農(nóng)歷新春后，多地房貸利率開始密集下調(diào)，不少重點城市小步快跑進(jìn)入“3”時代，首套房貸利率最低降至3.7%。
(資料圖)
房貸驚現(xiàn)“1元月供”
吳逍就是其中一員，在這兩年間，隨著房貸利率不斷下行，他分四次還完了90萬房貸。“最后銀行賬戶只剩下100多塊，月供1塊多，留著抵扣個稅用?！?/strong>他介紹了自己的秘訣。
對于他來說，提前還貸省下了一大筆。2021年購房時，首套房貸利率為5.88%(30年期)，利息101萬，月供5300元左右。在他提前還款時，利率基本在4.1%~4.5%區(qū)間，最終2年提前還完，支付利息僅為10萬左右，省下了90多萬。
像吳逍一樣提前還貸的人不在少數(shù)，在各類社交平臺上，介紹如何提前還房貸、計算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。
程序員小津分享了自己根據(jù)算法計算出來的“最優(yōu)方案”，他認(rèn)為“最優(yōu)”有兩種解釋：
一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限；
另一種“最優(yōu)”是償還本金的同時平衡風(fēng)險，適合采用等額本息+提前還款減月供。之后資金充裕時再繼續(xù)提前還款。
為何這么多人想要提前還貸？
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，提前還貸的原因主要集中在兩方面：
一是由于此前貸款的利息較高，購房者希望通過提前還貸來降低成本；
二是去年理財產(chǎn)品的波動較大，收益也遠(yuǎn)不及預(yù)期，房貸和理財之間的收益倒掛，讓一些購房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望。
大源按揭總經(jīng)理鄭大源也表示，近期出現(xiàn)還貸出現(xiàn)小高潮還可能是因為歲末年初不少人收到年終獎，家庭閑置資金增加。
業(yè)務(wù)量暴增50%
這家銀行要等8個月
“這波‘提前還貸潮’太恐怖了，預(yù)約還款的人多到‘爆’！”成都某國有銀行住房貸款中心經(jīng)理如此感嘆。
“流量太大，線上預(yù)約渠道本周暫時關(guān)閉，現(xiàn)在只能線下預(yù)約提前還貸，目前最早能排到8月份，再晚恐怕要排到9月份了?！苯ㄔO(shè)銀行北京地區(qū)某支行的房貸客戶經(jīng)理向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者透露。
預(yù)約頁面顯示已滿
當(dāng)被問及排隊時間為何長達(dá)七八個月以及利息如何計算時，該客戶經(jīng)理稱春節(jié)過后提前還款的人數(shù)激增，銀行也需要一定的反應(yīng)和處理時間，利息計算則還是要以實際扣款日為準(zhǔn)。
另有銀行App顯示，提前還款需要審批，“最終結(jié)果以審批為準(zhǔn)”。
還有購房者反映，部分銀行關(guān)閉了手機(jī)App上提前還款的功能；而就算申請成功，也要賠付違約金。
一些手機(jī)銀行提前還款線上申請通道已關(guān)閉
銀行：壓力很大
“1月以來，提前還貸的人數(shù)比之前增加了50%左右，我們這兒就還了1個多億，今年壓力很大。”東莞某股份行網(wǎng)點個貸經(jīng)理何思萍介紹，其實從2022年下半年開始就陸續(xù)有客戶咨詢提前還貸相關(guān)事項，春節(jié)后這幾天更是迎來小高峰。
今年開年，銀行面臨著雙重壓力：一邊是不斷攀升的提前還房貸大軍，另一邊是信貸增長持續(xù)乏力。1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金148979億元，比上年下降25.9%。其中，國內(nèi)貸款17388億元，下降25.4%；個人按揭貸款23815億元，下降26.5%。
有銀行業(yè)內(nèi)人士坦言，銀行對提前還款卡得比較嚴(yán)，有額度限制，這個月額度用完了，就要等到下個月。
一位該行員工表示，某國有銀行曾專門開會討論如何應(yīng)對“還款激增”問題。
等8個月，利息如何計算？
提前還貸要等待數(shù)月的情形并不是個例。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者以購房者的身份咨詢了北京地區(qū)中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行以及郵儲銀行的多名房貸客戶經(jīng)理，均反饋最近申請?zhí)崆斑€貸的人數(shù)較多，需要排隊等待。
其中，接受記者問詢的中行和工行客戶經(jīng)理表示，現(xiàn)在預(yù)約大概4月中旬能夠辦理；接受問詢的農(nóng)行客戶經(jīng)理反饋，現(xiàn)在預(yù)約至少要等兩到三個月才能辦理。交通銀行和郵儲銀行等待時間相對較短，其中，交行客戶經(jīng)理表示，現(xiàn)在預(yù)約大概三周以后能夠辦理，而郵儲方面則反饋提交申請后半個月至一個月內(nèi)可以辦理。
六大行辦理提前還貸業(yè)務(wù)的速度或許與各自個人住房貸款的余額體量有一定的關(guān)聯(lián)性。2022年半年報顯示，建設(shè)銀行的個人住房貸款余額為64793億元，居六大行之首，然后依次是工商銀行(64490億元)、農(nóng)業(yè)銀行(53444億元)、中國銀行(43517億元)、郵儲銀行(22293億元)和交通銀行(15284億元)。
