隨著人們生活水平的不斷提高，“人車分流”一詞逐漸成為新建小區(qū)規(guī)劃配置中的亮點。不過，現(xiàn)在很多樓盤都是預售模式，購房人在買房之初根本看不到開發(fā)商所承諾的“人車分流”真容，存在日后可能會引發(fā)爭議的隱患。
近日，北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)公園十七區(qū)項目多位業(yè)主向新京報記者反映，其于2020年10月購買了該項目的商品住宅，在2021年收房時才發(fā)現(xiàn)小區(qū)并未完全兌現(xiàn)之前承諾的人車分流。購房人認為，開發(fā)商應按照當?shù)刈〗ú块T的處理方案，及時關閉相關車輛出入口，以兌現(xiàn)之前的承諾，保證業(yè)主出行安全。
(資料圖片)
對此，公園十七區(qū)開發(fā)商方面回應稱，目前正在按照法定程序征求全部業(yè)主意見，之后才能確定是否能關閉北區(qū)東門車輛出入口。
收房后發(fā)現(xiàn)人車分流“打折扣”
據(jù)公園十七區(qū)多位業(yè)主介紹，該項目位于北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)裕慶路西側，開發(fā)商為金地旗下的北京金開輝泰房地產開發(fā)有限公司(簡稱“金開輝泰公司”)，項目分為南北兩個區(qū)，中間有一條馬路，南區(qū)北側和北區(qū)南側各有幾個出入口緊鄰這條馬路，平時車輛會從該條馬路分別駛入南北區(qū)；此外，也有一部分車輛會從北區(qū)東門直接進入小區(qū)。
“在2020年購房之初，很多購房人根本就不知道車輛會從樓下通過再進入地下停車場。”公園十七區(qū)業(yè)主程通(化名)向記者介紹，“后來我們才知道項目北區(qū)東門有一個車輛出入口，機動車從該出入口進入小區(qū)后還需要在地上路面行駛一段距離才進入地下車庫。但是買房時開發(fā)商銷售人員對業(yè)主承諾，小區(qū)人車實行分流管理，北區(qū)東門只走行人不走車輛，平時實行封閉管理，僅作為消防通道應急使用?！?/p>
程通回憶，為了進一步核實小區(qū)是否是真正的人車分流小區(qū)，細心的業(yè)主們特意留存了項目公眾號宣傳“社區(qū)內人車分流管理，車行人行互不打擾，車行順暢”等相關內容的截圖；此外，不放心的業(yè)主還特意向開發(fā)商銷售人員再三確認，得到的回復是“公園十七區(qū)項目肯定人車分流，必須保證品質”。
不僅如此，2021年10月27日，北京金地格林物業(yè)管理有限公司公園十七區(qū)物業(yè)管理服務中心還特意發(fā)出入住提示，其中第三條明確，公園十七區(qū)為人車分流、封閉式管理園區(qū)，機動車禁止入內。
購房人提供的公園十七區(qū)項目公眾號宣傳內容、與銷售人員聊天記錄截圖(上圖)。金地物業(yè)于2021年10月27日發(fā)布的入住提示(下圖)。 受訪者供圖
“2022年5月，小區(qū)部分業(yè)主收房，在此前后，我們發(fā)現(xiàn)開發(fā)商并沒有遵照之前的承諾，車輛從北區(qū)東門直接開進小區(qū)，這會直接影響我們居民的生活?！背掏ǜ嬖V記者，“我所購的房子在小區(qū)北區(qū)3號樓，出了單元門就只有一條路，而從北區(qū)東門進入的車輛得從這條路通過后才能進入地庫。這與此前銷售人員承諾的‘北區(qū)東門只走行人不走車輛’，以及金地物業(yè)發(fā)布的入住提示‘禁止機動車入內’都明顯不符。我們很多鄰居認為，開發(fā)商應該按照當?shù)刈〗ú块T的處理方案，及時關閉相關車輛出入口，以兌現(xiàn)之前的承諾，保證業(yè)主出行安全?！?/p>
為進一步了解情況，8月25日，新京報記者隨同公園十七區(qū)業(yè)主來到了北區(qū)東門附近的3號門前實地走訪。在現(xiàn)場，記者看到確實有機動車從該小區(qū)北區(qū)東門直接開進，并經(jīng)過3號樓門前的一段地上通道之后才能進入地下停車庫入口；在3號樓單元門前已經(jīng)安放了木質箱體進行物理隔離，但仍有行人從兩條路之間進行穿行，鄰近單元入戶門口也不時有電動車等通過。
人車分流、人車分流管理暗藏玄機
值得注意的是，從專業(yè)角度來看，到底什么是“人車分流”？
對此，一位不愿透露姓名的建筑設計師介紹，人車分流就是將人流與車流道路完全分隔開，互不干擾地各行其道，即在小區(qū)門口設置兩條通行道，一條是人行道直接通往樓層的道路，另一條行車道直接通往地下車庫，車輛不需要經(jīng)過小區(qū)內道路，直接從大門主入口駛入地下停車場，行人再從地下車庫的電梯直接進入單元樓。
針對上述業(yè)主所提及的“人車分流承諾未兌現(xiàn)”的問題，8月30日，新京報記者與該小區(qū)開發(fā)商金開輝泰公司方面取得聯(lián)系，一名負責人回應稱，“公園十七區(qū)是人車分流管理，規(guī)劃圖上顯示的現(xiàn)在的北區(qū)3號樓門前有兩條路是挨著的，這兩條路分別是人行路和車行路，兩條路中間沒有標注明顯隔離建筑物或其他隔離裝置。目前，我們已經(jīng)在兩條路中間放置了木箱隔開，下一步將對隔離物進行升級。此外，我們也正在就是否關閉東門的機動車出入口征求全體業(yè)主意見。”
