3月，鄭州、哈爾濱、福州先后發(fā)文或表態(tài)，對(duì)限貸、限購(gòu)或限售政策進(jìn)行調(diào)整，成為首批對(duì)房地產(chǎn)限制性政策進(jìn)行調(diào)整的省會(huì)城市，這也意味著房地產(chǎn)需求端政策調(diào)整正從三四線城市擴(kuò)大到部分市場(chǎng)壓力較大的二線城市。
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至3月底，今年全國(guó)已有70余城調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，調(diào)整方向涉及調(diào)整限購(gòu)限售、降低首付比例、增加公積金貸款額度、下調(diào)房貸利率、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等多個(gè)方面。
中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所理論研究室主任王業(yè)強(qiáng)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前的政策調(diào)整有紓困因素考慮，也有一定的“松綁”趨勢(shì)，但更合適的解釋是一種“優(yōu)化”行為。“中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能定位認(rèn)識(shí)進(jìn)一步深化。房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)下，強(qiáng)調(diào)因城施策，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，房地產(chǎn)調(diào)控政策更加完備，更加精細(xì)，更加以人為本。”
受疫情、市場(chǎng)預(yù)期、房企基本面等多重因素影響，目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處“低谷”。受訪專家均認(rèn)為，未來(lái)會(huì)有更多城市跟進(jìn)優(yōu)化限制性政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。從三四線城市到二線省會(huì)城市，房地產(chǎn)需求端政策調(diào)整呈現(xiàn)哪些主要特征？這三個(gè)省會(huì)城市為何率先啟動(dòng)政策調(diào)整？未來(lái)哪些城市可能還會(huì)跟進(jìn)？
三座省會(huì)城市率先優(yōu)化調(diào)控
3月1日，鄭州發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知，重點(diǎn)對(duì)支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持等5方面政策內(nèi)容進(jìn)行新規(guī)定。其中，鄭州對(duì)限貸政策進(jìn)行了調(diào)整，明確要降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。具體而言，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。此外，提出要加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這一政策調(diào)整之后，鄭州首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從“認(rèn)房又認(rèn)貸”轉(zhuǎn)為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，使得鄭州成為熱點(diǎn)城市中第一個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市。
鄭州還提出，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。這被市場(chǎng)解讀為限購(gòu)政策調(diào)整。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此規(guī)定增加了符合條件家庭的可購(gòu)房套數(shù)。
鄭州發(fā)布樓市調(diào)控新政22天之后，3月23日哈爾濱政府發(fā)布公示稱，擬廢止“哈政辦規(guī)〔2018〕12號(hào)”文，這意味著哈爾濱將不再實(shí)行主城區(qū)6區(qū)限售政策，同時(shí)也將不再嚴(yán)格執(zhí)行提高公積金貸款條件和差別化住房信貸政策。
由此，哈爾濱成為今年首個(gè)明文宣布擬廢止調(diào)控政策文件，特別是首個(gè)擬取消限售的省會(huì)城市。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，需求端支持政策的推出要適度，商品房市場(chǎng)支持合理住房需求的同時(shí)，仍要堅(jiān)決遏制炒房，而限售是平衡支持合理住房需求和遏制炒房的重要手段。
易居哈爾濱副總經(jīng)理陶漢向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，哈爾濱動(dòng)用了很多政策工具，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂(lè)觀，這成為該市擬取消限售的重要背景。