誠然，銀行為購房者辦理提前還貸需要走流程、過審批，這需要一定的業(yè)務(wù)處理時間。然而，提前還款畢竟意味著為用戶節(jié)省利息。換句話說，在提前還貸的問題上，銀行和購房者雙方都需要一定的緩沖時間，那么，合情合理的辦理周期可能是多久？
記者獲得的一份郵儲銀行的房貸合同顯示，“借款人提前償還全部或部分貸款的，應(yīng)在下一期還款日之前30天向貸款人提交書面申請。借款人的提前還款申請經(jīng)貸款人審核通過后，由貸款人自行安排提前還款的扣款日期”。
記者獲得的另一份農(nóng)業(yè)銀行的房貸合同則顯示，“借款人提前還款的，須至少提前三十天向貸款人提出書面申請并經(jīng)貸款人書面同意?！?/p>
可以看出，這兩份貸款合同均對借款人(購房者)申請?zhí)崆斑€貸的時間做出了30天的約束，但對貸款人(銀行)卻沒有規(guī)定辦結(jié)該業(yè)務(wù)的期限。如果貸款合同沒有明確約定，是否意味著銀行可以完全自行決定辦結(jié)提前還款業(yè)務(wù)的期限？
提前還貸等多久才算合理？
北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人、律師朱逸聰認(rèn)為，銀行應(yīng)當(dāng)按照日常工作流程，合理安排審批提前還貸的進(jìn)程。一般情況下，房貸合同會約定，購房者如果需要提前還貸，應(yīng)在一定期限內(nèi)向銀行提交書面申請。而在過往的法院判例中，法院會酌定銀行合理的審批期限就是合同中規(guī)定的購房者提交書面申請的期限。
“相應(yīng)的，若銀行從接受提前還貸申請到完成扣款的時間長達(dá)數(shù)月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出金融消費者的合理預(yù)期、且明顯加重了金融消費者的負(fù)擔(dān)，銀行應(yīng)對超出合理期限辦結(jié)業(yè)務(wù)給購房者造成的利息損失予以賠償。”朱逸聰指出，在這種情況下，銀行應(yīng)對故意拖延辦結(jié)提前還貸的業(yè)務(wù)擔(dān)責(zé)。
但從另一個角度來講，房貸一般是銀行的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，短時間出現(xiàn)大量提前還房貸的現(xiàn)象會直接影響到銀行的營業(yè)收入和預(yù)期收益，銀行辦理提前還貸的積極性不足也是情理之中。
一位銀行業(yè)觀察人士向記者透露，當(dāng)下銀行的處境也并不容易。按揭貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提前還款會導(dǎo)致銀行高收益資產(chǎn)下降，進(jìn)而導(dǎo)致收益下降，特別是在現(xiàn)階段資產(chǎn)荒的情況下，銀行不容易找到可替代的資金投向。
“就合同本身而言，貸款人和借款人均享有合同約定期限相應(yīng)的利益，借款人提前還款會在一定程度上使金融機(jī)構(gòu)遭受利息損失，也打亂了金融機(jī)構(gòu)的資金使用計劃，不利于維護(hù)交易的可預(yù)期性及穩(wěn)定性?！北本┌步苁罎陕蓭熓聞?wù)所律師黃興超表示。
同時，黃興超也認(rèn)為，如果借款人已經(jīng)按照合同約定的方式和程序向金融機(jī)構(gòu)申請?zhí)崆斑€貸，但由于銀行的原因?qū)е律暾埐荒芗皶r處理，其間產(chǎn)生的利息應(yīng)當(dāng)遵循《民法典》的精神和規(guī)則，按合同相對方的止損義務(wù)來處理，屬于金融機(jī)構(gòu)自己行為產(chǎn)生的損失，該部分利息不宜再由借款人承擔(dān)。
律師支招如何順利提前還貸
朱逸聰指出，如果購房者能證明自身確實遭遇了銀行故意拖延辦理提前還貸，可以通過以下三種渠道維護(hù)自身合法權(quán)益。
一是可以通過銀行方面的救濟(jì)渠道。購房者可以先與貸款銀行積極協(xié)商，以推進(jìn)審批進(jìn)度如協(xié)商不成，可以撥打貸款行總行的客服電話投訴。
二是通過監(jiān)管方面的救濟(jì)渠道。如果上述救濟(jì)途徑效果不佳，可以撥打銀保監(jiān)的投訴電話或者到達(dá)銀保監(jiān)現(xiàn)場投訴，向銀保監(jiān)說明自己的訴求并根據(jù)要求提供相應(yīng)的證據(jù)。購房者也可選擇撥打政務(wù)熱線，合理表達(dá)自己的訴求。
三是通過訴訟方式的救濟(jì)渠道。購房者可以據(jù)貸款合同關(guān)于提前還款的約定，向貸款行所在地的人民法院提起民事訴訟，請求法院判決貸款銀行按照約定履行義務(wù)。
北京周泰律師事務(wù)所高級律師王若琳也向購房者提了三點建議：一是妥善保留提起提前還貸的相關(guān)證據(jù)，如APP界面截圖、業(yè)務(wù)回執(zhí)單等；二是與銀行保持緊密聯(lián)系，并積極催促，確認(rèn)其是否有合理理由；三是如銀行無合理理由超期拖延，可向當(dāng)?shù)劂y保監(jiān)會舉報。
黃興超則認(rèn)為，由于房貸合同雙方當(dāng)事人的締約能力、經(jīng)濟(jì)地位具有明顯差異，因此如果僅從房貸合同約定的方面來進(jìn)行處理，未必能實現(xiàn)良好的社會效果。應(yīng)當(dāng)借此機(jī)會呼吁監(jiān)管部門能夠?qū)Υ祟悊栴}進(jìn)行有針對性的指引，同時加強針對此類涉及民生的合同的制度化管理。
（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）
標(biāo)簽： 房貸利率
