近日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于公開征求<東莞市三限房運營管理實施細則(征求意見稿)> 意見的公告》(以下簡稱《征求意見稿》)，對“三限房”的審核配售申購對象、分配方式、申購流程、規(guī)劃建設(shè)、銷售模式以及產(chǎn)權(quán)登記等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做出了明確規(guī)定。
根據(jù)上述文件，三限房(限房價、限地價、限銷售對象)是指政府投資或提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)籌集建設(shè)，限定套型面積，限制使用范圍和處分權(quán)利，實行政府與承購人按份共有產(chǎn)權(quán)，面向符合規(guī)定條件的東莞市無房家庭供應(yīng)的保障性住房。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，目前東莞在長安、虎門、鳳崗、塘廈、大朗等5鎮(zhèn)試點的5個“三限房”項目正在建設(shè)中，預(yù)計將供應(yīng)超過4000套房源。其中大朗的三限房花園項目去年4月已完成備案，預(yù)計明年底交付。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認(rèn)為，“從東莞三限房的內(nèi)容看，其實和共有產(chǎn)權(quán)住房的內(nèi)容是相似的。不過在認(rèn)購對象方面有一些重要約束，即無房、本地戶籍或養(yǎng)老保險繳納、學(xué)歷或職稱、限購一套等要求等，但此類門檻能夠較好地保障相關(guān)就業(yè)者的認(rèn)購權(quán)益和認(rèn)購機會。從這個角度看，其對于全國其他城市共有產(chǎn)權(quán)房方面的工作是有啟發(fā)的，即要優(yōu)先保障項目所在片區(qū)職工等的購房權(quán)益，同時注重限購一套的規(guī)則運用?！?/p>
來源：東莞市住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)局官微
在建三限房源超4000套
實際上，這并非東莞首次提出三限房的概念。
早在去年8月，東莞市人民政府辦公室就發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《東莞市三限房(共有產(chǎn)權(quán)住房)建設(shè)和分配試點方案》的通知，擬在長安、虎門、鳳崗、塘廈、大朗等5鎮(zhèn)試點建設(shè)三限房(共有產(chǎn)權(quán)住房)項目，建筑面積限定在70-80平方米，戶型為2房2廳1衛(wèi)或3房2廳1衛(wèi)，實施基本裝修交付。
具體到土地競拍價格實施，三限房的出讓地價按照東莞現(xiàn)行一手住宅價格備案規(guī)則測算土地競拍總價，在此總價一半的基礎(chǔ)上下浮10%(不低于評估價的50%)作為起拍價；如低于評估價50%，取評估價50%作為起拍價；上浮10%作為最高限價。
來源：東莞市住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)
而具備從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或資格的企業(yè)法人，需在土地交付并簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后18個月內(nèi)辦理商品房預(yù)售，30個月內(nèi)完成竣工驗收交付使用。
房價制定方面，東莞市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)所屬區(qū)域(園區(qū)、鎮(zhèn)街)2020年以來一手商品住房成交均價以及商住用地拍賣成交價，預(yù)測三限房銷售期間所屬區(qū)域(園區(qū)、鎮(zhèn)街)的房價水平。
去年9月，東莞東莞市公共資源交易網(wǎng)掛牌的首宗位于長安區(qū)的“三限房”地塊，被東莞市東實旗云投資有限公司(以下簡稱東實旗云)以5.88億元斬獲，折合可售樓面價約11700元/平方米。根據(jù)出讓文件，該三限房項目以70-80平方米兩三房為主，實施基本裝修交付。銷售時符合三限房試點方案的承購人按總價的50%出資購買50%產(chǎn)權(quán)，此部分銷售均價不能高于41791元/平方米，另50%產(chǎn)權(quán)由政府指定代持機構(gòu)有。
也就是說，在購房初期，購房者只需按照總價的50%出資即可購得新房，購買單價不超過20896元/平方米。