福州是最新推出需求端政策調(diào)整的省會(huì)。3月30日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心，工作人員表示，即日起，非福州五城區(qū)戶籍家庭(含港澳臺(tái))可在五城區(qū)購(gòu)買一套144平方米以下的普通住宅，無(wú)需再提供近兩年內(nèi)一年及以上社?；騻€(gè)稅證明。新購(gòu)房仍受限售政策約束。與鄭州相比，福州限購(gòu)政策松動(dòng)力度更大。
房地產(chǎn)政策調(diào)整進(jìn)入2.0階段
鄭州、哈爾濱和福州成為首批調(diào)整限貸、限購(gòu)或限售政策的省會(huì)城市，形成了一定的房地產(chǎn)政策調(diào)整風(fēng)向標(biāo)意義。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理發(fā)現(xiàn)，這三個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力均較大，既有共性特點(diǎn)也存在個(gè)性特征。
房地產(chǎn)去庫(kù)存周期是重要指標(biāo)。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月，鄭州、哈爾濱和福州的去庫(kù)存周期分別為12.9個(gè)月、48.5個(gè)月和19.6個(gè)月，同期32個(gè)二線城市的去庫(kù)存周期為14.8個(gè)月。除鄭州去庫(kù)存周期略低于二線城市均值外，哈爾濱和福州都高于均值，其中哈爾濱去庫(kù)存周期是百城之中第二高，僅次于西寧的50.6個(gè)月。
不僅如此，今年2月鄭州、哈爾濱和福州的成交面積環(huán)比均下降，降幅分別為35%、33%和48%，同期鄭州、哈爾濱和福州的去庫(kù)存周期環(huán)同比均增長(zhǎng)，環(huán)比漲幅分別為5%、13%、18%，同比漲幅分別為96%、61%、17%。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，今年2月鄭州、哈爾濱和福州的新房均價(jià)分別為1.25萬(wàn)元/平方米、0.96萬(wàn)元/平方米和1.72萬(wàn)元/平方米，環(huán)比分別下降0.08%、下降0.01%和持平。同期百城新房均價(jià)為1.62萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲0.03%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳是這三個(gè)省會(huì)城市調(diào)整限制性政策的共性原因。除此之外，三個(gè)城市也存在個(gè)性特征。
這三個(gè)城市中，哈爾濱房?jī)r(jià)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較差。哈爾濱市政府公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2021年哈爾濱GDP為5351.7億元，同比增長(zhǎng)5.5%，比全國(guó)GDP增速低2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降14.6%。
哈爾濱以第三產(chǎn)業(yè)為主，2020年第三產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中占比為66%。陶漢表示，疫情對(duì)哈爾濱服務(wù)業(yè)影響很大，很多購(gòu)房者的收入和現(xiàn)金流不穩(wěn)，從去年第四季度至今，哈爾濱樓市以剛需購(gòu)房為主，成交面積多在80-90平方米之間，總價(jià)約80余萬(wàn)元，改善型需求趨于保守。
樓市低迷傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。易居哈爾濱公司市場(chǎng)部數(shù)據(jù)顯示，2021年哈爾濱經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)34宗，同比下降47.5%，成交28宗，同比下降61%。2021年哈爾濱土地供求比為1.48，整體處于供大于求狀態(tài)，市場(chǎng)遇冷，動(dòng)力不足。今年1-2月，哈爾濱經(jīng)營(yíng)性土地?zé)o供應(yīng)無(wú)成交，市場(chǎng)進(jìn)入空白期。政府土地出讓收入降低。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨一定壓力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017年開(kāi)始，鄭州住宅供求一直處于供大于求狀態(tài)，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情和水災(zāi)雙重影響，商品住宅成交948萬(wàn)平方米，同比下降24.45%。今年滯銷房源增多，市場(chǎng)整體信心不足。
福州市場(chǎng)同樣供大于求。除此之外，李宇嘉表示，第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，福州常住人口十年增幅僅高于福建全省4個(gè)百分點(diǎn)，人口聚集度不夠。福州調(diào)整限購(gòu)政策，與福州創(chuàng)建國(guó)家中心城市，增加福州人口聚集度和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也直接相關(guān)。
