歷時4天，2023年上海第一批次集中供地于4月21日正式收官，19幅涉宅地塊全部成交，成交總金額為518.83億元。
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縱觀此次土拍，參與企業(yè)多，競爭相當(dāng)激烈，甚至不少地塊拿地得靠拼運(yùn)氣。有競爭也有包容，保利發(fā)展、招商蛇口、中國鐵建、象嶼地產(chǎn)等央企國企憑借自身優(yōu)勢頻頻攬地，龍湖集團(tuán)、安徽新華房地產(chǎn)有限公司等民企同樣有施展身手的機(jī)會并有所收獲。
國企央企競得約八成地塊
與去年上海第四批次僅供應(yīng)6幅地塊不同，上海今年第一批次集中供地規(guī)模明顯提升，共出讓19幅地塊，其中15幅地塊溢價成交，4幅地塊底價成交。傳統(tǒng)頭部房企中，萬科、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)等均摘得2幅地塊，呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢。此外，上海此次土拍延續(xù)去年集中供地國企央企為主力的格局，有大約八成地塊被國企央企競得，而民企參拍的積極性也有所提升。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院
上海土地市場是房企眼中的“香餑餑”。此次土拍15幅競價出讓的地塊中有多幅地塊獲得超過10名競買人報名。由于公證處需要一一核驗競買人的相關(guān)資料，部分場次拍賣進(jìn)展較為緩慢，然而一旦進(jìn)入競價環(huán)節(jié)，競買人出價十分爽氣，幾乎三五分鐘內(nèi)報價就會觸及中止價并進(jìn)入一次書面報價環(huán)節(jié)。競買人爭相參拍與積極出價的背后反映出上海此次出讓地塊的高質(zhì)量以及房企強(qiáng)烈的補(bǔ)倉意愿。
從此次上海土拍的成交情況來看，房企持續(xù)深耕上海市場的意圖非常明確。以招商蛇口為例，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年全年招商蛇口（含聯(lián)合體）通過上海集中供地共收獲10幅地塊，成交總額約達(dá)356.83億元，涉及徐匯、閔行、普陀、嘉定、青浦等多個區(qū)域。今年上海第一批次集中供地，招商蛇口（含聯(lián)合體）再接再厲，強(qiáng)勢攬下浦東新區(qū)的2幅地塊，展現(xiàn)出央企的實(shí)力和魄力。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院
中小房企也有自己的“心頭好”。4月19日，安徽新華房地產(chǎn)有限公司以5.744億元競得金山區(qū)亭林鎮(zhèn)亭林大型居住社區(qū)19-01地塊，溢價率約8.03%。近年來，安徽新華房地產(chǎn)有限公司在上海土地市場也有過數(shù)次拿地記錄，且所獲得的地塊主要集中在金山區(qū)。4月21日，新華地產(chǎn)集團(tuán)在其官網(wǎng)刊文，在祝賀成功競得金山區(qū)亭林鎮(zhèn)地塊的同時，亦表達(dá)了持續(xù)深耕上海的決心。
“像上海這樣的城市，有新地塊供應(yīng)，而且又都是好地，只要能算得過來賬，房企都會積極參與。在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模縮量的過程中，房企要活下去，就必須保證一定的規(guī)模?！笨硕鹧芯恐行氖袌鲅芯靠偙O(jiān)馬千里說。
上海土地市場并未火熱
有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，最近聽到不少聲音說上海土地市場火熱，其實(shí)并沒有火熱，只是相對來講，房企更愿意把資金投向上海這樣的城市去拿地。畢竟上海出讓的地塊都給房企預(yù)留了足夠的利潤空間。房企紛紛積極報名參拍應(yīng)該也有房企自身的考慮，或為了生存的需求或為了深耕的需求等等。
有房企高管告訴記者，房企土地儲備的貨值總量和貨值結(jié)構(gòu)共同決定了房企的拿地意愿。該房企高管解釋稱，雖然可能一家房企的土地儲備的貨值不小，但還要看這些貨值究竟分布在多少個項目上，也即房企的貨值結(jié)構(gòu)決定了房企在市場平穩(wěn)的情況下能夠在多長時間將貨值變現(xiàn)。比如一家房企在二線城市有400億元的貨值，如果這400億元的貨值分布在40個項目上，那每個項目每個月可能貢獻(xiàn)1億-2億元銷售額，以每個項目每個月貢獻(xiàn)1.5億元銷售額粗略計算，40個項目每個月差不多能貢獻(xiàn)60億元銷售額；如果這400億元的貨值分布在100個項目上，也許這100個項目有的可以貢獻(xiàn)1個億，有的可以貢獻(xiàn)5000萬，假設(shè)平均每個項目能夠貢獻(xiàn)7000萬元，那100個項目就能貢獻(xiàn)70億元的銷售額。
該房企高管進(jìn)一步表示，房企手里不可能全都是可快速開發(fā)的項目地塊，有些房企有很多大型地塊，大型地塊的貨值很大，往往可以賣很久，比如一家房企在某個城市的貨值總量有200億元，若該城市年銷售總額大約為30億元，則該房企在該城市的開發(fā)及銷售周期至少需要6年。當(dāng)一些體量相對較小的項目完成后，為維持企業(yè)銷售同比增速不下滑，也為了保留團(tuán)隊，房企必須要拿新的地塊。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，從上海今年第一批次集中供地結(jié)果來看，國企央企綜合實(shí)力優(yōu)勢明顯，拿地占比在八成左右。當(dāng)然，民企不是沒有收獲，比如龍湖聯(lián)合體拿下嘉定江橋地塊，安徽新華房地產(chǎn)拿下金山亭林地塊等，這也反映出雖然當(dāng)下市場在轉(zhuǎn)好，民企在拿地方面還是趨于保守。另一方面，一些頭部企業(yè)近年來在上海有穩(wěn)定的拿地，有不錯的營收，收益還可以繼續(xù)拿地，形成良性循環(huán)，做到強(qiáng)者恒強(qiáng)。而且這些企業(yè)拿的地塊大多地處熱門板塊，確保產(chǎn)品未來銷售不會有太大壓力，基本可提前鎖定銷售業(yè)績。
（文章來源：上海證券報）
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