機會，但是風險較大。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年房地產(chǎn)信托違約規(guī)模超900億元，今年違約壓力或?qū)⒏呔与y下。
政策支持渡人也渡己
除房地產(chǎn)違約規(guī)模難預估外，信托機構(gòu)本身也存在風險漏洞，且部分漏洞恰恰與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)。
目前，多家信托公司都與房企就還款事項深陷泥沼。中信信托尚未就60億信托還款計劃與世茂集團達成一致；中融信托與華夏幸福的談判也未有定數(shù)，或?qū)Σ竟?；與此同時，五礦信托、山東信托和中誠信托均數(shù)次起訴恒大。
此外，信托因房地產(chǎn)業(yè)務違規(guī)處罰的現(xiàn)象也時有發(fā)生，3月2日，中融信托就因向“四證不全”地產(chǎn)項目投放信托資金被罰20萬元。整體來看，房地產(chǎn)投資占比越高的信托公司，脆弱性也越高。
大環(huán)境嚴峻，自身亦“危機四伏”，信托為何還要主動陷入一團亂麻？
事實上，自2021年底《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》(下稱《通知》)出臺以來，政策端不斷加碼，引導優(yōu)質(zhì)房企通過收并購加快市場出清。《通知》強調(diào)，發(fā)揮第三方機構(gòu)在“匹配兼并收購供求雙方需求”方面的作用。
進入2022年，為進一步調(diào)動房企收并購積極性，緩解行業(yè)風險，承債式并購貸款政策落地，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標。
政策利好的落地，無疑指引了房地產(chǎn)市場收并購風向。整體來看，監(jiān)管層鼓勵收并購的主要意圖仍在于穩(wěn)定市場。
政策支持外，部分信托公司直接接管項目也可以避免房企信用風險。有業(yè)內(nèi)人士認為，雖然信托公司運營房地產(chǎn)項目的能力經(jīng)驗不足，但接盤后能避免房企債務問題影響項目建設，從而減少后期項目違約風險。
可以看出，諸多涉足房產(chǎn)的信托與房企本就有捆綁關(guān)系，信托此舉也是為了自保。
不過，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，信托“接盤”房企項目，還是有私心的?！斑@些項目是因為資金遇到壓力才出手，但項目本身并沒有太大問題，所以在收購之后，這些項目還是有機會被盤活的?！?/p>
短期投資有風險未來仍有合作空間
近期，多家地產(chǎn)企業(yè)申請信托展期，以延緩兌付壓力?？硕鹧芯恐行谋O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，房企境外債償還壓力較大，境外債到期占總債券到期量超過60%?！霸诋斍熬惩馔顿Y者信心不足的情況下，部分房企境外債券再循環(huán)融資相對較難，需動用自有資金進行償債?！?/p>
信托伸出援手，對陷入流動性困境的房企而言，無疑是雪中送炭。
用益金融信托研究院指出，在當前復雜的經(jīng)濟金融環(huán)境下，信托公司入股接盤房地產(chǎn)公司項目股權(quán)對于信托公司處置房地產(chǎn)信托存量業(yè)務、化解業(yè)務風險具有一定的參考意義，但需要關(guān)注的是，當前房地產(chǎn)行業(yè)風險還未完全出清，銷售市場尚未恢復，貿(mào)然接手也有存在不確定性的市場風險。
目前，市場信托接盤方以央企、國企、大型優(yōu)質(zhì)民企為主。對于信托公司來說，通過股權(quán)投資接盤可以“化被動為主動”，但也極為考驗風控能力和運作效率。對此，克而瑞認為，中短期內(nèi)，信托市場對于房地產(chǎn)股權(quán)投資勢必保持謹慎，以機會型投資為主。
與此同時，上述機構(gòu)表示，從長期來看，信托公司和房企合作空間仍看好。房企縮表出清已是大勢所趨，而逐步減輕重資產(chǎn)的拖累是縮表的一大挑戰(zhàn)，借助資本市場進行輕型化轉(zhuǎn)型無疑是一大突破口，這將驅(qū)動房企與信托等金融機構(gòu)合作進一步加強。
同時，這對信托而言或許也是一個轉(zhuǎn)型的機會。近年來，包括保障性租賃住房在內(nèi)，信托正在拓寬自身發(fā)展的賽道?！皞鹘y(tǒng)的信托跟房地產(chǎn)往日的高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式都是掛鉤的，現(xiàn)在這種模式多少受到?jīng)_擊?！眹儡S進說。
（文章來源：北京晚報）
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