北京金訴律師事務所執(zhí)行主任王佳紅表示，從目前掌握的情況來分析，需要注意兩個看似相像但有區(qū)別的名詞——“人車分流”與“人車分流管理”，如果開發(fā)商在銷售之初以“人車分流管理”為噱頭宣傳項目，極有可能會讓購房人誤解為小區(qū)是“人車分流規(guī)劃設計以及管理”，這存在誤導購房人的嫌疑。
王佳紅律師進一步分析，綜合來看，業(yè)主提供的上述材料、金地物業(yè)的公開說明，與現(xiàn)在開發(fā)商又解釋稱機動車能從北區(qū)東門進入小區(qū)，明顯出現(xiàn)了前后宣傳承諾不一的情況。
實際上，當?shù)刂鞴懿块T也數(shù)次對公園十七區(qū)人車分流問題進行回復。該小區(qū)部分業(yè)主告訴記者，2021年9月，順義區(qū)住建委曾通過“12345網(wǎng)絡件”回復稱，關于人車分流問題，開發(fā)企業(yè)已承諾將在交付時實現(xiàn)人車分流。
2022年7月29日，再次有收房后的網(wǎng)友在人民網(wǎng)地方領導留言板提出上述問題。對此，順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)于8月4日回復稱，根據(jù)開發(fā)商提供的《北京市商品房預售合同》中第94頁附件十一，地上不利因素部分第三條，明確表述“本小區(qū)共有4個機動車地下車庫出入口，分別位于5#和9#住宅之間東側、10#(預售樓號10號樓，為現(xiàn)房號3號樓)住宅西側、12#住宅東側、13#住宅西側，可能會產生一定噪音、燈光影響。”即3號樓業(yè)主前期買售中即知悉此樓鄰近車行入口、有噪音不利因素，要求關閉北區(qū)東門不符合規(guī)劃。
對此，王佳紅律師認為，公園十七區(qū)上述業(yè)主提出的是開發(fā)商前期銷售承諾與后期實際交付出現(xiàn)偏差的問題，業(yè)主們尋求的是后期解決問題的辦法，而非是否按照規(guī)劃管理小區(qū)、是否符合合同條款約定的問題；在這種情況下，建議開發(fā)企業(yè)坦誠面對問題，在考慮對道路進行物理隔離的同時，也要設身處地考慮相關業(yè)主處境，從多角度妥善處理問題。
如何判斷真假“人車分流”？
公園十七區(qū)業(yè)主面臨的上述問題并非個案。新京報記者了解到，近年來，開發(fā)商與業(yè)主之間因為“人車分流”打折扣而產生糾紛的現(xiàn)象已多次出現(xiàn)。
2022年8月13日，新京報曾以《人車難分流、小戶型“低配” 中國鐵建國際公館“變臉”遭質疑》為題報道了位于北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的中國鐵建國際公館項目人車分流問題，該小區(qū)設置三大專屬車庫出入口，臨近交房時購房人卻發(fā)現(xiàn)，如果小區(qū)所有車庫出入口均開放，勢必有車輛在小區(qū)內穿行，不可能實現(xiàn)人車分流。據(jù)該小區(qū)購房人反饋，截至目前，此類問題仍在處理解決當中。
對于人車分流的特點，上述不愿透露姓名的建筑設計師表示，人車分流可以減少車輛對地面居民活動的影響，避免發(fā)生車輛撞到行人的情況，而且車輛也不容易發(fā)生擁堵，使小區(qū)內出行更加安全便捷；同時，其還可以提升居住舒適度，不僅讓小區(qū)地面有更多公共活動區(qū)域，也減少了車輛噪音和尾氣排放。
需要注意的是，在市面上，有些開發(fā)商為了提升業(yè)主對未來居住的安全感、加快出售房源而宣傳“人車分流”，實際上項目只是部分人車分流，車輛仍要經(jīng)過小區(qū)地面上的一段道路后，才能進入地下車庫，這樣不僅達不到人車分流的效果，還容易影響正常交通出行。
那么，開發(fā)商為何不直接將地庫入口設置在小區(qū)入口處？上述建筑設計師告訴記者，出現(xiàn)此種情況一般有兩個原因，其一，建造地下車庫出入通道造價很高，開發(fā)商往往為了降低成本而將部分入庫通道建立在地上；其二，有些地下車庫的通道會觸碰到項目宗地原有的地下線路、管道等，無法貫通到門口。
購房人又應該如何判斷小區(qū)是不是真正的人車分流呢？對此，北京漢濟律師事務所丁黎茹律師表示，若所購房源是二手房或現(xiàn)房，此類問題就比較容易判斷，購房人可以進小區(qū)觀察，再看小區(qū)地面有沒有停車位即可判定。但如果購買的是期房，僅僅憑借銷售人員介紹、沙盤或效果圖確實難以判斷。
為了避免開發(fā)商打“擦邊球”的情況發(fā)生，丁黎茹律師建議，購房人在購房時盡量要向開發(fā)商詢問清楚小區(qū)人車分流的具體方式，查看設計規(guī)劃圖紙，以免在交房后對設計不滿而產生心理落差。這主要是看項目規(guī)劃圖中的地下車庫出入口位置，如果地庫出入口都設置在居民樓外側，有可能是真正的人車分流；但如果地下車庫出入口設置在項目內側的某樓棟之間，就基本屬于部分人車分流。
（文章來源：新京報）
