交通銀行一則公告，意外攪動(dòng)個(gè)人房貸市場(chǎng)，引發(fā)爭(zhēng)議。
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交行8月1日在官網(wǎng)發(fā)布公告稱(chēng)，該行個(gè)人按揭貸款與個(gè)人線上抵押貸(消費(fèi))提前還款補(bǔ)償金收取，將以貸款合同中約定為準(zhǔn)，補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的1%。
過(guò)去，該行對(duì)客戶(hù)的按揭貸款部分提前還款的，每年可免收補(bǔ)償金1次。
多位業(yè)內(nèi)人士接受上海證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，銀行對(duì)提前還款收取補(bǔ)償金，或是出于不希望客戶(hù)提前還款的考慮。特別是在這兩年個(gè)人按揭貸款量?jī)r(jià)齊跌的情況下。
記者了解到，各銀行對(duì)貸款提前還款的政策各不相同，但是多數(shù)可申請(qǐng)優(yōu)惠減免。實(shí)際上，交行調(diào)整后的政策也有空間——該行明確表示，在合同約定基礎(chǔ)上，各地分行具有補(bǔ)償金優(yōu)惠減免權(quán)限。記者今日聯(lián)系浦發(fā)銀行、平安銀行等，他們均表示目前還不會(huì)調(diào)整提前還款補(bǔ)償金政策。記者發(fā)稿時(shí)，交行官網(wǎng)已刪除該公告。
可申請(qǐng)免收違約金
公告稱(chēng)，在此次調(diào)整之前，交行上述貸款部分提前還款補(bǔ)償金，每年可免收補(bǔ)償金進(jìn)行部分提前還款一次，從第二次開(kāi)始，收取部分提前還款補(bǔ)償金，補(bǔ)償金額為當(dāng)次提前還款本金金額的1%。
而全部提前還款補(bǔ)償金(只適用于普通貸款，不適用于循環(huán)貸款)，則根據(jù)貸款期限不同，政策不同。該行公告顯示，對(duì)下列全部提前還款情況收取當(dāng)次提前還款本金金額的1%：一是貸款期限2年(含)以上5年(含)以下，1年內(nèi)全部提前還款；二是貸款期限5年以上，3年內(nèi)全部提前還款。
記者以客戶(hù)身份聯(lián)系交行個(gè)貸中心時(shí)，一位工作人員表示，這是全國(guó)統(tǒng)一規(guī)范的政策，各地可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。目前，上海地區(qū)的相關(guān)政策沒(méi)有變化，貸款發(fā)放滿1年后，部分提前還款免收補(bǔ)償金。
中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示，商業(yè)銀行向客戶(hù)發(fā)放貸款，并以合同形式明確約定貸款期限、利率等要素。全部或部分提前還款，違背了貸款合同中關(guān)于貸款期限的約定，是一種“違約”行為。這是部分銀行對(duì)提前還款行為收取違約金(補(bǔ)償金)的邏輯基礎(chǔ)。目前，法律未明確規(guī)定提前還款需要支付違約金(補(bǔ)償金)，具體需要看貸款合同約定。如果貸款合同明確約定提前還款需要支付違約金(補(bǔ)償金)，銀行按照合同約定收取違約金(補(bǔ)償金)在法律上沒(méi)有問(wèn)題。
“當(dāng)然，在實(shí)踐中較少銀行對(duì)提前還款行為收取違約金(補(bǔ)償金)。少數(shù)銀行即使有收取違約金(補(bǔ)償金)的約定，客戶(hù)往往可以申請(qǐng)豁免，或通過(guò)購(gòu)買(mǎi)一定金額金融產(chǎn)品或存款獲得豁免?！倍ｍ嫡f(shuō)。
記者今日也從多家商業(yè)銀行了解到，各銀行相關(guān)貸款提前還款政策不一樣，收取的違約金比例為提前還款部分的0.5%-4%，但是大多數(shù)都可向銀行申請(qǐng)優(yōu)惠減免。
平安銀行個(gè)人按揭貸款合同中約定：甲方自貸款發(fā)放之日起1年內(nèi)(含1年)提前還款的，乙方有權(quán)按照提前還款金額的1%向甲方加收違約金，甲方自貸款發(fā)放之日起1-2年內(nèi)(含2年)提前還款，乙方有權(quán)按照提前還款金額的0.5%向甲方加收違約金。但符合特定條件的，經(jīng)乙方同意后可免收上述違約金。
“銀行在操作層面有很多調(diào)整空間。如果客戶(hù)申請(qǐng)免收違約金，是比較容易通過(guò)的?！鄙虾Ｒ患页巧绦械姆▌?wù)部門(mén)人士說(shuō)。
按揭貸款量?jī)r(jià)齊跌
由于個(gè)人房貸的高度敏感性，此事仍引起市場(chǎng)關(guān)注和解讀。
受訪人士認(rèn)為，銀行不希望客戶(hù)提前還款?！坝眠@個(gè)條款是想打消一部分客戶(hù)想提前還款的念頭。”上述城商行人士說(shuō)。
董希淼說(shuō)，交行此次收取所謂“提前還款補(bǔ)償金”的比例不低，可能出于兩個(gè)方面原因：一是今年以來(lái)個(gè)人貸款有效需求不足，增長(zhǎng)緩慢，試圖以收取“補(bǔ)償金”手段遏制客戶(hù)提前還款行為；二是近年來(lái)由于銀行加大向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利，費(fèi)用減免較多，中間業(yè)務(wù)收入下滑明顯，或想通過(guò)收取“補(bǔ)償金”增加中間業(yè)務(wù)收入。
浦發(fā)銀行、平安銀行等均表示，目前不會(huì)調(diào)整提前還款補(bǔ)償金政策。
個(gè)人按揭貸款，是商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)的貸款，期限長(zhǎng)，還款來(lái)源相對(duì)穩(wěn)定。然而，這兩年來(lái)，個(gè)人按揭貸款整體呈量?jī)r(jià)齊跌之態(tài)，特別是今年，隨著貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)多次下調(diào)，房貸利率創(chuàng)下自2019年以來(lái)的新低，首套房最低為4.25%，加上經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化等因素，有不少人選擇提前還清房貸。
此外，受LPR多次下調(diào)影響，個(gè)人按揭貸款為銀行創(chuàng)造的收益也已下降。據(jù)悉，部分銀行今年已調(diào)整了資產(chǎn)投放結(jié)構(gòu)。招商銀行表示，已靈活調(diào)整資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，適度加大了對(duì)公貸款、債券投資力度。
（文章來(lái)源：上海證券報(bào)）
標(biāo)簽： 按揭貸款
