報(bào)告導(dǎo)讀
2022 年4 月18 日，統(tǒng)計(jì)局公布2022 年3 月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。
投資要點(diǎn)
3 月銷售環(huán)比降幅收窄，同比降幅擴(kuò)大，小陽春失約。
22 年1-3 月全國商品房銷售面積3.10 億平，累計(jì)同比-13.78%，較1-2月累計(jì)同比降幅擴(kuò)大4.21 個(gè)百分點(diǎn)。3 月當(dāng)月銷售面積1.53 億平，較1-2月環(huán)比-2.29%，同比-17.7%，環(huán)比降幅收窄但同比降幅擴(kuò)大。22 年1-3月全國商品房銷售額2.97 萬億元，累計(jì)同比-22.73%，較1-2 月累計(jì)同比降幅擴(kuò)大3.45 個(gè)百分點(diǎn)。3 月當(dāng)月銷售額1.42 萬億元，環(huán)比-8.17%，同比-26.16%，環(huán)比降幅收窄，同比降幅擴(kuò)大。從銷售均價(jià)上來看，1-3 月平均銷售均價(jià)9552 元每平，環(huán)比1-2 月-2.97%，降幅有所擴(kuò)大，3 月單月均價(jià)9252 元每平，環(huán)比-6.02%。
3 月當(dāng)月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同環(huán)比負(fù)增長。
22 年1-3 月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額2.78 萬億元，同比+0.7%，較1-2 月累計(jì)同比降幅擴(kuò)大3 個(gè)百分點(diǎn)。3 月當(dāng)月房地產(chǎn)開發(fā)投資額1.33 萬億元，環(huán)比-8.51%，同比-2.39%。3 月單月同比數(shù)值繼2021 年9 月以來持續(xù)負(fù)增長(除2022 年1-2 月)。我們?cè)? 月數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)中提到，上游原材料價(jià)格上漲對(duì)1-2 月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額有支撐作用，但實(shí)際開發(fā)投資需求仍面臨短期壓力，3 月數(shù)據(jù)驗(yàn)證了我們的觀點(diǎn)。
土地投資同比下降4 成，新開工、竣工面積同比增速降幅擴(kuò)大。
土地購置面積22 年1-3 月累計(jì)同比-41.82%，3 月當(dāng)月環(huán)比2 月-40.24%、同比-40.97%，土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)延續(xù)。我們認(rèn)為，在銷售未見明顯拐點(diǎn)的情況下，房企拿地信心不足，此外房企紓困問題仍需解決，有能力拿地房企數(shù)量銳減。新開工面積累計(jì)同比三個(gè)季度負(fù)增長，22 年1-3 月累計(jì)同比-17.50%，較1-2 月降幅擴(kuò)大5.3 個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積22 年1-3月累計(jì)同比增速-11.50%，較1-2 月降幅擴(kuò)大1.7 個(gè)百分點(diǎn)。施工面積增速1-3 月累計(jì)同比增速為1%，較1-2 月下降0.8 個(gè)百分點(diǎn)。新開工和竣工3 月當(dāng)月面積增速也呈現(xiàn)環(huán)比降幅收窄同比降幅擴(kuò)大的現(xiàn)象。
國內(nèi)貸款當(dāng)月值銳減，個(gè)人按揭貸款當(dāng)月值同比降幅擴(kuò)大。
房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款和其他資金總計(jì)占到約67-68%。國內(nèi)貸款22 年1-3 月累計(jì)金額5525 億元，同比-23%，較1-2 月累計(jì)同比降幅擴(kuò)大2.4 個(gè)百分點(diǎn)。3 月當(dāng)月金額1420 億元，同比-30%，較1-2 月跌幅擴(kuò)大8.63 個(gè)百分點(diǎn)。從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源占比來看，國內(nèi)貸款22 年1-3 月累計(jì)金額占比為14%，較1-2 月下降2 個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度較大。
個(gè)人按揭貸款(在其他資金)1-3 月累計(jì)6369 億元，同比-18.8%，3 月當(dāng)月金額2245 億元，環(huán)比-46%，同比-22%，同比降幅擴(kuò)大。
央行和外匯局出臺(tái)23 條措施加大支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度。
4 月18 日央行和外匯局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》，其中提到1)合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求；2)加大對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放；3)加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財(cái)務(wù)顧問服務(wù)。我們認(rèn)為，本次央行和外匯局從金融機(jī)構(gòu)角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供需兩側(cè)政策調(diào)節(jié)給出引導(dǎo)。需求方面，通知給各城市在限貸方向上給予了指引，為各城市后續(xù)通過調(diào)節(jié)首付比例和貸款利率的方式提振和釋放合理需求做好鋪墊。供給側(cè)方面，通知呼應(yīng)了證監(jiān)會(huì)和國常會(huì)提及的紓困落地，我們認(rèn)為后續(xù)金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)增加并購貸發(fā)放額度，向更多房企發(fā)行并購貸并提供并購相關(guān)服務(wù)。
投資建議：3 月房地產(chǎn)銷售和投資數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)同比降幅擴(kuò)大趨勢(shì)，我們認(rèn)為這和重點(diǎn)東部城市疫情反復(fù)導(dǎo)致需求、開竣工延后的情形相符。行業(yè)1-3 月份累計(jì)銷售和投資表現(xiàn)欠佳，房地產(chǎn)行業(yè)基本面繼續(xù)筑底。結(jié)合4月初地產(chǎn)供需兩端政策放松情況來看，我們認(rèn)為Q2 是行業(yè)政策放松、企穩(wěn)行業(yè)基本面的關(guān)鍵時(shí)間窗口，我們維持Q2 供需兩端政策力度和頻率高于Q1 的觀點(diǎn)：基本面未企穩(wěn)，政策放松趨勢(shì)不變。
開發(fā)板塊：1)優(yōu)質(zhì)龍頭回調(diào)即是加倉機(jī)會(huì)：A - 保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A、金地集團(tuán)；H – 中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)；2)黑馬型逆勢(shì)增長標(biāo)的：A - 華發(fā)股份、首開股份、濱江集團(tuán)；H –綠城中國、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、中國金茂。同時(shí)，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)民企困境反轉(zhuǎn)：A - 新城控股、金科股份；H – 旭輝集團(tuán)，以及掌握核心地段核心資產(chǎn)、逆周期性凸顯的金融街。
物管板塊：繼續(xù)推薦低估值高成長標(biāo)的碧桂園服務(wù)和金科服務(wù)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策放松力度和速度弱于預(yù)期導(dǎo)致行業(yè)修復(fù)時(shí)間較長、局部城市疫情反復(fù)拖累行業(yè)修復(fù)進(jìn)度、個(gè)別房企信用事件干擾板塊整體估值修復(fù)。
（文章來源：浙商證券）
標(biāo)簽： 房地產(chǎn)行業(yè)
