建設(shè)銀行董事長田國立3月25日在出席中國發(fā)展高層論壇2023年年會時表示，住房消費(fèi)升級成為新發(fā)展階段中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的新引擎。消費(fèi)升級的過程就是租賃發(fā)展的過程，隨著住房消費(fèi)升級，中國房地產(chǎn)的交易形態(tài)發(fā)了重變化，“租賃時代”呼喚更加專業(yè)化、規(guī)范化、品質(zhì)化的管理機(jī)構(gòu)，通過深化社會分推動經(jīng)濟(jì)效率不斷提升。但房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和租賃市場發(fā)展常需要期資本進(jìn)，同時需要發(fā)展資本市場，特別是以REITs為代表的不動產(chǎn)股權(quán)投資產(chǎn)品。
住房消費(fèi)升級將成為中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型新引擎
【資料圖】
田國立表示，房地產(chǎn)是國經(jīng)濟(jì)的柱產(chǎn)業(yè)，討論內(nèi)需繞不開房地產(chǎn)。過去多年，中國房地產(chǎn)業(yè)有撐了全球規(guī)模最、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，參照發(fā)達(dá)國家80-90%的平均平，中國城鎮(zhèn)化少還有15個點(diǎn)的空間。從國際經(jīng)驗(yàn)看，發(fā)達(dá)國家城市化率達(dá)到65%以后，開發(fā)建設(shè)增速放緩，但房地產(chǎn)消費(fèi)升級需求明顯增加并且具有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性。
近年來，中國房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和主要盾發(fā)深刻變化。田國立認(rèn)為，隨著活條件改善，城鄉(xiāng)居升級住房消費(fèi)的愿望分強(qiáng)烈，與居住相關(guān)的裝修設(shè)計、家具家電、智能設(shè)備、物業(yè)管理、租賃服務(wù)等迅猛發(fā)展。中國有14億和還在增的4億中等收群體，城鎮(zhèn)化潛和升級的房地產(chǎn)消費(fèi)需求將為城市更新、資產(chǎn)盤活及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈投資提供新機(jī)遇。
“消費(fèi)升級將成為中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的新引擎，成為撬動從消費(fèi)到投資、再到消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)增‘輪’的重要撐。”田國立稱。
在消費(fèi)升級階段，消費(fèi)的的就是獲得各種服務(wù)，享受包括住房在內(nèi)的各種不動產(chǎn)的使權(quán)。田國立認(rèn)為，消費(fèi)升級的過程就是租賃發(fā)展的過程，包括通勤、教育、養(yǎng)、旅游、辦公等所有與房地產(chǎn)有關(guān)的剛性需求，都可以且更適合通過租賃的式解決。例如，城市有很多閑置的辦公樓宇和房，通過盤活改造可以把它們轉(zhuǎn)化為年輕低成本的創(chuàng)業(yè)空間，激活社會財富。
田國立還認(rèn)為，隨著住房消費(fèi)升級，中國房地產(chǎn)的交易形態(tài)發(fā)了重變化，“租賃時代”呼喚更加專業(yè)化、規(guī)范化、品質(zhì)化的管理機(jī)構(gòu)，通過深化社會分推動經(jīng)濟(jì)效率不斷提升。同時，也需要進(jìn)步完善相關(guān)法律和政策，讓租房和買房獲得差不多的公共服務(wù)。
“對中國住房市場，突出的問題是如何滿3億新市的住房需求。新畢業(yè)學(xué)、新就業(yè)形態(tài)勞動者等群體租房需求不同?！碧飮⒎Q，前租賃市場9成都是個房東，房源品質(zhì)不，租賃關(guān)系也不穩(wěn)定。要發(fā)展機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、期化的住房租賃項，滿多樣化住房需求。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和租賃市場發(fā)展需要長期資本進(jìn)入
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和租賃市場發(fā)展也意味著金融支持形態(tài)也會發(fā)生變化。據(jù)田國立介紹，近年來，建推出“住房租賃”戰(zhàn)略，創(chuàng)新住房租賃產(chǎn)品，試點(diǎn)設(shè)住房租賃基初步構(gòu)建起了集股權(quán)投資、信貸持、租賃運(yùn)營、REITs上市為體的住房融閉環(huán)服務(wù)體系，通過實(shí)踐感受到，中國住房租賃的商業(yè)模式已經(jīng)逐步形成，商業(yè)可持續(xù)性不斷提升。
田國立認(rèn)為，之前房地產(chǎn)開發(fā)主要依靠銀貸款，資產(chǎn)負(fù)債率，集聚了較的融險?，F(xiàn)在更多要通過盤活存量不動產(chǎn)、升級改造后滿消費(fèi)者的需求。這個業(yè)務(wù)跟密切相關(guān)，相對較穩(wěn)定，但常需要精耕細(xì)作、長期運(yùn)營，收益率也不會很，像以前那種暴利是不可能了。
因此，田國立表示，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需要更多引保險資、養(yǎng)、年等“長錢”，它們追求的是長期穩(wěn)定的回報，對于短期市場波動有定承受能。同時，需要發(fā)展資本市場，特別是以REITs為代表的不動產(chǎn)股權(quán)投資產(chǎn)品，通過所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和使權(quán)的分離，讓專業(yè)的盤活不動產(chǎn)，經(jīng)營好不動產(chǎn)，也為社會提供相對中等險和穩(wěn)定回報的融產(chǎn)品，避免眾炒房，促進(jìn)建融與房地產(chǎn)良性循環(huán)機(jī)制。
“REITs將成為當(dāng)前擴(kuò)內(nèi)需、促轉(zhuǎn)型、推動經(jīng)濟(jì)質(zhì)量發(fā)展的重要抓，涵蓋城市基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)經(jīng)營等業(yè)態(tài)。”田國立稱。
3月24日，證監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》)，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作。《通知》拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs.優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
（文章來源：證券時報網(wǎng)）
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