《每日經(jīng)濟新聞》記者通過啟信寶查詢發(fā)現(xiàn)，東實旗云的股東為東莞實業(yè)投資控股集團有限公司(以下簡稱東實集團)，持股比例為100%，而東實集團的股東為東莞市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會。
目前東實集團已斬獲東莞4宗三限房地塊，分別位于長安、虎門、鳳崗、塘廈，均已在去年11月中旬通過了項目備案，項目名稱分別為長安東實旗康苑、虎門東實旗盛花園、鳳崗東實旗暉花園、塘廈東實旗景花園。加上大朗鎮(zhèn)三限房花園項目，5個三限房項目總投資超過63億元，預(yù)計提供房源超過4000套。
按照18個月內(nèi)辦理商品房預(yù)售、30個月內(nèi)完成竣工驗收交付使用的要求，東實集團這四個項目最遲在2023年5月前辦理銷售證并入市，在2024年底交付使用。而去年4月已完成備案的大朗鎮(zhèn)三限房花園項目，預(yù)計將于明年底交付。
“一進一出”操作更規(guī)范
在如此利好條件下，哪些人才可以購買“三限房”？
根據(jù)《征求意見稿》，三限房的承購人需要有配偶或共同生活子女，承購人及其配偶、共同生活子女在東莞市均無自有產(chǎn)權(quán)住房，且申購前3年內(nèi)在東莞市沒有住房轉(zhuǎn)移登記記錄；具有東莞戶籍且在莞累計繳納養(yǎng)老保險滿3年，或不具有東莞戶籍但在莞累計繳納養(yǎng)老保險滿5年；與三限房銷售區(qū)域用人單位簽訂勞動合同并逐月繳納養(yǎng)老保險滿1年(勞動合同簽訂單位與養(yǎng)老保險繳納單位須一致)。
來源：東莞市住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)
但如果購房人放棄選定房屋或選定房屋后未簽訂認(rèn)購書或購房合同，則取消三限房購房資格，3年內(nèi)不得再次申購三限房(共有產(chǎn)權(quán)住房)。
此外，三限房交付一定年限后，在繳清購房款及稅費后，承購人持代持機構(gòu)提供的書面證明，到不動產(chǎn)登記中心辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，共有產(chǎn)權(quán)住房變更為市場化商品房。
而且，承購人滿足限定條件時，可在購買政府持有份額時可享受折扣優(yōu)惠，即承購人取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿5年(以不動產(chǎn)權(quán)證書登記日期為準(zhǔn))且入戶東莞滿3年的，承購人可按屆時市場評估價8折一次性購買政府持有份額?；蛞罁?jù)《東莞市優(yōu)才卡管理暫行辦法》(東府〔2020〕81 號)申領(lǐng)并持有莞香卡的可按屆時市場評估價7折購買，持有玉蘭卡的可按屆時市場評估價5折購買。
值得注意的是，《征求意見稿》還規(guī)定，承購人在東莞購買商品房，包括新建商品住房及二手商品住房前，需取得三限房完全產(chǎn)權(quán)或退出三限房。
在房價高企的一線和二線熱點城市，共有產(chǎn)權(quán)房的規(guī)劃和入市，為新青年居住提供了保障。
《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理北京、上海、南京、廣州、深圳、東莞、煙臺等各地已實施的共有產(chǎn)權(quán)房政策發(fā)現(xiàn)，在各個城市具體規(guī)劃和建設(shè)中，名稱和操作細節(jié)略有不同。如東莞叫“三限房”，也有些城市將此前推出的可售型人才房、安居房等細分概念劃進了共有產(chǎn)權(quán)房。
不過，各城市共有產(chǎn)權(quán)房的共性是承購人與政府共同擁有產(chǎn)權(quán)，只是各城規(guī)定的承購人所持產(chǎn)權(quán)比例有所不同，在50%-80%。關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房的出售轉(zhuǎn)讓，各地的規(guī)定一般是承購人取得不動產(chǎn)權(quán)證書或繳納契稅完稅滿規(guī)定年限后，允許轉(zhuǎn)讓其所持有的全部產(chǎn)權(quán)份額，并可自行上市交易，同時因特殊原因確需退出時允許產(chǎn)權(quán)退出。
“此次東莞的政策有很多亮點，如三限房退出過程中，允許通過中介機構(gòu)進行買賣，有助于在退出過程中提高效率。對于通過偽造購房資格等來騙取購房項目的，此次政策也給予了很多嚴(yán)格的規(guī)定。類似做法都值得其他城市學(xué)習(xí)。”嚴(yán)躍進表示，此次東莞實際上在三限房“一進一出”方面是有各類規(guī)范性操作，即在認(rèn)購和退出方面規(guī)定翔實且比較全面，有助于三限房(共有產(chǎn)權(quán)房)的運營更加穩(wěn)定。
（文章來源：每日經(jīng)濟新聞）
標(biāo)簽： 征求意見稿
