戴德梁行發(fā)布的2022年第一季度深圳寫字樓及零售市場(chǎng)快訊顯示：今年一季度，深圳甲級(jí)寫字樓租金延續(xù)平穩(wěn)走勢(shì)，金融業(yè)表現(xiàn)堅(jiān)挺，預(yù)計(jì)年內(nèi)新增供應(yīng)62.8萬平方米，福田、前海仍將是去化熱點(diǎn)。季度內(nèi)，深圳優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金與去年末基本持平，預(yù)計(jì)今年供應(yīng)量較去年大幅減少，疫情繼續(xù)影響零售市場(chǎng)。
寫字樓租金延續(xù)平穩(wěn)走勢(shì)金融業(yè)表現(xiàn)堅(jiān)挺
2022年一季度，深圳寫字樓市場(chǎng)活躍度較上年水平有所回落，受季節(jié)性因素及疫情防控的影響，企業(yè)租賃需求中觀望情緒加重。
一季度，深圳投入使用的甲級(jí)寫字樓面積為33.5萬平米，與去年全年供應(yīng)水平基本相當(dāng)；但一季度甲級(jí)寫字樓吸納量?jī)H為66575平方米，較去年同期下降28.5%。在供需關(guān)系的影響下，本季度空置率回升至22.2%，較上季度空置率上升2.9個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。本季度租金則延續(xù)上年年中以來相對(duì)平穩(wěn)的走勢(shì)，甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比微升0.02%至每月每平方米210.5元，同比上漲0.4%。
盡管本季度的租賃成交多由春節(jié)前的尋租活動(dòng)落定，依然反映出需求的行業(yè)趨勢(shì)。金融業(yè)表現(xiàn)堅(jiān)挺，租賃成交面積占比高達(dá)41.7%，其中71.3%為國(guó)資控股企業(yè)。在經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力時(shí)，大型國(guó)企央企表現(xiàn)出了更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從區(qū)域分布上看，前海及福田CBD在一季度各吸引了40%以上的金融業(yè)需求，是金融業(yè)最為偏好的兩大片區(qū)。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”背景下，今年的信貸環(huán)境預(yù)期將“穩(wěn)中偏寬松”，金融機(jī)構(gòu)料將繼續(xù)擔(dān)當(dāng)深圳甲級(jí)寫字樓的需求主力之一。此外，本季度來自TMT行業(yè)的租賃面積占比約為12.3%；以律所及設(shè)計(jì)公司為主的專業(yè)服務(wù)業(yè)、以及包含跨境電商在內(nèi)的商貿(mào)業(yè)均保持活躍，并錄得較大面積的租賃成交。
年內(nèi)，深圳寫字樓新增供應(yīng)62.8萬平方米，福田、前海將是去化熱點(diǎn)。當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)的活躍度下降受疫情因素影響較大，因此預(yù)期整體活躍度復(fù)蘇一定程度上取決于疫情控制及復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)度。同時(shí)，國(guó)際環(huán)境的變化及宏觀經(jīng)濟(jì)所面臨的壓力對(duì)于深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的影響同樣不可小覷。戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南區(qū)研究部董事張曉端指出，盡管疫情下項(xiàng)目工程暫停將直接影響在建項(xiàng)目的工期，但預(yù)計(jì)年內(nèi)仍將有62.8萬平方米新增供應(yīng)投入使用，除位于福田的中洲灣外主要分布于前海片區(qū)。結(jié)合需求端的壓力，深圳甲級(jí)寫字樓空置率短期內(nèi)料將上行，租金面價(jià)或許不會(huì)顯著下跌，但更多的優(yōu)惠措施或體現(xiàn)在延長(zhǎng)免租期、裝修補(bǔ)貼等方面，而福田和前海料將是年內(nèi)寫字樓市場(chǎng)最為活躍的區(qū)域。
優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金與去年末基本持平
一季度，深圳優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心存量維持在592萬平方米。張曉端分析，春節(jié)假期之前，在核心商圈的部分購(gòu)物中心持續(xù)引進(jìn)新商戶并開業(yè)，而個(gè)別調(diào)改項(xiàng)目亦逐漸完成租戶調(diào)整；同時(shí)不少年前已簽訂租約的新商戶于本季入場(chǎng)裝修或正式營(yíng)業(yè)，在此影響下，一季度空置率較2021年末微降0.3個(gè)百分點(diǎn)至5.8%。全市平均租金維持在每月每平方米856.38元。而在后續(xù)疫情影響的不確定性之下，不排除業(yè)主以提供階段性的支持政策幫助租戶共渡難關(guān)。
新能源汽車、黃金珠寶及戶外運(yùn)動(dòng)延續(xù)了去年以來的積極需求。伴隨消費(fèi)觀念升級(jí)，近年來黃金珠寶飾品多獲青睞。如今的黃金珠寶打破了傳統(tǒng)婚嫁禮品的刻板印象，從不同的工藝制作和款式設(shè)計(jì)開發(fā)了出奇新穎的產(chǎn)品以迎合年輕一代審美需求 ，而黃金保值增值的屬性更令產(chǎn)品需求上升進(jìn)而帶動(dòng)品牌保持?jǐn)U張需求活躍。
受國(guó)際關(guān)系影響，油價(jià)飆升令新能源汽車進(jìn)一步贏得市場(chǎng)關(guān)注，多選擇購(gòu)物中心的首層或者中庭位置以方便展示車型。隨著生活品質(zhì)的提升，市民愈加關(guān)注健康生活及戶外活動(dòng)，2022年初深圳開展22個(gè)公園帳篷試點(diǎn)以滿足市民露營(yíng)野趣，相關(guān)的戶外產(chǎn)品以及和運(yùn)動(dòng)類零售的需求持續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)這些行業(yè)還將持續(xù)引領(lǐng)疫后零售市場(chǎng)的新增需求。另一方面，傳統(tǒng)服裝及快時(shí)尚品牌則因購(gòu)買渠道和競(jìng)品更加多樣，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之下面積有所收縮。疫情的打擊、堂食的限制令非核心區(qū)域的小型餐飲收縮趨勢(shì)較為明顯，知名品牌或連鎖餐飲表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺。
預(yù)計(jì)今年優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心供應(yīng)量較去年大幅減少，疫情繼續(xù)影響零售市場(chǎng)。根據(jù)未來供應(yīng)預(yù)測(cè)，深圳今年將有52萬平方米的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心投入市場(chǎng)，其中羅湖占比38.1%，重點(diǎn)項(xiàng)目包括深圳天河城及華潤(rùn)萬象食家?？紤]到突發(fā)的疫情將影響在建項(xiàng)目工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)今年的實(shí)際供應(yīng)量將大幅少于去年的82萬平方米。需求方面，在疫情走勢(shì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚不明朗的背景下，目前品牌多選擇放緩開店步伐或更加謹(jǐn)慎，疫情對(duì)購(gòu)物中心的影響料將在二季度的數(shù)據(jù)指標(biāo)上將有所體現(xiàn)。此外，依托于深圳大數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)防控能力以及深圳成熟的疫情防控經(jīng)驗(yàn)，待疫情得到有效控制后，商業(yè)市場(chǎng)或有望實(shí)現(xiàn)較快的恢復(fù)速度。
（文章來源：證券時(shí)報(bào)·e公司）
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