政策松綁房價跳漲！東莞樓市的投資邏輯悄然生變

在失去了深圳客源的支撐之后，即便東莞連續(xù)兩次松綁樓市政策，市場亦未再現(xiàn)昔日的繁華。

數(shù)據(jù)顯示，5月，東莞新房網(wǎng)簽約22.7萬平，同比增長2%;二手房成交量1460套，同比增加16%。截至今年5月，東莞一、二手房成交量已經(jīng)實現(xiàn)了三月連漲。

然而，若將這一數(shù)值放至歷史同期水平去對比，這樣的成交依然“少得可憐”，并沒有復(fù)刻過去幾輪周期中“政策松綁房價跳漲”的走勢。

同時，大量二手房放盤，漫長的去化周期，都指向一個現(xiàn)實：投資客已逐步從市場撤離。回望20年，東莞房價經(jīng)歷了三輪大幅上漲，不少投資客通過房產(chǎn)買賣獲利頗豐?，F(xiàn)在，當(dāng)房價上漲空間逐漸收窄，東莞樓市的投資邏輯也悄然生變。

萬億GDP的城市基本面

早在90年代，地處珠三角核心位置的 東莞就已經(jīng)是制造業(yè)的巨頭。

東莞市位于廣東省東南部，南北分別與兩個一線城市深圳、廣州接壤，多平原地貌。改革開放以前，東莞地區(qū)以農(nóng)漁業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)并不發(fā)達(dá)，改革開放后的1979年，全國第一家來料加工廠——太平手袋廠在東莞虎門誕生。乘著改革開放的東風(fēng)，東莞以“三來一補”為切入點發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，承接港臺商人的投資，經(jīng)濟(jì)總量快速上升，1990年代中后期有"東莞塞車，全球缺貨"的說法，而東莞也被稱為“世界工廠”。

經(jīng)過多年發(fā)展，東莞的制造業(yè)實力逐漸雄厚，已不再是曾經(jīng)那個僅以數(shù)量型和勞動密集經(jīng)濟(jì)扎堆的“世界工廠”，效益型和資金技術(shù)密集型經(jīng)濟(jì)成為東莞發(fā)展的方向。如今，東莞已形成了以電子信息、紡織服裝和制鞋、玩具制造、食品飲料加工、家具制造、造紙、電氣機(jī)械及設(shè)備制造業(yè)七大產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)體系，華為、OPPO等知名企業(yè)相繼落地東莞。

數(shù)據(jù)顯示，2002年，東莞市GDP首次突破1000億元大關(guān)，達(dá)1186.94億元，來到2021年，東莞市GDP達(dá)10855.35億元，首次突破萬億元大關(guān)，成為全國第15個GDP過萬億元的城市。近20年，東莞的GDP總量增長了近10倍。

隨著經(jīng)濟(jì)騰飛，東莞也吸引著來自全國的勞動力，常住人口隨之增長。數(shù)據(jù)顯示，2000年，東莞市常住人口為644.84萬人，2020年末，東莞市常住人口為1046.67萬人，20年增長了401.83萬人。

人口的增長必然伴隨著居住需求的增長，在此背景下，東莞的房產(chǎn)行業(yè)也發(fā)展迅速。

20年三次價漲高峰

在2002年之前，東莞樓市主要由本地四大開發(fā)商——中信地產(chǎn)、宏遠(yuǎn)地產(chǎn)、光大地產(chǎn)、新世紀(jì)地產(chǎn)占據(jù)，2003年開始，隨著萬科、金地、碧桂園等外來的品牌房企相繼進(jìn)入東莞，“概念營銷”和“品牌營銷”等新的營銷方式正式進(jìn)入東莞，東莞樓市進(jìn)入新的發(fā)展階段。

從成交量來看，因為緊鄰深圳，東莞樓市的冷熱與深圳樓市緊密相關(guān)。2007年，深圳樓市高位滯漲，風(fēng)險加大，在開發(fā)商的有意識引導(dǎo)之下，大量來自深圳的投資資金開始流入東莞市場，東莞合富數(shù)據(jù)顯示，2007年，東莞一手住宅網(wǎng)簽面積達(dá)617萬平米。2007年，東莞的新房住宅均價為5522元/平左右。

