今年以來持續(xù)走在樓市松綁前列的南京和蘇州，終于迎來一項(xiàng)關(guān)鍵舉措，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，大幅降低了首付比例。
首先傳出消息的是南京。8月12日，一則關(guān)于南京下調(diào)商業(yè)性個人住房貸款首付比例的消息流傳，其中提及，名下有且僅有一筆房貸未結(jié)清的，再購房時首付由原來的8成降至6成；名下房貸結(jié)清的，首付則由原來的5成降至3成。
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12日，第一財經(jīng)從南京當(dāng)?shù)刂薪樘幜私獾剑撔乱?guī)屬實(shí)。“不過具體執(zhí)行也還是看開發(fā)商”，該中介表示，“核心板塊河西南首付仍然是8成，南部新城首付最低是5成，非核心區(qū)的大部分項(xiàng)目都在執(zhí)行3成首付的新規(guī)了?！?/p>
南京燕子磯板塊一項(xiàng)目銷售也向記者確認(rèn)，其項(xiàng)目已在執(zhí)行該政策，有房貸結(jié)清后，首付比例即為三成。
這一新規(guī)相當(dāng)于改變了南京過去“認(rèn)房又認(rèn)貸”。此前在南京，名下有一套住房、無購房貸款記錄的，或有貸款記錄已結(jié)清的購房者，再購房均屬于二套房，首付比例最低50%；若有一筆房貸款未結(jié)清，首付比例則高達(dá)80%。如今，貸款結(jié)清后再購房，首付比例最低可至3成，大大降低了購房門檻。
同日，蘇州也執(zhí)行了相同的新規(guī)，下調(diào)了二套房的首付比例，即貸款結(jié)清后，再購房時，首付比例從此前的5成降低至3成；貸款未結(jié)清的，首付比例也從此前的8成降低至6成。第一財經(jīng)從蘇州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處了解到，該政策屬實(shí)。
克而瑞指出，目前蘇州的新房市場，其實(shí)還是改善占主力，很多改善型置業(yè)客戶的買房痛點(diǎn)在于首付，因?yàn)楦纳菩枨笠话愣际堑诙紊踔恋谌钨I房，過去的首付5成起，而貸款未結(jié)清的，則需要8成首付，高門檻對于成交有明顯制約。
有房企內(nèi)部人士向第一財經(jīng)表示，當(dāng)前市場環(huán)境下，投資性需求已基本消失了，目前限貸政策的調(diào)整，目的就在于充分釋放剛性需求和被束縛的改善需求，“對購房者是好事”。
這實(shí)際上也與近來監(jiān)管層釋放的信號一致。日前，央行發(fā)布的2022二季度貨幣政策執(zhí)行報告中提及，關(guān)于房地產(chǎn)政策，要因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這意味著，各地在落實(shí)差別化信貸政策(首付比例和利率水平)時，在不違背國家差別化的住房信貸政策的前提下，可根據(jù)本地實(shí)際情況，繼續(xù)做出調(diào)整。
“如今，南京的房貸新政意味著熱點(diǎn)二線城市房貸政策回到了上一輪寬松時(2015-2106年)的態(tài)勢，即對‘認(rèn)房又認(rèn)貸’的嚴(yán)格政策進(jìn)行調(diào)整，目的是降低首付門檻，鼓勵換房和改善型需求，對需求端進(jìn)行激勵，以提振市場預(yù)期和信心?！崩钣罴伪硎尽?/p>
在億翰智庫研究總監(jiān)于小雨看來，南京、蘇州兩城對“認(rèn)房又認(rèn)貸”的調(diào)整，是繼鄭州打響取消該政策以來，最有影響力的一次調(diào)整。
據(jù)了解，2016年12月后，鄭州開始執(zhí)行嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即擁有一套住房或有貸款記錄的家庭，均執(zhí)行二套房貸款政策，首付比例60%；今年3月份，鄭州對此進(jìn)行調(diào)整，擁有一套住房但已結(jié)清房貸的家庭，再次購房首付比例可由60%降至30%，并執(zhí)行首套房貸款利率，即“認(rèn)貸不認(rèn)房”。
華泰證券研報顯示，2021年底以來，有多個城市公積金貸款取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而鄭州是本輪因城施策中首個在按揭貸款層面放松“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市。
在南京、蘇州這類高能級城市調(diào)整這項(xiàng)政策后，于小雨認(rèn)為，接下來或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn)，優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸政策。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙也表示，今年在寬松政策效應(yīng)下，市場恢復(fù)不及預(yù)期，截至7月，無論是新房成交還是二手房成交規(guī)模均未及去年同期水平。支持改善性需求的釋放有利于房地產(chǎn)市場加速恢復(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)，對于提振當(dāng)?shù)氐氖袌鲇兄匾淖饔谩?/p>
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，未來的政策趨勢上，二線城市在限購、限貸、限售政策方面或進(jìn)一步優(yōu)化，更多三四線城市或全面取消行政性限制政策，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整后，熱點(diǎn)一二線城市有望率先企穩(wěn)恢復(fù)。
（文章來源：第一財經(jīng)）
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