事項：
2022 年2 月28 日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和建房發(fā)展的通知，其中包括支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等內容。
國信地產(chǎn)觀點：今年以來，需求端政策頻頻放松，多地先后出臺房貸放松政策和購房支持性政策。繼菏澤、重慶、贛州、佛山等非限購地區(qū)降低首套房首付比例后，鄭州又放松了“認房又認貸”，加大了信貸融資支持，支持了合理住房需求，放松幅度更進一步，而鄭州作為二線城市的代表，此次放松也標志著政策改善的城市能級開始逐漸上移，地方政府在調控政策上也更具現(xiàn)實感。至此，需求端政策改善進入密集期，我們認為在當前的政策環(huán)境下，行業(yè)基本面企穩(wěn)回暖尚需一段時間，當前仍有較大政策博弈空間。中短期看，隨著更多城市的政策轉暖，布局三四線城市較多的二線龍頭房企將更加受益；中長期看，隨著快周轉模式退出歷史舞臺、房企遠期資產(chǎn)負債表的修復，經(jīng)營穩(wěn)健、綜合實力突出的龍頭房企將持續(xù)受益；此外，物管龍頭公司未來有望受益于地產(chǎn)壓制的解除，估值有望得到修復。個股方面建議關注新城控股、保利發(fā)展、金地集團、保利物業(yè)、招商積余。
評論：
鄭州發(fā)布房地產(chǎn)新政，涉及五大方面
2022 年2 月28 日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和建房發(fā)展的通知，其中包括支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等內容。其中：
(一)支持合理住房需求方面，提出保障大學生在鄭安居、為外來務工人員在鄭置業(yè)提供便利、滿足居家養(yǎng)老需求、支持居民改善性住房需求4 項措施，主要解決大學生、外來務工人員等無房新市民、青年人群體租房購房、贍養(yǎng)老人壓力大問題，同時為家庭人口、收入增加的群體改善住房需求提供政策和服務方面的便利。
(二)改善住房市場供給方面，提出穩(wěn)定住宅用地供應節(jié)奏、完善房價和地價聯(lián)動機制、嚴格落實房屋預售制度、加快項目開工銷售節(jié)奏、完善公共配套和基礎設施、提高商品住宅品質6 項措施，主要解決我市部分區(qū)域住房供給和需求階段性、結構性不平衡問題，供過于求、銷售不暢、施工進度慢的區(qū)域適度減少住宅用地供應量，供不應求、房價較高的區(qū)域適度增加住宅用地供應量，通過提前設定房價上限，杜絕隨意漲價現(xiàn)象，進一步保交房、完善設施提高宜居度，促進房屋品質由基本需求型向質量品質型轉變，提供人性化、精細化、生態(tài)化的住房產(chǎn)品。
(三)加大信貸融資支持方面，提出給予企業(yè)項目貸款支持、降低個人住房消費負擔、推進信貸支持協(xié)作3 項措施，主要解決企業(yè)資金流動不暢、施工進度慢、逾期交房問題，購房群眾貸款發(fā)放慢、利息支付壓力大問題。
(四)推進安置房建設和轉化方面，提出推行貨幣化安置、促進安置房轉化2 項措施，主要解決我市部分區(qū)域安置房集中、房源閑置和緊張并存、年輕人租房不暢等問題。
(五)優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境方面，提出規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、加強商品住房銷售價格管理、提高政務服務水平便利交易、強化網(wǎng)絡輿情引導管控4 項措施，主要解決開發(fā)企業(yè)定價隨意、經(jīng)營不規(guī)范、交房糾紛多、群眾拿證慢等問題，通過加大聯(lián)合執(zhí)法力度、優(yōu)化服務方式，實現(xiàn)全市房地產(chǎn)市場秩序顯著好轉，違法違規(guī)行為得到有效遏制，群眾辦事更加便利。
放松“認房不認貸”，需求端改善更進一步
鄭州市將引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。根據(jù)鄭州此前的規(guī)定，有貸款記錄的購房者新購住房首付比例為60%，根據(jù)最新文件內容，已還清貸款的購房者新購住房首付比例將降至30%。
相較于此前菏澤等地“降低首套房首付比例至20%”的改善政策，此次鄭州新政態(tài)度鮮明，惠及改善型群體，需求端改善力度更進一步，同時，鄭州作為二線城市代表，其指向意義重大，標志著政策改善的城市能級開始逐漸上移。
今年以來需求端政策頻頻放松，政策更具現(xiàn)實感進入2022 年以來，政策端暖風頻吹，需求端如期放松：
1、根據(jù)相關消息稱，山東菏澤工行、建行、農(nóng)行自2 月14 日起，名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者，首付比例可執(zhí)行20%。菏澤成為本輪市場下行周期中第一個下調首套房首付比例的城市；2、繼菏澤后，重慶、贛州、佛山等非限購地區(qū)的部分銀行相繼下降首套房首付比例至20%；3、另外，近期已有多地出臺了房貸政策的放松，例如：
1 月12 日，北海市住房公積金管理中心發(fā)布《關于調整住房公積金貸款政策的通知》，明確降低公積金貸款的首付比例，將繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的最低首付款比例由60%下調至40%；
1 月18 日，自貢市住房公積金管理中心發(fā)布《關于調整住房公積金政策相關問題的通知》，放寬了住房套數(shù)認定政策，實行“只認貸不認房”的認定標準；4、除以上放松房貸的政策出臺之外，青島、寧波、濟南、馬鞍山、吉林、南寧等地均已出臺公積金政策寬松、住房補貼等支持性政策。
投資建議：需求端政策改善進入密集期，當前仍有較大博弈空間今年以來，需求端政策頻頻放松，多地先后出臺房貸放松政策和購房支持性政策。繼菏澤、重慶、贛州、佛山等非限購地區(qū)降低首套房首付比例后，鄭州又放松了“認房又認貸”，加大了信貸融資支持，支持了合理住房需求，放松力度更進一步，而鄭州作為二線城市的代表，此次放松也標志著政策改善的城市能級開始逐漸上移，地方政府在調控政策上也更具現(xiàn)實感。至此，需求端政策改善進入密集期，我們認為在當前的政策環(huán)境下，行業(yè)基本面企穩(wěn)回暖尚需一段時間，當前仍有較大政策博弈空間。中短期看，隨著更多城市的政策轉暖，布局三四線城市較多的二線龍頭房企將更加受益；中長期看，隨著快周轉模式退出歷史舞臺、房企遠期資產(chǎn)負債表的修復，經(jīng)營穩(wěn)健、綜合實力突出的龍頭房企將持續(xù)受益；此外，物管龍頭公司未來有望受益于地產(chǎn)壓制的解除，估值有望得到修復。個股方面建議關注新城控股、保利發(fā)展、金地集團、保利物業(yè)、招商積余。
風險提示
基本面超預期下行且政策轉暖不及預期。
（文章來源：國信證券）
標簽： 樓市新政
