近日，由北京城市更新聯(lián)盟、北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院及戴德梁行聯(lián)合主編的《2022北京城市更新白皮書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱《白皮書(shū)》)正式發(fā)布。《白皮書(shū)》稱，當(dāng)前，北京市存量建設(shè)用地和存量建筑規(guī)模較大，建成區(qū)內(nèi)需更新的存量建筑約2.45億平方米，其中中心城區(qū)約1.66億平方米。
作為首個(gè)減量發(fā)展的特大城市，北京的城市更新被賦予更多的使命。2022年，北京出臺(tái)《北京城市更新條例》，發(fā)布北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，并實(shí)施落地了一批示范項(xiàng)目。
《白皮書(shū)》指出，近兩年來(lái)，北京市城市更新各類項(xiàng)目按時(shí)按質(zhì)完成。2021年，北京實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)式退租簽約2008戶，修繕1576戶；2022年實(shí)現(xiàn)簽約2200戶，修繕1200戶。2021年，北京老舊小區(qū)改造開(kāi)工301個(gè)，完工177個(gè)；2022年新開(kāi)工330個(gè)，完工205個(gè)。
(資料圖)
廣受關(guān)注的老樓加裝電梯，2022年已實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工1326部，完工467部。危舊房改造(含簡(jiǎn)易樓騰退)約20.86萬(wàn)平方米。
《白皮書(shū)》表示，雖然取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但由于北京的城市更新既要落實(shí)嚴(yán)禁大拆大建等國(guó)家城市更新的相關(guān)要求，又要落實(shí)北京總體規(guī)劃的剛性管控措施，需要減量、提質(zhì)、增效，因此北京城市更新的難度大，仍存在諸多需要克服的問(wèn)題。
在近三年的實(shí)踐中，北京城市更新面臨著片區(qū)統(tǒng)籌、資金難平衡、產(chǎn)業(yè)資源難導(dǎo)入、風(fēng)貌難融合、政策難落地等難點(diǎn)問(wèn)題，其中前三點(diǎn)問(wèn)題尤為突出。
以資金平衡為例，北京城市更新的主要特征決定了其在具體實(shí)施過(guò)程中具有資金投入大、回收周期長(zhǎng)、盈利空間有限的特點(diǎn)。因此，市場(chǎng)主體參與城市更新面臨著前期投資資金籌集難、運(yùn)營(yíng)期資金動(dòng)態(tài)平衡難、退出期潛在風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致回款難等難點(diǎn)。
對(duì)此，《白皮書(shū)》表示，可以運(yùn)用內(nèi)外并舉的方式破解資金平衡的難題。從外部來(lái)看，城市更新主體可以靈活運(yùn)用多種外部融資渠道，如城市更新基金、類REITs等。從內(nèi)部來(lái)看，則需圍繞項(xiàng)目的全生命周期，通過(guò)降本增效、開(kāi)源節(jié)流的方式提升收益能力，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡。
《白皮書(shū)》還指出，近年來(lái)北京市城市更新出現(xiàn)了更加注重片區(qū)化推進(jìn)、更加突出運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向、更加強(qiáng)化區(qū)級(jí)統(tǒng)籌、更加突顯國(guó)企擔(dān)當(dāng)、更加注重低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新的趨勢(shì)。
為了應(yīng)對(duì)北京城市更新面臨的挑戰(zhàn)，促進(jìn)和保障城市更新行動(dòng)的有效實(shí)施，《白皮書(shū)》表示，未來(lái)需要在土地規(guī)劃、建設(shè)管理及金融稅收等方面盡快出臺(tái)配套政策規(guī)則。
具體來(lái)看，在土地規(guī)劃維度上，要精準(zhǔn)投放建筑規(guī)模指標(biāo)，支持建筑土地用途轉(zhuǎn)換和功能混合，完善國(guó)有建設(shè)用地配置方式，妥善解決手續(xù)辦理歷史遺留問(wèn)題。
在建設(shè)管理維度上，要優(yōu)化審批手續(xù)及流程，完善技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及運(yùn)營(yíng)支持，并引導(dǎo)鼓勵(lì)市場(chǎng)主體參與城市更新。
在金融稅收維度上，則要增加金融稅收支持力度。創(chuàng)新城市更新項(xiàng)目投融資模式，強(qiáng)化財(cái)政資金引導(dǎo)作用，廣泛吸收社會(huì)資本參與城市更新，設(shè)立城市更新基金，研究成立平臺(tái)公司，建立健全城市更新投資統(tǒng)計(jì)制度。
（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
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