隨后，在2008年金融風(fēng)暴影響下，東莞樓市進(jìn)入低谷，2008年，東莞一手住宅的網(wǎng)簽面積近乎腰斬，為357萬平，同比下降42%。此后幾年，東莞市一手住宅的簽約面積逐漸恢復(fù)。

2010年，受供不應(yīng)求以及高端住宅成交突出影響，東莞房價迎來歷史上第一次大幅上漲，合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2010年，東莞一手住宅供應(yīng)462萬平，簽約面積442萬平，均價7429元/平，同比增長21.4%。

2015年，隔壁的深圳房價暴漲，莞深房價價差創(chuàng)歷史最大，東莞房價只有深圳的1/3，巨大的價值洼地，以及眾多莞深交通利好，加上東莞二套房首付降至四成，使深圳客再次涌入東莞樓市。合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年，東莞一手住宅的網(wǎng)簽面積達(dá)998.7萬平，同比增長76%，其中，深圳客對東莞樓市的貢獻(xiàn)比重約為4-5成。這一年，東莞的新房住宅均價為9797元/平。

2016年，莞深房價價差繼續(xù)增大，東莞樓市延續(xù)2015年的熱度，簽約面積依舊保持在900萬平以上，與此同時，東莞市房價迎來歷史的最高漲幅。東莞合富數(shù)據(jù)顯示，2015年之前，東莞房價上漲緩慢，上漲幅度基本在10%以內(nèi)，2016年，東莞房價從2015年的9797元/平漲至13761元/平，漲幅達(dá)40%，創(chuàng)歷史最高。

不過，隨之而來的即是樓市政策的收緊。2016年10月，全國主要城市樓市政策大幅收緊，東莞亦首次啟動“限購”，市場形勢急轉(zhuǎn)直下，2017——2019年，東莞一手住宅的年度成交面積降至500多萬平方米。

直到2020年疫情爆發(fā)后的4月，在寬松貨幣的刺激下，東莞樓市成交量再次回暖，房價迎來第三輪大漲。數(shù)據(jù)顯示，2020年，東莞新建商品住宅的簽約面積為742萬平，創(chuàng)四年內(nèi)新高。東莞新房住宅供不應(yīng)求，價格也大幅上漲至24227元/平，漲幅達(dá)20%。

2021年，在“房主不炒”總基調(diào)的指導(dǎo)下，全國樓市調(diào)控政策收緊，東莞樓市也在限購、首付等方面多次加碼，2021年，東莞新建商品住房的成交面積回落至505萬方。

投資邏輯之變

東莞樓市發(fā)展20多年，每年的成交量漲跌不一，唯一不變的即房價的上漲，經(jīng)歷了20多年的發(fā)展，東莞房價已經(jīng)漲至2021年的2.7萬元/平。在此期間，通過購買房產(chǎn)獲利的人并不在少數(shù)。

2015年，東莞還不限購，張帆(化名)和親戚在東莞沙田鎮(zhèn)各買了一套90平左右的商品住宅，總價80多萬。張帆對表示，“當(dāng)時買那個樓盤，是因為深穗城際的沙田站與這個樓盤僅相隔300米，當(dāng)時想的是深穗城際的概念。”盡管沙田房價的漲幅不如東莞的松山湖、虎門、長安、厚街等區(qū)域，但是，2019年，當(dāng)張帆想要在深圳買房，而賣掉東莞這套房子的時候，其總價也漲了50萬左右，最后以130多萬的價格成功出手。張帆的親戚也在2018年為了置換到深圳，以130多萬元出手了上述房產(chǎn)。

