核心觀點(diǎn)：
兩集中規(guī)則調(diào)整：簡(jiǎn)化規(guī)則，利好房企。截至2022 年5 月27 日，重點(diǎn)22 城中已有19 城完成了兩集中一批次出讓工作。在規(guī)則調(diào)整方面主要有2 個(gè)趨勢(shì)，一是減少資質(zhì)要求，廣州、南京、無錫減少了禁馬甲的規(guī)定，二是簡(jiǎn)化了競(jìng)買規(guī)則，大部分城市只保留了限地價(jià)、控房?jī)r(jià)的要求，競(jìng)拍達(dá)到地價(jià)上限后，采用搖號(hào)或一次性報(bào)價(jià)方式確立競(jìng)得人，不再需要競(jìng)報(bào)其他要求。
兩集中推出概況：供應(yīng)規(guī)模大幅下降，推出土地質(zhì)量提升。完成出讓工作的19 城總計(jì)推出土地459 宗，推出建面4473 萬方，同比下降62.5%，僅占21 年兩集中推出的13%，在土拍市場(chǎng)熱度下行的情況下，各地傾向減少推地保證去化和市場(chǎng)熱度。22 年一批次供應(yīng)土地推出樓面價(jià)12214元/平方米，較21年三批次上升50%，在土地市場(chǎng)冷清的情況下，多個(gè)城市選擇增加核心區(qū)地塊的供應(yīng)占比以此來保證出讓。22 年一批次19 城核心區(qū)土地供給占比65.4%，較21 年3 批次提高接近10 個(gè)百分點(diǎn)，較21 年一批次提高約15 個(gè)百分點(diǎn)。因此，推出樓面價(jià)的提升并不意味著土地出讓底價(jià)抬升，而是土地出讓質(zhì)量的提高。
兩集中成交概況：整體熱度持平，城市間分化明顯。19 城22 年一批次土地出讓金總計(jì)4025 億元，較21 年三批次下降33.0%，占21 年全年的17.3%，實(shí)際溢價(jià)率來看，本批次19 城整體為15.4%，較21 年三批次下降0.9pct，其中土地配建規(guī)劃帶來的拍前溢價(jià)率為9.9%，競(jìng)拍溢價(jià)率為5.0%，較21 年三批次分別下降3.5pct、上升2.5pct.分城市溢價(jià)率表現(xiàn)來看，深圳、廈門、杭州等城市熱度較高，而合肥、濟(jì)南等城市下降較快。
利潤(rùn)率分析：市場(chǎng)景氣度下行，出讓地塊利潤(rùn)空間提升。22 年兩集中一批次延續(xù)了前批次的高利潤(rùn)率。整體來看，19 城成交地塊名義毛利率為31.6%，實(shí)際毛利率為24.2%，較21 年全年上升4.2pct，較去年3 批次土地出讓基本持平。當(dāng)前土拍市場(chǎng)冷清，拍賣溢價(jià)率較低，土地質(zhì)量基本由推出底價(jià)毛利率決定，天津、濟(jì)南、重慶等大部分城市紛紛選擇了增加出讓地塊的利潤(rùn)空間，以保證兩集中供地工作平穩(wěn)完成。
企業(yè)拿地分析：央企積極穩(wěn)定，龍頭企業(yè)拿地提升。按房企性質(zhì)來看，2022 年兩集中一批次出讓地塊中，央企、地方國(guó)企、民企出讓金占比為23.9%、49.9%及26.3%，央國(guó)企拿地占比較21 年三批次提升2.1pct，較21 年一批次提升27.7pct，民企參與度進(jìn)一步下降。
房企表現(xiàn)：強(qiáng)信用房企資源集中。我們統(tǒng)計(jì)了50 家房企，與上一批次出讓相似，大部分民企及違約企業(yè)暫停拿地，前15 家房企拿地占50 家房企的98%，均為強(qiáng)信用房企(7 家央企、4 家國(guó)企、3 家民企)。按等權(quán)益計(jì)算，22 年首批供地出讓金排名前三分別為建發(fā)(318 億元)、綠城(245 億元)、中海(218 億元)。從22 年首批拿地占21 年比例來看，投資意愿最強(qiáng)的三家公司分別為濱江(73%)、建發(fā)(73%)、綠城(48%)。
投資建議。當(dāng)前有能力報(bào)名參拍兩集中的房企只有15 家左右，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局得到極大的優(yōu)化。且具備投資能力的強(qiáng)信用房企獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，利潤(rùn)率水平及經(jīng)營(yíng)ROE 改善。強(qiáng)信用房企整體對(duì)資源獲取的態(tài)度接近，短期參拍結(jié)果有一定運(yùn)氣成分，我們持續(xù)看好這一類強(qiáng)信用房企的資源優(yōu)勢(shì)，建議加強(qiáng)配置。
風(fēng)險(xiǎn)提示。已出讓地塊房企新進(jìn)合作或退出；未來基本面不及預(yù)期；供給側(cè)改革下行業(yè)出清。
（文章來源：廣發(fā)證券）
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