近期，監(jiān)管部門針對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營困境“三箭齊發(fā)”，從11月18日“第二支箭”延期并擴(kuò)容支持民營企業(yè)債券融資，到11月23日央行、銀保監(jiān)會16條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，再到11月28日證監(jiān)會通過股權(quán)融資支持房地產(chǎn)市場，政策層面從信貸、債券和股權(quán)三個融資主渠道支持地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資途徑，解決房企融資中存在的堵點，政策出臺的力度和時間超出市場預(yù)期。
隨著地產(chǎn)寬信用全面發(fā)力，市場對于經(jīng)濟(jì)加快回暖預(yù)期明顯強(qiáng)化。對于債市表現(xiàn)來說，期現(xiàn)券持續(xù)承壓調(diào)整，只有地產(chǎn)債“風(fēng)景獨(dú)好”，三十余只地產(chǎn)債盤中臨停。
截至29日收盤，“20金科02”漲超72%，“15遠(yuǎn)洋05”漲超35%，“21金科04”漲超34%，“20旭輝02”漲超33%，“21碧地02”漲超32%，“21旭輝02”漲超31%，“21金科01”、“21旭輝01”漲約30%，“19金科03”漲超29%，“15遠(yuǎn)洋03”漲超27%，“21寶龍01”、“21世茂G1”漲約26%。
(資料圖)
“第三支箭”發(fā)出：房企股權(quán)融資恢復(fù)落地速度超市場預(yù)期
證監(jiān)會28日在房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，旨在盤活存量、防范風(fēng)險，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。證監(jiān)會表示，恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，香港上市的房企及涉房上市公司在再融資上也同步恢復(fù)。
當(dāng)前，該行業(yè)供需兩側(cè)政策已全面轉(zhuǎn)向支持與呵護(hù)，供給側(cè)從“第一支箭”銀行信貸支持、“第二支箭”債券融資幫扶到“第三支箭”股權(quán)融資松綁層層突破，工具全面、力度積極，有助于行業(yè)信用端困難紓解和流動性整體優(yōu)化，對于短期提振市場信心和中長期促進(jìn)基本面企穩(wěn)均有助益。
業(yè)內(nèi)觀點指出，由于商品房銷售增速仍處于底部，未來或?qū)懈鄳?zhàn)略層面及戰(zhàn)術(shù)系列的政策相繼出臺。截至2022年10月末，全國商品房待售面積54734萬平方米，同比增長9.0%；其中，住宅待售面積增長16.6%，存量房去化壓力較大。
德邦固收分析師徐亮表示，近期政策有助于優(yōu)質(zhì)房企打開股權(quán)融資通道，預(yù)計整體房地產(chǎn)開發(fā)投資會緩慢修復(fù)，但在短期內(nèi)可能沒有那么明顯；但個別高能級城市受益于較低的地價，土拍成交量或有所回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望修復(fù)。另一方面，政策鼓勵涉房上市公司并購重組，有助于“保交樓”，有助于對存量項目的盤活。
有觀點指出，“第三支箭”中關(guān)于“推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行”、“鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”、“開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施”等相關(guān)論述，意義重大，屬于政策面上的重大改善性調(diào)整，后續(xù)須關(guān)注其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和具體細(xì)則。
徐亮也認(rèn)為：“這些政策意味著過去十年里‘高周轉(zhuǎn)、超暴利、低品質(zhì)’的地產(chǎn)盈利模式，其底層邏輯發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。具有較好盈利能力的項目設(shè)施，擁有較低收益、但卻長久運(yùn)營的項目資產(chǎn)，預(yù)計能夠成為地產(chǎn)公司長久獲得合理利潤的核心源泉。”
“第二支箭”持續(xù)發(fā)力：綠城擬報送110億發(fā)債計劃 7家房企計劃發(fā)行總額達(dá)約1190億元
央行“第二支箭”的各項舉措也在接連落地。
11月29日，綠城中國擬報送110億元儲架式中期票據(jù)注冊發(fā)行計劃。目前相關(guān)注冊工作正在推進(jìn)過程中，具體金額等信息以協(xié)會審批為準(zhǔn)。此前，包括萬科、新城控股、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金地集團(tuán)及旭輝控股在內(nèi)，已有6家房企報送的儲架式中期票據(jù)注冊發(fā)行計劃。加上此次綠城中國，7家房企計劃發(fā)行總額已達(dá)約1190億元。
同日，龍湖集團(tuán)間接附屬公司重慶龍湖企業(yè)拓展完成發(fā)行2022年度第二期中期票據(jù)，該券發(fā)行規(guī)模為20億元，為期三年，票據(jù)由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額無條件不可撤消連帶責(zé)任保證擔(dān)保。至此，龍湖集團(tuán)成為首家完成第二只擔(dān)保債發(fā)行的民營房企。
據(jù)悉，該券中標(biāo)利率為3%，處于發(fā)行區(qū)間的下沿，創(chuàng)下中債增進(jìn)擔(dān)保民營房企債券新低，也接近同期發(fā)行的3年期國開債。這表明，在央行指導(dǎo)、“第二支箭”政策支持下，優(yōu)質(zhì)民營房企的債券融資環(huán)境正在持續(xù)改善，發(fā)行利率進(jìn)一步接近國企、央企的水平。
期現(xiàn)券看多者寡：12月收益率下行動力不足中短端性價比尚可
對于債市走勢的影響方面，房地產(chǎn)支持政策的密集出臺，對于市場寬信用預(yù)期有較大提振，雖然相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的恢復(fù)需要一定時間，但投資者對未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期好轉(zhuǎn)的信心增強(qiáng)，這會使得債券，特別是長端債券表現(xiàn)偏弱。如果權(quán)益市場繼續(xù)表現(xiàn)較好且年末再度引發(fā)債市的止盈意愿，再疊加相關(guān)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的預(yù)期不斷沖擊，債券利率可能會受情緒影響而上行。
徐亮表示：“在經(jīng)濟(jì)、信貸指標(biāo)并未明顯驗證之前，債券利率僅僅依靠預(yù)期很難再有大幅上行的空間，當(dāng)前10年國債2.9%附近的水平在短時間的風(fēng)險不大?！?/p>
華創(chuàng)固收分析師周冠南認(rèn)為，目前長端交易將近期的降準(zhǔn)消息視為“出逃”的機(jī)會，債市對于風(fēng)險因素更加敏感，做多情緒偏弱。對于降準(zhǔn)利好的交易僅限于國常會當(dāng)晚的夜盤，大量止盈盤出逃?？梢哉f，長端交易情緒或尚未回歸理性，情緒性定價依然較為明顯。
廣發(fā)固收劉郁也指出：“中短端利率在當(dāng)前還具有性價比，再疊加收益率曲線本身并不陡峭，因此短時間收益率有可能會繼續(xù)變陡。但從長期來看，考慮到未來隨著經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，寬信用進(jìn)程加快，資金利率中樞在明年可能會回到央行操作利率水平附近，收益率曲線會保持變平的趨勢性?！?/p>
（文章來源：新華財經(jīng)）
標(biāo)簽： 風(fēng)景獨(dú)好