比較魔幻的是，張帆買房的時候是為了投資，他表示，從買房、收房到賣房，自己一次也沒進(jìn)去看過這套房，也沒有對這套房進(jìn)行裝修。

此前，像張帆這樣在東莞買房投資的人并不少。不過，隨著房價上漲空間逐漸見底，投資樓市的購房者開始謹(jǐn)慎起來。

在東莞從事房產(chǎn)銷售6年的李奎(化名)表示，房地產(chǎn)后面大漲的機(jī)會不大，現(xiàn)在在東莞買房的以剛需為主，買來自己住的比較多，以投資為目的的購房者會比較謹(jǐn)慎。

近日，記者所在的一個微信購房群里，一名東莞的業(yè)主表示，自己手中擁有四套東莞房產(chǎn)，其中一套房產(chǎn)在此前行情好的時候能賣到2萬元/平，現(xiàn)在只能賣到1.6萬元/平，他在考慮要不要賣掉三套，因為在他看來，長期來看，手中的幾套房產(chǎn)或許還有比較小的升值潛力，但短期來看，其手持的房產(chǎn)價格大概率會繼續(xù)下跌好幾年。

去化周期漲至41個月

上述東莞業(yè)業(yè)主的擔(dān)心不無道理，因為從當(dāng)前數(shù)據(jù)來看，東莞樓市成交量依舊處于歷史低位，而二手房去化周期已經(jīng)上升至高位。

進(jìn)入2022年，東莞樓市延續(xù)了2021年的低迷態(tài)勢。合富研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，東莞市新建商品住房網(wǎng)簽4934套，創(chuàng)歷史新低。截至2022年3月底，東莞新建商品住宅的去化周期約18個月，同比增加13個月，因為成交放緩，消化周期明顯拉長。另外，一季度，東莞二手房網(wǎng)簽1957套，同比減少65%。

4月末，在全國不少城市松綁樓市政策的情況下，東莞也加入了樓市政策松綁行列。4月29日，東莞市對購房資格作出調(diào)整更新，5月1日起，恢復(fù)個稅購房政策，既認(rèn)社保，也認(rèn)個稅。同時認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由“逐月連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計繳納”。

半個月后，東莞樓市政策再次松綁。5月14日，東莞出臺的樓市新政“莞七條”規(guī)定，對符合國家生育政策，生育二孩或三孩的居民家庭，可以新增購買一套商品住房;購買政府認(rèn)定的綠色建筑商品住宅申請住房公積金貸款可依規(guī)上浮20%的額度;個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年;商品住房取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年的可以進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓。

一系列的政策組合拳，無疑降低了購房者在東莞購房的門檻，也加速了房產(chǎn)的流動性，此前要三年才能賣的房產(chǎn)，持有兩年后即可掛牌售賣。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，樓市松綁政策會帶來市場熱度的上升，同步也會帶動成交量提升。

樓市松綁后的5月，東莞樓市成交量開始小幅增長，一手住宅網(wǎng)簽約22.7萬平，同比2021年微增2%;二手房住宅網(wǎng)簽面積15.2萬平，約1460套，簽約面積同比2021年增加16%。然而，與2020年同期相比，東莞以二手房的成交面積分別至少下降52.5%和49.3%。與歷史數(shù)據(jù)比起來，東莞市一、二手房的成交量依舊處于低位。

銷售端還未明顯好轉(zhuǎn)的同時，東莞二手房的掛牌量連續(xù)增長。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，5月，東莞市二手房掛牌量為5.8萬套，環(huán)比上漲1.5%，掛牌量已經(jīng)連續(xù)上漲四個月。

根據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù)，以“庫存/近12個月平均銷量”的公式來計算去化周期，截至2021年1月，東莞二手住宅的去化周期約26個月，截止2021年5月，約33個月，2022年5月，東莞的二手房去化周期已經(jīng)延長至41個月。

市場上有一種普遍的說法：“每一次樓市松綁政策來臨，就是套現(xiàn)離場的好時機(jī)。”然而，從當(dāng)前這輪政策松綁后的數(shù)據(jù)來看，東莞樓市成交量的明顯回升或許還需要一些時間，投資客成功脫手房產(chǎn)也變得沒那么容易。

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