4月14日，仲量聯(lián)行發(fā)布2022年一季度上海市房地產(chǎn)市場報(bào)告。
仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“1~2月，上海市辦公樓租賃需求保持旺盛，主要得益于市場上活躍的多元化租戶，其中以制造貿(mào)易、生命科學(xué)、金融及專業(yè)服務(wù)企業(yè)最為突出?！?/p>
報(bào)告顯示，上海市房地產(chǎn)市場在2022年開年整體保持強(qiáng)勁勢頭。今年一季度，上海全市甲級(jí)辦公樓市場凈吸納量仍錄得29.5萬平方米，浦東和浦西中央商務(wù)區(qū)的甲級(jí)辦公樓空置率明顯下降，并帶動(dòng)租金持續(xù)增長。
不過，在3月份的疫情沖擊下，上海市房地產(chǎn)市場活動(dòng)按下“暫停鍵”，短期內(nèi)需求轉(zhuǎn)弱，預(yù)計(jì)辦公樓市場租金表現(xiàn)將面臨壓力。仲量聯(lián)行方面認(rèn)為，盡管當(dāng)前受到疫情及眾多不確定因素的影響，但投資者對(duì)長租公寓、生物醫(yī)藥和物流板塊依舊保持高度關(guān)注，物流地產(chǎn)市場也整體維持了強(qiáng)勁的租賃需求與租金增長勢頭。
部分板塊租賃需求活躍
仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，2021年一季度，上海市甲級(jí)辦公樓市場凈吸納量曾創(chuàng)下2019年以來的季度最高值。
而今年一季度，上海全市甲級(jí)辦公樓市場凈吸納量錄得29.5萬平方米，同比增加了0.7萬平方米。其中，中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得4.4萬平方米，非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量達(dá)到25.2萬平方米。
仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部浦東團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人王岳表示：“今年一季度，在上海市中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，浦東凈吸納量貢獻(xiàn)顯著，內(nèi)資金融服務(wù)和專業(yè)服務(wù)公司在陸家嘴和竹園板塊的租賃需求尤其活躍?！?/p>
總體來看，在無新增供應(yīng)的情況下，今年一季度，上海市中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓的空置率持續(xù)下降。其中，浦西中央商務(wù)區(qū)空置率為5.8%，環(huán)比下降0.2%，即將竣工的辦公樓項(xiàng)目收到大量預(yù)租問詢；而在強(qiáng)勁租賃勢頭的帶動(dòng)下，浦東中央商務(wù)區(qū)空置率為8.9%，環(huán)比下降1.0%。
據(jù)了解，上海市非中央商務(wù)區(qū)共有3個(gè)項(xiàng)目新竣工交付，面積共計(jì)23.3萬平方米。不過，盡管預(yù)租問詢活躍，但非中央商務(wù)區(qū)的租賃需求并不如中央商務(wù)區(qū)，總體空置率為23.9%，環(huán)比下降1.0%。
“在3月份疫情暴發(fā)前，上海市甲級(jí)辦公樓的租金持續(xù)增長?！眻?bào)告顯示，由于業(yè)主心態(tài)持續(xù)向好，浦西中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比增長2.4%。在浦東中央商務(wù)區(qū)，伴隨著市場復(fù)蘇，部分相對(duì)老舊的樓宇租賃活動(dòng)也較為活躍，帶動(dòng)浦東中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比上漲2.0%。而在非中央商務(wù)區(qū)，多個(gè)板塊復(fù)蘇也帶動(dòng)平均租金環(huán)比增長了2.5%。
仲量聯(lián)行方面也指出，疫情將影響租賃活動(dòng)以及地產(chǎn)決策，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新增租賃需求或?qū)⑥D(zhuǎn)弱，租金表現(xiàn)也將面臨壓力。
下半年或蘊(yùn)藏投資機(jī)遇
自2021年四季度開始，受利率降低、放款周期縮短及暫緩征收房產(chǎn)稅等因素影響，機(jī)構(gòu)投資者預(yù)期開發(fā)商將大幅降價(jià)出售資產(chǎn)來確保資金流動(dòng)性，但是在實(shí)際退出的案例中，價(jià)格大多仍保持正常的市場水平。
仲量聯(lián)行方面預(yù)計(jì)，接下來，機(jī)構(gòu)投資者將保持觀望態(tài)度，收購機(jī)會(huì)或向國有企業(yè)傾斜。當(dāng)前，上海等地在受新冠肺炎疫情影響下，能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的物業(yè)及社區(qū)受到租房者的追捧。所以，擁有較強(qiáng)運(yùn)營能力，并且能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的長租公寓會(huì)受到投資者的持續(xù)關(guān)注。
從行業(yè)來看，自2019年底全球新冠肺炎疫情發(fā)生以來，整個(gè)生物醫(yī)藥行業(yè)崛起并蓬勃發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張需求，激發(fā)了投資者對(duì)生命科學(xué)園的積極布局態(tài)度。
報(bào)告指出：“得益于成熟的產(chǎn)業(yè)聚集及豐厚的人才基礎(chǔ)，張江板塊持續(xù)收到生命科學(xué)企業(yè)的租賃問詢。同時(shí)，金橋及周康板塊承接部分外溢需求，也受到更多生命科學(xué)企業(yè)的關(guān)注。”
報(bào)告還指出，今年一季度，上海市物流地產(chǎn)租賃活動(dòng)仍保持平穩(wěn)?！氨炯径?，上海市物流地產(chǎn)凈吸納量共錄得8.4萬平方米，整體非保稅物流倉儲(chǔ)市場的空置率也從9.7%下降至8.5%?！?/p>
“物流市場表現(xiàn)依舊強(qiáng)勁，倉儲(chǔ)需求保持高增長。”仲量聯(lián)行方面表示，盡管受疫情影響，短期內(nèi)物流市場會(huì)面臨一定壓力，物流項(xiàng)目的投資收益率有所下降，但長期而言，投資者仍將持續(xù)追捧物流投資機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)今年將有大量物流資產(chǎn)包的出售計(jì)劃。
“雖受到當(dāng)前疫情及眾多不確定因素的影響，投資者對(duì)長租公寓、生物醫(yī)藥和物流板塊依舊保持高度關(guān)注。我們預(yù)計(jì)，隨著前幾年投資機(jī)構(gòu)入市的標(biāo)的投資周期接近尾聲，今年下半年將會(huì)有大量資產(chǎn)退出市場，為市場帶來更多的投資機(jī)遇。”仲量聯(lián)行華東區(qū)資本市場總監(jiān)孫翎表示。
（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）
標(biāo)簽： 仲量聯(lián)行 房地產(chǎn)市場