整體來(lái)看，李宇嘉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)政策調(diào)整進(jìn)入2.0階段，從三四線城市到二線省會(huì)城市，限制性措施或?qū)⑦M(jìn)入新一輪“退出潮”。當(dāng)下各地樓市下滑明顯，已經(jīng)影響到房地產(chǎn)全鏈條正常循環(huán)，進(jìn)而影響地方財(cái)政的可持續(xù)性，在保持“房住不炒”的前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。
調(diào)控政策優(yōu)化呈“多點(diǎn)開(kāi)花”
孟新增認(rèn)為，優(yōu)化限購(gòu)、限貸、限售政策以市場(chǎng)壓力較大的二線城市為主，絕大部分三四線城市在限購(gòu)方面仍然寬松，因而優(yōu)化限貸或?qū)⑹钦{(diào)整限制性政策的重要手段。
在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心整理的今年前三個(gè)月各地政策調(diào)整中，過(guò)半政策均與房貸相關(guān)，包括下調(diào)房貸利率、降低首付比例、增加公積金貸款額度(降低公積金貸款首付比例)或放寬公積金貸款條件等，部分城市針對(duì)人才、進(jìn)城農(nóng)民等新市民購(gòu)房推出定向優(yōu)惠政策，部分城市則整體放寬房貸要求。
在下調(diào)房貸利率方面，今年杭州、昆明、深圳、北京、上海、福州等城市的房貸利率均有所下調(diào)，如北京2月首套房商貸利率下調(diào)至5.15%，二套房商貸利率下調(diào)至5.65%。3月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率和二套房貸利率分別為5.34%、5.6%，分別較去年12月累計(jì)回調(diào)30個(gè)、31個(gè)基點(diǎn)。
在降低首付比例方面，如玉林規(guī)定今年新市民購(gòu)買首套房和二套房的商貸額度分別提高到購(gòu)房合同總價(jià)的80%和70%；今年3月，溫州住建局在溫州市網(wǎng)絡(luò)問(wèn)政平臺(tái)公開(kāi)回應(yīng)，溫州首套房商貸首付款比例降至20%；春節(jié)前后重慶部分銀行開(kāi)始執(zhí)行首套房首付最低20%，二套房最低40%。
在增加公積金貸款額度(降低公積金貸款首付比例)方面，如今年1月北海將存繳職工家庭二套房或第二次申請(qǐng)住房公積金貸款的最低首付比例從60%下調(diào)至40%；1月寧波將符合條件的二孩或三孩家庭的首套房公積金貸款額度從60萬(wàn)元/戶提高至80萬(wàn)元/戶；今年3月起，南寧首套房和二套房公積金貸款的最高額度分別增加至70萬(wàn)元和60萬(wàn)元；
濟(jì)南、青島、自貢、株洲、晉中、中山、新鄉(xiāng)、唐山、南昌、宣城等城市，也對(duì)公積金貸款額度或公積金貸款條件進(jìn)行調(diào)整，或增加貸款額度，或降低使用難度。
另外，為支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，幫助人才、進(jìn)城農(nóng)民等特定群體解決住房問(wèn)題，促進(jìn)住房消費(fèi)，珠海、保定、玉林、瀘州、南充、貴港、紹興、延吉、南潯、衡陽(yáng)等多個(gè)城市今年以來(lái)推出住房補(bǔ)貼政策。
各地房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向和力度各有不同。貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、人口結(jié)構(gòu)及實(shí)際的住房需求存在差異，這決定了不同城市間調(diào)控政策不同，這也是因城施策的表現(xiàn)。
重點(diǎn)城市政策調(diào)整效果如何？從數(shù)據(jù)和采訪來(lái)看，目前效果可能還是相對(duì)有限。
鄭州一位房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，鄭州新政滿月，有一定作用，但由于絕大部分購(gòu)房者的預(yù)期并未改善，對(duì)市場(chǎng)的提振效果一般。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，鄭州3月新房均價(jià)1.24萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降0.27%，同期全國(guó)100個(gè)城市新房?jī)r(jià)格均價(jià)1.62萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲0.03%。
陶漢指出，哈爾濱目前疫情仍在反復(fù)，政策效果尚不明朗。陶漢認(rèn)為，目前哈爾濱政策已經(jīng)見(jiàn)底，但購(gòu)房者的購(gòu)買力在大力度支持下仍然難以筑牢，類似哈爾濱的弱二線城市受疫情、產(chǎn)業(yè)、收入、人口等多重因素影響，可能還要3-5個(gè)月才能迎來(lái)市場(chǎng)底部，期間房?jī)r(jià)或繼續(xù)下調(diào)。而哈爾濱市場(chǎng)要修復(fù)，則需要更長(zhǎng)時(shí)間。
