房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)復雜，容易在稅收實務(wù)處理中出現(xiàn)稅務(wù)風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從強化各個稅種的合規(guī)處理做起，打牢稅務(wù)風控的“地基”。
房地產(chǎn)行業(yè)鏈條和資金鏈條長，開發(fā)項目具有跨區(qū)域、跨周期、環(huán)節(jié)多、關(guān)聯(lián)偶發(fā)因素多等特點，涉稅業(yè)務(wù)復雜。近期，安徽省稅務(wù)部門在服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)的過程中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的計算、分攤等涉稅實務(wù)中，存在一些共性稅務(wù)風險點?！盎A(chǔ)不牢，地動山搖?！睂Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)來說，有必要從強化各個稅種的合規(guī)處理做起，打牢稅務(wù)風控的“地基”。
風險點一：關(guān)聯(lián)方融通資金不符合獨立交易原則
(資料圖)
■典型案例
A公司是一家外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，與毗鄰的B五星級酒店，同受第三方C公司間接控股，構(gòu)成關(guān)聯(lián)關(guān)系。A公司適用企業(yè)所得稅稅率為25%，未享受稅收優(yōu)惠。A公司2019年—2021年持續(xù)盈利，并在這3個年度內(nèi)，以為B酒店墊付建設(shè)工程款等形式，將資金無償讓渡給一直處于虧損狀態(tài)的B酒店使用。A公司財務(wù)負責人解釋，B酒店的存在，客觀上提升了A房地產(chǎn)項目的定位和潛在商業(yè)價值，因此，將資金無償融出給一直處于虧損狀態(tài)的B酒店使用，屬于“抵消交易”，無須進行涉稅處理。
■風險分析
國家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局業(yè)務(wù)骨干鄭建軍分析，對于關(guān)聯(lián)方融通資金，無論是會計核算還是稅務(wù)處理，均不存在所謂的“抵消交易”的概念。根據(jù)稅收征收管理法第三十六條規(guī)定，企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用。盈利企業(yè)A公司以墊付建設(shè)工程款的方式，無償融出資金給虧損的關(guān)聯(lián)方B酒店使用，未按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用，客觀上造成其當期應(yīng)納稅收入或者所得額的減少。
■風控建議
黃山市稅務(wù)局業(yè)務(wù)骨干沈虹告訴記者，A公司這類業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)行業(yè)并不少見。作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)間的資金往來相對頻繁。根據(jù)稅收征收管理法實施細則第五十四條規(guī)定，當融通資金所收取的利息超過或者低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率，A公司應(yīng)根據(jù)獨立交易原則，調(diào)整企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額。
鄭建軍提醒，增值稅處理上，可依據(jù)《財政部稅務(wù)總局關(guān)于明確養(yǎng)老機構(gòu)免征增值稅等政策的通知》(財稅〔2019〕20號)第三條規(guī)定，自2019年2月1日—2023年12月31日，對符合條件的企業(yè)集團內(nèi)單位之間的資金無償借貸行為，免征增值稅。
風險點二：回遷房增值稅銷售額未按公允價值計算
■典型案例
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D公司為增值稅一般納稅人，2019年通過招拍掛方式取得政府出讓的土地使用權(quán)。土地出讓合同約定的土地出讓價款為4億元，合樓面價格每平方米4000元。土地出讓合同同時約定，該出讓宗地須配建20000平方米的住宅作為回遷安置房，并采取“拆一還一”方式進行回遷。對超面積部分，按照協(xié)議價每平方米5000元售予回遷業(yè)主。已知該地塊其他建造成本為每平方米2000元。2020年，項目房屋達到可銷售狀態(tài)，回遷業(yè)主按協(xié)議價與D公司簽訂商品房買賣合同并交付價款，D公司就超面積部分按協(xié)議價開具增值稅發(fā)票(已知同類可售商品房的市場公允價格為每平方米1.2萬元)。
■風險分析
沈虹分析，招拍掛方式下，D公司向回遷戶提供回遷房，實質(zhì)是以實物資產(chǎn)為拆遷補償，作為獲取土地的代價之一，應(yīng)將該行為拆解為銷售房產(chǎn)和支付拆遷補償費兩項行為?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低且不具有合理商業(yè)目的的，以及無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)調(diào)整其銷售額。據(jù)此，D公司不能僅將回遷房超面積部分按協(xié)議價確定銷售額。
■風控建議
沈虹說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以提供回遷房作為取得土地使用權(quán)的一項條件，屬于以實物資產(chǎn)向政府部門支付土地價款。需要按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條規(guī)定，確定回遷房的銷售額。
鄭建軍告訴記者，具體到本案例，D公司應(yīng)以回遷業(yè)主取得的回遷房全部面積，按照簽訂商品房買賣合同并交付價款時點的同類可售商品房市場公允價格，即每平方米1.2萬元，確定銷售額并開具增值稅發(fā)票。同時，根據(jù)財稅〔2016〕36號文件附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第(三)項、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)第七條的規(guī)定，按照市場公允價格確認拆遷補償費用，并在計算銷售額時予以扣除。
風險點三：質(zhì)量保證金土地增值稅處理未考慮實際發(fā)生原則
■典型案例
E公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)M項目，已經(jīng)向主管稅務(wù)機關(guān)辦理了項目備案。F公司為一家建筑企業(yè)，承攬該項目的建安工程。雙方簽訂的合同約定，項目竣工時，E公司依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》，按照結(jié)算價款的3%，預留質(zhì)量保證金。項目竣工驗收后，E公司按照合同約定與F公司辦理竣工決算，結(jié)算價款1億元，同時預留質(zhì)量保證金300萬元。F公司向E公司開具1億元的發(fā)票。因工程缺陷問題，E公司與F公司商定，將其中200萬元質(zhì)量保證金抵作工程損失賠償金，E公司計入營業(yè)外收入。M項目達到土地增值稅清算條件后，E公司進行土地增值稅清算，并在申報時，按照1億元，確認了建安成本。
■風險分析
鄭建軍認為，從業(yè)務(wù)實質(zhì)分析，E公司將質(zhì)量保證金抵作工程損失賠償金，與F公司提供的建安服務(wù)相關(guān)，理應(yīng)作為銷售折讓，沖減工程價款?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》第二十一條第(二)項規(guī)定，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的成本和費用。因此，E公司在計算土地增值稅時，計入建安成本的金額應(yīng)調(diào)整為9800萬元。
■風控建議
沈虹提醒，《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金。在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計算扣除。
一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由此產(chǎn)生誤解：只要自己取得了發(fā)票，扣留的質(zhì)量保證金無論是否最終實際支付，都可按照票面金額計算扣除。但在具體適用時，對雖已開具發(fā)票，但最終并未實際支付的部分，企業(yè)仍然需要按照“實際發(fā)生”的原則，不能計入土地增值稅清算的建安成本。
（文章來源：中國稅務(wù)報）
標簽： 房地產(chǎn)企業(yè)
