地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”及“貸款集中度”政策實(shí)行一年有余，不少?gòu)臉I(yè)者及行業(yè)內(nèi)專家表示，在住宅地產(chǎn)政策收緊的大環(huán)境下，資本有望流向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行近日提及，目前已有部分不動(dòng)產(chǎn)投資和資管企業(yè)將原投住宅的資金轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，尋求城市更新、商辦、康養(yǎng)、長(zhǎng)租公寓等標(biāo)的機(jī)會(huì)。
“從去年底到今年初，不少房企或資管機(jī)構(gòu)內(nèi)部的商業(yè)地產(chǎn)投資部門，都比之前‘有錢’了。”有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部辦公樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人米陽(yáng)說(shuō)，所謂的“有錢”代表企業(yè)愿意在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投入更多資金。
在當(dāng)前的政策及市場(chǎng)背景下，不少房企面臨住宅業(yè)務(wù)收縮的境況。此前有某民營(yíng)房企區(qū)域負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，目前大部分房企都在“節(jié)流”，重點(diǎn)減人降費(fèi)。很多公司通過(guò)合并架構(gòu)、賣項(xiàng)目、業(yè)務(wù)收縮種種手段大范圍裁員。與此同時(shí)，房企內(nèi)部的團(tuán)隊(duì)和業(yè)務(wù)又要持續(xù)發(fā)展，一些原本投入住宅開發(fā)領(lǐng)域的資金開始流向商業(yè)地產(chǎn)投資部門。
此外，記者還獲悉，流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的資金包括但不限于此前持有住宅相關(guān)產(chǎn)品的險(xiǎn)資，以及部分與房企相關(guān)的私募基金等。
米陽(yáng)表示，近年來(lái)，全國(guó)商辦地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的投資比約為1﹕5，且比例較為穩(wěn)定。也正由于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)吸引資金量的差異，原投向住宅開發(fā)的資金若有1/5轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，即可為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)翻倍的資源和熱度提升。
商業(yè)地產(chǎn)諸多分類中，城市更新、商辦和長(zhǎng)租公寓是相對(duì)熱門的投資領(lǐng)域。但就目前的交易落地情況來(lái)看，資金真正流入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域仍需時(shí)日。有業(yè)內(nèi)人士表示，在目前的市場(chǎng)背景下，手里待投出的錢變多對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)或也意味著更大的投資壓力。
以政策導(dǎo)向明確、市場(chǎng)火熱的長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，米陽(yáng)表示：“不少投資人都在很積極看項(xiàng)目，但合適的標(biāo)的并不是很多?！泵钻?yáng)還表示，在北京，收購(gòu)或改造長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目面臨的主要挑戰(zhàn)之一，就是可供改造的標(biāo)的物普遍售價(jià)較高。
上述業(yè)內(nèi)人士表示，“商改辦”在過(guò)去五六年間相當(dāng)普遍。有了改造成功的諸多先例，現(xiàn)在市場(chǎng)中的項(xiàng)目即便目前經(jīng)營(yíng)狀況較差，也不會(huì)低價(jià)處置，而會(huì)“按商改辦來(lái)賣”，溢價(jià)自然水漲船高。而辦公項(xiàng)目收益的穩(wěn)定性遠(yuǎn)高于長(zhǎng)租公寓，因此諸多本想收購(gòu)后改造為長(zhǎng)租公寓的項(xiàng)目因前期“算不過(guò)賬”而流產(chǎn)。
除此之外，仲量聯(lián)行方面的數(shù)據(jù)顯示，住宅開發(fā)利潤(rùn)率平均在15%以上，甚至高達(dá)30%，但當(dāng)前優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率基本在4%~5%，另類資產(chǎn)或可超過(guò)7%。這其中的利潤(rùn)率落差，對(duì)于剛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，還需要一定時(shí)間周期調(diào)整適應(yīng)和落地。
（文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）
標(biāo)簽： 地產(chǎn)投資 商業(yè)地產(chǎn)
