今天，深圳今年首批次土拍上架出讓，其中，龍湖收獲最豐，拿下龍崗、光明馬田宅地；招商、振業(yè)、天健+深福保+深高新區(qū)投資分獲寶安沙井、光明新湖、坪山宅地。
本次出讓的5宗地，都是小面積宅地。
(資料圖片)
其中光明2宗(一宗為去年流拍地塊)，寶安、龍崗(為去年流拍地塊)、坪山各一宗?？偝鲎屆娣e合計10.58萬㎡，總建面47.48萬㎡，(其中，初始建設(shè)公共住房總建筑面積約5.35萬平方米)，掛牌起始總價約65.38億元。
限價方面，光明上漲幅度最大，上漲4000元/㎡；坪山限價破“4”，上調(diào)3000元/㎡；寶安沙井地塊也上調(diào)1450元/㎡。
本次參拍的企業(yè)有金茂 、建發(fā) 、深振業(yè)、保利 、華潤 、青島海信 、山西星河控股 、中海、招商等近20家房企。報名最多的是光明兩宗地，各有8家企業(yè)報名。坪山地塊僅一家企業(yè)報名。
本次出讓公告繼續(xù)明確普通商品住房的最高銷售限價，沿用“三限雙競+搖號”“雙限單競+搖號”掛牌出讓方式，以加強房地聯(lián)動；繼續(xù)設(shè)置初始建設(shè)無償移交政府的公共租賃住房或保障性租賃住房，以進一步保障公共住房供應(yīng)。
本次第一宗成交地塊坪山G11330-8045宗地，成交總價15.49億，由天健+深福保+深高新區(qū)以投資掛牌起始價競得。該位于坪山區(qū)碧嶺街道湖清路與新龍路交匯處東北側(cè)，土地用途二類居住用地+道路用地，土地面積3.60萬㎡，建筑面積14.89萬㎡，容積率4.75.限價4.1萬/㎡。
這是本次出讓地塊中面積最大的地塊，也是坪山限價終于破4萬/㎡的地塊，相比去年限價上漲了3000元/㎡。地塊配套較為完善，周邊新盤有保利明玥瀾岸(2021年土拍地塊，限價3.8萬/㎡)、佳華沙湖廣場(去年11月開盤，備案均價3.9萬/㎡)。
6家房企競拍寶安沙井A301-0602宗地，最終由招商搖號競得，22.18億的最高限價+20250㎡自持保障性租賃住房。
該地塊限價4.94萬/㎡，位于沙井南環(huán)路與展城路交匯處西南側(cè)，土地用途二類居住用地，土地面積2.52萬㎡，建筑面積11.19萬㎡，容積率4.44.掛牌起始價19.29億。
地塊周邊有冰雪城、會展中心等配套，是填海新片區(qū)。地塊周邊有特建發(fā)云海臻府和招商會展灣雍境花園，云海臻府是2022年9月土拍地塊，限價4.61萬/㎡，目前還未入市；招商會展灣雍境花園也是去年的土拍地塊，限價4.79萬/㎡，近期剛拿證入市。對比會展灣雍境花園，此宗地限價上調(diào)1450元/㎡。
龍崗G01117-0080宗地，有龍湖、保利和山西星河三家房企爭奪，最終龍湖以總價6.08億拿下。
該項目位于龍崗街道清悅路和協(xié)力路交匯處西南側(cè)，是去年第四輪土拍的流拍地，限價不變。土地面積1.04萬㎡，建筑面積4.89萬㎡，容積率4.7.掛牌起始價6.03億，普通商品住房平均銷售價格不高于39500元/㎡(不含室內(nèi)裝修價格)。
周邊新盤有信城縉悅府(60萬首付網(wǎng)紅盤)、保利勤誠達譽都(均價4.25萬/㎡)；二手房則有國香清林郡和承翰陶源，指導(dǎo)價3.4-3.8萬/㎡左右，但去年底至今，成交量極少。
光明A650-0385宗地，該地塊共有8家房企參與競拍，競爭也十分激烈。最終由深振業(yè)以10.29億+3000㎡自持保障性租賃住房競得。
該地塊位于光明區(qū)新湖街道光輝大道與華裕路交匯處東南側(cè)， 土地用途二類居住用地，土地面積1.22萬㎡，建筑面積5.50萬㎡，容積率4.5.掛牌起始價8.95億，普通商品住房平均銷售價格不高于49300元/㎡(不含室內(nèi)裝修價格)。
光明A629-1340地塊是去年第三批次流拍地，今年回爐，限價不變。
該宗地一開拍就進入白熱化階段，迅速達到17.96億最高限制地價后，由金地、龍湖、華發(fā)、青島海信、建發(fā)、深業(yè)6家房企進入搖號決勝，最終由龍湖搖號競得。
該地塊土地面積2.20萬㎡，建筑面積11.01萬㎡，容積率5.0.掛牌起始價15.62億，普通商品住房平均銷售價格不高于47200元/㎡(不含室內(nèi)裝修價格)。
地塊位于光明比較邊緣的地方，周邊環(huán)境和配套提升空間還是很大的，未來上升空間較大。地塊周邊有新盤金地明峰府(均價4.28萬/㎡)。
本批次地塊數(shù)量明顯減少，是近兩年供地最少的一批，且均以小面積用地為主，分布在寶安、光明、龍崗、坪山，沒有深圳市中心區(qū)地塊。
