歷時(shí)兩個(gè)多月，保障性租賃住房REITs完成了從申報(bào)到正式落地的過(guò)程。
上證報(bào)記者獲悉，紅土創(chuàng)新基金、中金基金旗下紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT于7月29日獲得發(fā)行批文。上述產(chǎn)品相關(guān)主體已針對(duì)產(chǎn)品發(fā)行工作進(jìn)行了準(zhǔn)備，并將盡快啟動(dòng)發(fā)售等工作事宜。
【資料圖】
業(yè)內(nèi)人士表示，積極推動(dòng)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)落地，有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來(lái)源，吸引社會(huì)資本參與，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。同時(shí)，對(duì)擴(kuò)大保障性租賃房源的供應(yīng)，助推我國(guó)住房供給側(cè)改革，打通保障性租賃住房企業(yè)的高效退出渠道，形成存量資產(chǎn)與新增投資的循環(huán)，也有著重要意義。
兩單保障性租賃住房REITs正式獲批
從5月底上報(bào)交易所，到7月29日拿下發(fā)行批文，保障性租賃住房REITs進(jìn)展迅速。據(jù)了解，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT獲批后，將盡快進(jìn)入發(fā)行階段。
公開(kāi)信息顯示，紅土深圳安居REIT基礎(chǔ)資產(chǎn)選取了4個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，分別為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館，位于深圳核心區(qū)域或核心地段，均已取得保障性租賃住房認(rèn)定書(shū)。整體來(lái)看，該項(xiàng)目建筑面積合計(jì)13.47萬(wàn)平方米，涉及1830 套保障性租賃住房，出租率高達(dá)99%，資產(chǎn)評(píng)估值約11.58億元。
根據(jù)此前深交所問(wèn)詢回復(fù)，上述4個(gè)項(xiàng)目均已投入運(yùn)營(yíng)：其中安居百泉閣項(xiàng)目于2022年1月開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，安居錦園項(xiàng)目于2021年11月開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，保利香檳苑項(xiàng)目于2020年7月開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，鳳凰公館項(xiàng)目于2020年11月開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。4個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間雖然未滿3年，但已具備產(chǎn)生持續(xù)且穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力。
就回報(bào)情況而言，紅土創(chuàng)新基金表示，如果以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的評(píng)估值11.58億元作為募集資金規(guī)模測(cè)算，2022年下半年、2023年投資人凈現(xiàn)金流分派率有望分別達(dá)到4.24%和4.25%。
中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)為園博公寓和珩琦公寓，合計(jì)建筑面積約19.86萬(wàn)平方米，4665套房源。上述公寓均處于飽和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，房源需求量較大。截至2022年3月末，園博公寓項(xiàng)目、珩琦公寓項(xiàng)目出租率分別為99.42%和99.11%，平均租金分別為32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月。從收入來(lái)源看，項(xiàng)目收入主要來(lái)源于租金。
中金公司在回復(fù)上交所問(wèn)詢時(shí)表示，該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目雖運(yùn)營(yíng)未滿3年，但已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和較好增長(zhǎng)潛力。根據(jù)可供分配金額測(cè)算報(bào)告，如果基金募集規(guī)模為12.14億元，經(jīng)過(guò)測(cè)算，預(yù)計(jì) 2022年4-12月的可供分配金額為人民幣約3960.89萬(wàn)元，年化后的現(xiàn)金分派率約4.33%；2023年度的全年可供分配金額為人民幣約 5263.32萬(wàn)元，現(xiàn)金分派率約4.34%。
后續(xù)REITs產(chǎn)品
發(fā)行節(jié)奏預(yù)計(jì)將加速
業(yè)內(nèi)人士透露，項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，是保障性租賃住房REITs獲批的基本要求?！按Ｗ夥縍EITs運(yùn)行穩(wěn)定，后續(xù)還有更多保障性租賃房REITs在路上?！?/p>
光大證券也在研報(bào)中指出，在政策支持力度較大的背景下，后續(xù) REITs 產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏預(yù)期將加速。同時(shí)考慮到公募REITs 在房地產(chǎn)企業(yè)的存量資產(chǎn)上有較大可撬動(dòng)投資價(jià)值的空間，預(yù)期后續(xù)有望迎來(lái) REITs 試點(diǎn)范圍進(jìn)一步向房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域放開(kāi)。
根據(jù)深交所網(wǎng)站的信息，合肥高新股份有限公司作為原始權(quán)益人的“華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”在深交所的審核狀態(tài)為“已申報(bào)”。除此之外，還有兩單公募REITs已申報(bào)至交易所，分別為華泰紫金江蘇交控高速公路REIT和國(guó)泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REIT。
業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs的健康發(fā)展還有望推動(dòng)債務(wù)率較高、財(cái)政收支平衡壓力較大的地區(qū)加快盤活存量資產(chǎn)，提升財(cái)政可持續(xù)能力。
保障性租賃住房未來(lái)發(fā)展空間寬廣
展望未來(lái)，保障性租賃住房的發(fā)展空間巨大。
光大證券在研報(bào)中指出，2021年以來(lái)，政府針對(duì)保障性租賃住房建設(shè)力度加大，著力解決新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。當(dāng)前“租購(gòu)并舉、全面發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”已成為建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，“十四五”期間預(yù)期全國(guó)保障性租賃住房籌建規(guī)模接近900萬(wàn)套，涉及的總投資額為1.35萬(wàn)億元，約占同期房地產(chǎn)投資的2%-3%。
紅土創(chuàng)新基金表示，保障性租賃住房REITs是以資本市場(chǎng)為平臺(tái)，搭建起串聯(lián)居住需求與投資需求的紐帶，也是踐行金融服務(wù)實(shí)體、金融惠及民生的創(chuàng)新舉措。同時(shí)，有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來(lái)源，吸引社會(huì)資本參與，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。還能進(jìn)一步擴(kuò)大保障性租賃房源的供應(yīng)，助推我國(guó)住房供給側(cè)改革，打通保障性租賃住房企業(yè)的高效退出渠道，形成存量資產(chǎn)與新增投資的良性循環(huán)。
中金基金提到，公司未來(lái)將繼續(xù)加強(qiáng)基金管理人自身能力建設(shè)，加深對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)的理解和把握，在資產(chǎn)投資選擇、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理等方面不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并推動(dòng)運(yùn)用數(shù)字化方式提高運(yùn)營(yíng)管理效率，與運(yùn)營(yíng)管理方共同努力提升合作效率，希望為投資人創(chuàng)造更多回報(bào)。同時(shí)，中金基金將通過(guò)扎實(shí)研究與專業(yè)運(yùn)作，繼續(xù)在公募REITs行業(yè)的市場(chǎng)化探索、制度建設(shè)上發(fā)揮力量，力求切實(shí)提高投資者獲得感，積極助力公募基金行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
（文章來(lái)源：上海證券報(bào)）