福州政策調(diào)整距今時(shí)間過(guò)短，效果仍需要市場(chǎng)進(jìn)一步檢驗(yàn)。
在王業(yè)強(qiáng)看來(lái)，在目前政策調(diào)整力度較大的城市中，哈爾濱房地產(chǎn)壓力較大，也比較特殊，因而在落實(shí)因城施策調(diào)控精神指導(dǎo)下擬廢止“哈政辦規(guī)〔2018〕12號(hào)”文。其他房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力較大的城市也有可能采取這種做法，甚至有可能根據(jù)實(shí)際情況采取更為寬松的政策。
需求端政策調(diào)整不是唯一方向
不管政策調(diào)整的力度如何，未來(lái)會(huì)有更多城市會(huì)跟進(jìn)調(diào)整房地產(chǎn)政策已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。
王業(yè)強(qiáng)談到，受疫情影響，目前經(jīng)濟(jì)壓力較大。去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、今年政府工作報(bào)告均強(qiáng)調(diào)要在堅(jiān)持“房住不炒”前提下支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，說(shuō)明中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能定位認(rèn)識(shí)進(jìn)一步深化。
“這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)積極的信號(hào)。”王業(yè)強(qiáng)表示。再加上目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于低谷，后續(xù)毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)有更多城市跟進(jìn)放松限制政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)和健康發(fā)展。
在李宇嘉看來(lái)，在當(dāng)前高房?jī)r(jià)、新房大戶型化和豪宅化傾向下，從收入和預(yù)期整體來(lái)看，剛需購(gòu)買力較弱。要釋放和啟動(dòng)需求，必須激活改善性需求。在促進(jìn)住房消費(fèi)，支持合理住房需求和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)語(yǔ)境下，調(diào)整限購(gòu)和限售政策有更強(qiáng)的合理性，因而非熱點(diǎn)城市的限購(gòu)政策或?qū)⒂瓉?lái)調(diào)整。
與之類似，許小樂(lè)認(rèn)為，對(duì)于現(xiàn)階段庫(kù)存壓力較大，市場(chǎng)恢復(fù)力較弱的城市，如北方的二三線城市，可能會(huì)在限購(gòu)在內(nèi)的其他限制性政策上做調(diào)整。
王業(yè)強(qiáng)表示，一線城市一直以來(lái)都受到房地產(chǎn)政策的嚴(yán)格監(jiān)控，在積極的政策信號(hào)下，前期過(guò)于嚴(yán)厲的政策將會(huì)進(jìn)行適度微調(diào)。嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，如果一線城市市場(chǎng)面臨較大壓力，也有政策微調(diào)可能，但由于一線城市購(gòu)買力相對(duì)充足，即便政策微調(diào)，力度也不大。需求端政策調(diào)整不一定是唯一方向，如適度放寬房企申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售條件也是紓解房企資金壓力的方式之一。
實(shí)際上，目前已有部分針對(duì)房企的政策推出，如3月1日鄭州發(fā)布的樓市調(diào)控新政中明確，將土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20%，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納。
許小樂(lè)認(rèn)為，針對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)的紓困政策也是未來(lái)政策調(diào)整的關(guān)鍵。
王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，政策調(diào)整方向不會(huì)涉及“三道紅線”和銀行房貸規(guī)模和占比“兩道紅線”。無(wú)論是“三道紅線”還是“兩道紅線”，都是中央針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行治病療傷，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，也是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的基礎(chǔ)和前提。
（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
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