核心觀點(diǎn)
新房：市場(chǎng)跌勢(shì)依舊；低能級(jí)城市新房銷售顯著承壓。46 個(gè)城市新房成交面積為1309.2 萬(wàn)平，環(huán)比下降29.7%，同比下降30.9%。一、二、三線城市環(huán)比增速分別為-34.1%、-41.4%和-40.8%，同比增速分別為-6.5%、-20.0%和-58.9%。一線城市環(huán)比下降，同比降幅收窄23.8pct；二線回調(diào)程度擴(kuò)大。多數(shù)城市呈現(xiàn)出同環(huán)比齊降，各地陸續(xù)出臺(tái)“托市”政策效果尚未在市場(chǎng)層面顯現(xiàn)。預(yù)判下月，我們認(rèn)為，即將步入“金三銀四”傳統(tǒng)小陽(yáng)春，疊加本月低基數(shù)影響，整體成交預(yù)期環(huán)比有所回升，但整體成交預(yù)期難以回歸去年同期水平。
二手房：成交規(guī)模環(huán)比下降，同比降幅擴(kuò)大，主要是春節(jié)期間交易不活躍導(dǎo)致全月成交下行。
16 個(gè)城市二手房成交面積為287.4 萬(wàn)平，環(huán)比下降40.1%，同比下降40.6%。一、二、三線城市環(huán)比增速分別為-32.7%、-40.6%和-43.8%，同比增速分別為-43.4%、-28.5%和-67.2%。12 城中所有城市均出現(xiàn)不同程度的環(huán)比下降，超8 成城市環(huán)比跌幅超30%；同比來(lái)看，僅成都同比回升。
庫(kù)存與去化：整體庫(kù)存環(huán)比下降同比上升、去化周期同環(huán)比均上升；上海去化周期仍然小于6個(gè)月。截止到2 月28 日，14 個(gè)城市新房庫(kù)存面積為10227.1 萬(wàn)平，環(huán)比-1.2%，同比+0.7%；去化周期為12.1 個(gè)月，環(huán)比+5.7%，同比+28.3%。一、二、三線城市庫(kù)存面積環(huán)比增速分別為-1.2%、-0.7%和0.0%，同比增速分別為+2.4%、-6.2%和+15.1%；去化周期分別為9.1、10.6 和15.5 個(gè)月，環(huán)比增速分別為+7.3%、+3.2%和+13.1%，同比增速分別為+30.9%、-8.2%、和+65.2%。2 月春節(jié)及春節(jié)后期，受當(dāng)前銷售不景氣、多數(shù)房企看淡后市、返鄉(xiāng)置業(yè)規(guī)?？s減影響，絕大多數(shù)城市新增供應(yīng)較少，因此本月庫(kù)存面積環(huán)比微降。但由于成交如期不振，多數(shù)城市庫(kù)存去化周期環(huán)比再度拉長(zhǎng)。
房企銷售： 2 月房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)下行調(diào)整趨勢(shì)，春節(jié)期間受疫情和行業(yè)信心不足影響，市場(chǎng)整體成交沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，百?gòu)?qiáng)房企銷售同比降幅較1 月進(jìn)一步擴(kuò)大。2 月百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)權(quán)益口徑銷售金額3084 億元，同比下降48.4%(前值-42.3%)。本月新進(jìn)TOP20 榜單房企有：建發(fā)國(guó)際、融信中國(guó)。 TOP20 所有房企單月銷售額同比均出現(xiàn)不同幅度的下滑。雖然目前政策利好不斷，但短期內(nèi)市場(chǎng)下行壓力仍然較大，三四月份市場(chǎng)能否回暖尚有待觀望。
土地市場(chǎng)：1)成交顯著縮量，百城土地成交建面同比-62.1%，因土地市場(chǎng)較冷、集中土拍斷檔(除北京首批集中土拍完成)；2)百城土地成交整體樓面均價(jià)同比-23.7%，其中受北京首輪集中土拍的影響，一線城市樓面均價(jià)同環(huán)比均上漲， 2)土地市場(chǎng)熱度仍然較低，一線城市熱度回暖。本月百城土地溢價(jià)率僅3.6%，一線城市土拍熱度上漲幾乎全部歸功于北京，2022 年其首輪集中土拍平均溢價(jià)率達(dá)到4.5%，與去年第三輪相比提升了3 個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)流拍率也從17%回落至6%，土地市場(chǎng)有所回暖。
投資建議
近期地產(chǎn)利好政策較多，不過(guò)從效果來(lái)看，對(duì)市場(chǎng)的提振作用有限，我們認(rèn)為仍需要等待更高能級(jí)城市的跟進(jìn)才有實(shí)質(zhì)的信號(hào)意義；同時(shí)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)要求來(lái)看，今年整體穩(wěn)增長(zhǎng)壓力仍然較大，仍需要房地產(chǎn)起到托底作用。因此，我們認(rèn)為兩會(huì)后各地供需兩端政策的調(diào)整節(jié)奏或?qū)⑦M(jìn)一步加快，在3 月中旬公布1-2 月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)后將會(huì)有更明確的政策方向。從板塊投資角度來(lái)看，政策改善預(yù)期仍在加強(qiáng)，3、4 月份強(qiáng)烈建議繼續(xù)關(guān)注地產(chǎn)板塊機(jī)會(huì)。我們建議關(guān)注三條主線：
1)信用風(fēng)險(xiǎn)較低、融資渠道暢通、安全性較高的龍頭房企：保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、萬(wàn)科A、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地。2)在降息等宏觀與行業(yè)政策改善影響下，邊際收益較大的彈性房企：旭輝控股集團(tuán)、新城控股、金科股份。3)當(dāng)前收入確定較強(qiáng)、集中度加速提升，同時(shí)關(guān)聯(lián)房企近期信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋，彈性反轉(zhuǎn)的地產(chǎn)后周期物業(yè)板塊：碧桂園服務(wù)、旭輝永升生活、新城悅服務(wù)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資持續(xù)收緊。
（文章來(lái)源：中銀國(guó)際證券）
標(biāo)簽： 房地產(chǎn)行業(yè)
