本月觀點(diǎn)：中央持續(xù)釋放降息、降5年期LPR等貨幣寬松信號(hào)，從預(yù)售資金監(jiān)管、發(fā)行并購(gòu)票據(jù)等方面多招并舉，緩解房企資金壓力；整體看，房企融資邊際回暖，但樓市成交仍舊疲弱。2022年1月百?gòu)?qiáng)房企銷售環(huán)比降幅超4成，拿地房企仍集中在信用資質(zhì)較好的央國(guó)企或優(yōu)質(zhì)民企，購(gòu)房者情緒及房企投資信心亟待提振修復(fù)?？紤]短期行業(yè)基本面依舊承壓，政策博弈空間仍在，有望帶動(dòng)板塊估值持續(xù)修復(fù)；中長(zhǎng)期隨著部分房企退出及房企內(nèi)并購(gòu)整合，行業(yè)格局有望重塑，具備融資、管控及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的房企有望脫穎而出。開發(fā)方面，關(guān)注短期抗壓能力強(qiáng)、中長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出的龍頭房企保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、萬科A等，及受益政策改善的二線彈性標(biāo)的金科股份、新城控股、龍光集團(tuán)等。多元化業(yè)務(wù)方面，物管板塊估值已至歷史低位，疊加業(yè)績(jī)期臨近，性價(jià)比持續(xù)凸顯，重視優(yōu)質(zhì)物企投資機(jī)會(huì)，如碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、新城悅服務(wù)、金科服務(wù)、星盛商業(yè)等。
政策：房企資金端持續(xù)松綁，低能級(jí)城市頻出樓市利好。1月涉房類政策共26項(xiàng)，其中偏緊類5項(xiàng)，偏松類9項(xiàng)，單月涉房偏緊類政策出臺(tái)頻次延續(xù)低位。中央持續(xù)釋放貨幣寬松信號(hào)，預(yù)售監(jiān)管金松綁等多招并舉緩解房企資金壓力，低能級(jí)城市頻頻出臺(tái)購(gòu)房利好“托市”，如降低首付比例、實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等，預(yù)計(jì)后續(xù)“因城施策”將持續(xù)演繹。
資金：央行“雙降”疊加社融“開門紅”，房企融資環(huán)比改善。1月M2增速環(huán)比提升0.8個(gè)百分點(diǎn)，社融存量同比增速環(huán)比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)，社融數(shù)據(jù)整體好于預(yù)期，5年期LPR 時(shí)隔21個(gè)月首降，但居民戶中長(zhǎng)期貸款相比2021年同期少增2272億元，亦反映居民購(gòu)房意愿不足。受益于監(jiān)管呵護(hù)房地產(chǎn)合理融資需求影響，除央國(guó)企外，金科、濱江等優(yōu)質(zhì)民企相繼發(fā)行境內(nèi)債，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)邊際回暖跡象。
樓市：推盤放緩成交疲軟，春節(jié)“返鄉(xiāng)置業(yè)”失約。1月重點(diǎn)50城新房月日均成交環(huán)比降25.8%，重點(diǎn)20城二手房月日均成交環(huán)比降15.3%，受業(yè)績(jī)沖刺期結(jié)束、疫情反復(fù)、去化不佳等因素影響，房企推盤積極性普遍不高，1月35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積環(huán)比降46.1%，亦對(duì)成交形成有所抑制。
盡管政策暖風(fēng)頻頻，但購(gòu)房者信心滑坡，銷售端持續(xù)疲軟，庫(kù)存及出清周期呈累積上升趨勢(shì)，春節(jié)“返鄉(xiāng)置業(yè)”亦不及往年。
地市：“土拍真空期”量?jī)r(jià)回落，2022H1難言樂觀。1月為“土拍真空期”，百城土地成交建面、成交均價(jià)環(huán)比降63.2%、54.7%。展望2022H1土拍，鑒于房企流動(dòng)性壓力，預(yù)計(jì)2022H1土拍市場(chǎng)或難言樂觀。基本面較好、土拍規(guī)則更具吸引力的城市，土地市場(chǎng)有望率先回溫，但預(yù)計(jì)多數(shù)城市央國(guó)企、地方城投托底現(xiàn)象仍將持續(xù)，后續(xù)在財(cái)政壓力加大背景下，不排除地方政府在出讓土地質(zhì)量、土地出讓價(jià)款繳納、地價(jià)房?jī)r(jià)等方面進(jìn)一步讓利。
房企：百?gòu)?qiáng)房企銷售環(huán)比降幅超4成，優(yōu)質(zhì)房企為拿地主力。百?gòu)?qiáng)房企2021年銷售為近5年首次負(fù)增長(zhǎng)，2022年1月單月全口徑銷售金額、全口徑銷售面積，同比降40.7%、44.4%，環(huán)比降46.9%、47.1%，往后看2月成交仍面臨較大考驗(yàn)；50強(qiáng)房企拿地銷售金額比、面積比，環(huán)比降7.4pct、3.1pct，拿地房企均為財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的央國(guó)企或優(yōu)質(zhì)民企，預(yù)計(jì)2022H1土拍市場(chǎng)仍將是央國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企的“圍獵場(chǎng)”。
板塊表現(xiàn)：1月申萬地產(chǎn)板塊下跌1.29%，跑贏滬深300(-7.62%)；當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE(TTM)8.48倍，估值處于近五年21.7%分位。
風(fēng)險(xiǎn)提示：1)若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2)若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價(jià)換量，將帶來部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn)；3)政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。
（文章來源：平安證券）
標(biāo)簽： 地產(chǎn)行業(yè) 投資機(jī)會(huì)