值得注意的是，本批次地塊出讓用途已經(jīng)沒有可售人才房，全部為普通商品房+保障性住房，其中保障房配比分量較重。
相較于去年土拍，新增的三宗地塊入市最高限價有不同程度上調(diào)，給發(fā)展商留出更多盈利空間，提高了房企拿地?zé)崆椋尫蓬A(yù)期寬松的積極信號明顯。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，此次土地市場充分說明地市在復(fù)蘇和小升溫，也是房地產(chǎn)市場信心回暖的重要體現(xiàn)。
從交易情況來看，此次深圳5宗土地成功出讓，總成交價為72億元，其中成交樓面均價15165元/平方米，平均溢價率為10.13%。
此次拍地的企業(yè)，總體上都屬于實力較強的企業(yè)，包括天健、龍湖、深圳振業(yè)、招商蛇口等，此類企業(yè)屬于全國性或區(qū)域型的優(yōu)質(zhì)房企，說明當(dāng)前拿地的邏輯并沒有發(fā)生重大的變化，依然是一些行業(yè)中財務(wù)穩(wěn)健、資金狀況較好的企業(yè)。
當(dāng)然從拍地中也可以看出三家企業(yè)組成的聯(lián)合體，這也是具有信號意義的，至少說明通過聯(lián)合體方式的拿地策略又有所增加。
此次部分地塊的溢價率明顯較高，包括光明區(qū)和寶安區(qū)的三宗地塊，其溢價率都在15%左右的水平。類似溢價率也充分說明，部分熱點地塊的投資拿地?zé)崆槊黠@增加，出現(xiàn)了很多積極的信號。
當(dāng)前全國重點城市都出現(xiàn)了土地市場熱度上升的新聞報道，也從土地市場的角度說明房地產(chǎn)市場在回暖。嚴(yán)躍進認為，當(dāng)前要客觀看待此類土地市場，同時積極做好相關(guān)的投資拿地工作。
隨著銷售端數(shù)據(jù)的改善，房企實際上資金狀況是有所改善的。雖然目前資金狀況不能說恢復(fù)到多好的水平，但是趨勢向好，客觀上會增強房企拿地的動力。所以類似深圳等城市，屬于非常安全和高能級的城市，土地市場都是各類企業(yè)希望加快進入的。
此外，企業(yè)近期要冷靜思考投資拿地的策略。
原因在于，目前房企的拿地策略高度趨同，房企更是需要積極穩(wěn)妥研究此類拿地策略，防范“撲空”等問題出現(xiàn)。同時也要更加主動研究各個城市的供地情況，更好研判二季度的投資拿地策略。
對于深圳的本輪土拍，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為有三個亮點：
一是龍湖分別以搖號(15%溢價)和近乎底價分別獲得光明馬田和龍崗地塊，顯示隨著修復(fù)優(yōu)質(zhì)民企資產(chǎn)負債表，以及市場企穩(wěn)，龍湖等龍頭民企趨于穩(wěn)定，開始拿地補庫存；
二是整體溢價率達到10%，兩位數(shù)的溢價率是近期較高的水平，一方面顯示底價合理，另一方面顯示房企補庫存。均為外圍地塊的情況下，能獲得10%的溢價率難能可貴；
三是部分流拍地塊回爐重出讓，去除競自持，但價格不變的基礎(chǔ)上，競至頂價，成功出讓，顯示市場預(yù)期有一定的好轉(zhuǎn)。
可以看出，深圳本次土拍繼續(xù)堅持小步快跑，避免流拍，穩(wěn)定市場預(yù)期的出讓原則。
5宗地出讓為歷次土拍最少的一輪，體現(xiàn)了當(dāng)前土地市場依舊較為疲弱，背后的原因則是開發(fā)商拿地的積極性還有待提升。為了降低流拍率，避免沖擊市場預(yù)期，減少供地宗數(shù)，并提前與開發(fā)商勾地以確定拿地意向，避免流拍。
3月份，深圳新房成交規(guī)模與去年年均水平差不多，低于預(yù)期，多數(shù)新開盤去化率不及預(yù)期，僅個別盤(比如萬科瑧灣悅、北站萬象中心)獲得不錯去化。
同時人才房銷售超過預(yù)期，截至3月29日，深圳今年首批人才住房，共賣出了3677套房子，這個數(shù)據(jù)比二月份深圳全月賣出的新房還要多出600多套。這導(dǎo)致開發(fā)商拿地積極性受到?jīng)_擊。
李宇嘉認為，深圳后期土拍放量(增加出讓宗數(shù))、溢價率提升、更多民企參與等，有待新房市場銷售能進一步回升，驅(qū)動開發(fā)商積極補庫存。在近期新房供應(yīng)明顯增加，庫存周期攀升至18個月的情況下，迫切需要市場銷售進一步回升，才能傳遞至土地市場回升。
（文章來源：證券時報·e公司）
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