隨著樓市逐漸回暖，法拍房市場也熱鬧起來。在法拍房市場“撿漏”的購房人越來越多。不過，相較普通商品房，法拍房在過戶、貸款等方面存在更加復雜的流程，暗藏風險。
對此，業(yè)內(nèi)人士表示，購房者在關(guān)注法拍房價格的同時，還要充分考量房屋所涉及的產(chǎn)權(quán)、按揭貸款等情況，對不清楚的問題應及時咨詢法院、不動產(chǎn)登記部門及貸款機構(gòu)等，從而避免產(chǎn)生不必要的法律糾紛。
(相關(guān)資料圖)
風險1:
央產(chǎn)房、微利房等特殊產(chǎn)權(quán)房源或影響過戶
據(jù)北京金訴律師事務所創(chuàng)始人戴金花律師介紹，由于法拍房一般是法院查封后才進行拍賣的，所以購房人拍得法拍房后，要解除房產(chǎn)的查封，才能將房子過戶到自己的名下。當法拍房成功拍賣后，購房人要在法院規(guī)定的時間內(nèi)交付全款，然后法院出具成交確認書、執(zhí)行裁定書、案款收據(jù)，從法律效應上確定這套房產(chǎn)屬于競拍者。一般來說，法拍房的過戶沒有時間限制，只要購房人的手續(xù)齊全，就可以到法拍房所在地房管局辦理過戶手續(xù)。不過，每個法院出具手續(xù)的時間長短不同，通常是在一個月左右。
“隨著法拍房成交量不斷攀升，法拍房的產(chǎn)權(quán)糾紛也與日俱增?！贝鹘鸹ū硎荆聦嵣?，法院公告會注明“能否辦理過戶手續(xù)請競買人自行到相關(guān)職能部門咨詢，因標的物現(xiàn)狀存在瑕疵等原因不能辦理過戶手續(xù)的后果由買受人自行承擔”。也就是說，競買人拍下的法拍房不能過戶，法院對此不會負責。但如果競拍人悔拍，保證金就會被沒收。
在王珍(化名)參與的一次法拍房競拍中，就出現(xiàn)了“過戶難”的問題。近日，位于北京西城區(qū)的一套法拍房進行拍賣，引來7000多人次圍觀，共25人報名，競拍過程十分激烈。最終，王珍以550萬元拍下該套房產(chǎn)。可是，王珍拿著法律文書去辦理過戶時，卻被告知該套房產(chǎn)為“央產(chǎn)房”，需要在央產(chǎn)辦出具批件、由房主配合之下，方可交易過戶。
事實上，這套房產(chǎn)的原房主現(xiàn)已過世，其生前已將名下的這套房產(chǎn)贈給自己收養(yǎng)的孫女及侄女名下，兩人共有產(chǎn)權(quán)。后來，二人因財產(chǎn)分割引發(fā)糾紛，房產(chǎn)被法院拍賣。而該套房產(chǎn)屬于央產(chǎn)房，上市交易手續(xù)較為麻煩，且房屋所有人不太配合，房屋原屬的相關(guān)部門又不能當面溝通辦理，只能通過電話和郵件溝通。受到這些因素的影響，王珍至今仍無法辦理過戶，十分苦惱。
此外，還有一種“微利房”也會影響法拍房的過戶。深圳的購房人羅霞(化名)通過法院拍賣拍下一套低價法拍房，在支付房款及相關(guān)稅款之后，發(fā)現(xiàn)這套房產(chǎn)不能過戶。后來，法院的裁定書出來了，但該套房產(chǎn)仍不能過戶。經(jīng)過了解，羅霞得知自己拍下的是政府微利房。無奈之下，羅霞只得提出撤銷此次拍賣，得到法院應允。
戴金花介紹，微利房是安居房的一種。按照深圳的相關(guān)政策，有些微利房不予直接辦理過戶登記，需附條件的登記過戶，比如補交地價，也可由被執(zhí)行人親自辦理轉(zhuǎn)換手續(xù)后，再辦理買受人的過戶登記申請等。而在其他城市，微利房是否可以進行拍賣，不同地區(qū)的法院所持觀點并不一致，需要競拍者咨詢相關(guān)部門。
風險2:
限購、欠費、債權(quán)債務糾紛增加過戶難度
除了產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以外，限購政策、欠費、債權(quán)債務糾紛等也會影響法拍房過戶。
2020年9月，北京的邱明(化名)以450萬元拍下某公寓一套房產(chǎn)。當月，邱明通過銀行貸款付清了房款。一個月后，邱明領(lǐng)取了法院出具的執(zhí)行裁定書和成交確認書。但是，由于該套房產(chǎn)涉及“一房兩賣”等糾紛，債權(quán)債務關(guān)系十分復雜，給該套房產(chǎn)的過戶帶來了很大的難度。
此外，戴金花介紹，在實際操作中，法拍房或多或少存在欠費情況。一般來說，物業(yè)費、水電費、公共維修基金等費用為原房屋所有人所欠，新的買受人并不需要支付。但對于法拍房的競買人來說，并非如此，因為司法拍賣公告中通常會聲明“標的物可能存在的物業(yè)費、水、電等欠費，均需由買受人自行解決”。即便法院在拍賣公告中沒有這樣的聲明要求，但面對欠繳物業(yè)費，物業(yè)公司在后期協(xié)助騰退、房產(chǎn)裝修方面也可能施加各種阻力。為了避免出現(xiàn)這種情況，購房人可在競拍前到小區(qū)物業(yè)具體了解房屋是否有拖欠物業(yè)費、水電氣費、公共維修基金等情況。
另據(jù)一位不動產(chǎn)登記部門人士介紹，競拍者在競拍前還需落實房屋所在區(qū)域是否存在限購政策。因為此前最高人民法院發(fā)布新規(guī)明確，從2022年起，參與司法拍賣房屋的競買人，必須符合當?shù)氐姆慨a(chǎn)限購政策。根據(jù)規(guī)定，在司法拍賣房產(chǎn)成交后、人民法院向買受人出具成交裁定書前，買受人需要提交自其申請參與競拍到成交裁定書出具時具備購房資格的證明材料，人民法院需對材料進行審核；如果買受人不符合持續(xù)具備購房資格條件，人民法院不能出具拍賣成交裁定書。去年以來，很多城市對限購政策等有所調(diào)整，競拍人要關(guān)注所在城市甚至所在區(qū)縣的最新限購規(guī)定，明確自身是否具備購房資格。
風險3:
拍賣后才申請按揭貸款可能無法操作
當購房人看中一套法拍房，卻由于經(jīng)濟能力不足而不能全額付款，在這種情況下法拍房能不能貸款？
對此，戴金花表示，法拍房一般僅支持商業(yè)貸款，而且需要找到特定的銀行才可以申請貸款，特定的銀行在競買公告中也有注明。而且，與普通商品房不同，競買人辦理法拍房的按揭貸款，一定要提前申請審核，拍賣后才申請審核，則有可能無法操作。
戴金花進一步解釋，競買人在拍下法拍房后，準備尾款的時間十分緊張，一般只有10天左右，因此競買人在拍賣前應及時和貸款銀行聯(lián)系、提出貸款預申請。如果競買人未能在規(guī)定時間內(nèi)及時支付房款，競拍的保證金就會被沒收，其也將失去參與下次競拍的權(quán)利。
“在很多情況下，法拍房是需要銀行先放款、再做抵押的。為了控制風險，銀行會要求買受人提供符合資質(zhì)的擔保公司進行擔保，買受人與擔保公司簽署擔保協(xié)議并支付擔保費用，銀行在收到擔保公司出具的擔保函之后才會放款。”戴金花如是說。
新京報記者張建
（文章來源：新京報）
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