今年中海地產(chǎn)已耗資234.75億元在北京拿地。
(資料圖)
記者|吳波
北京土拍市場(chǎng)有所回溫。
9月23日，隨著8宗線下競(jìng)拍地塊完成出讓，北京今年第三批集中供地18宗地塊全部成交，總成交價(jià)500.295億。
與前一日10宗地全部底價(jià)成交相比，今天成交的8宗地具備一定熱度，全部溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率達(dá)到6%，其中4宗達(dá)到限價(jià)，共收金343.5億元。
從土拍結(jié)果看，中海地產(chǎn)以147.5億元拿下3宗地，建發(fā)66.5億元拿下兩宗地，首開、金茂、海開也各有所獲。
中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱分析指出，這源于國央企融資成本較低，對(duì)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積的土拍規(guī)則適應(yīng)性更強(qiáng)，同時(shí)得益于此前部分項(xiàng)目去化達(dá)到預(yù)期，國央企率先積極展開拿地。
值得關(guān)注的是，不同于去年謹(jǐn)慎舉牌，央企中海地產(chǎn)這次表現(xiàn)積極，大手筆在北京拿地。
本輪土拍中，中海地產(chǎn)先以41.975億+36000平現(xiàn)房銷售面積拿下0013地塊；又以55.775億+4000平現(xiàn)房銷售面積，拿下海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)HD00-0403-0015、0016地塊；最后花了49.7億拿下大紅門0004地塊。
上述三宗地溢價(jià)率分別是15%、15%和3.54%，項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)分別是8.5萬/平方米、8.2萬/平方米和9.5萬/平方米。
加上在今年前兩輪土拍中投入，年內(nèi)中海地產(chǎn)已耗資234.75億元在北京拿地。
除了去年投資較為謹(jǐn)慎，這幾年，中海地產(chǎn)在北京的投入都不少。2019年，中海地產(chǎn)在環(huán)渤海區(qū)域拿地金額達(dá)到288億元，其中北京是重中之重，拿地多、金額大。2020年，中海地產(chǎn)在北京花了248億元拿地，這一體量接近其在北京當(dāng)年的權(quán)益銷售額248.57億元。
隨著投入增多，中海地產(chǎn)這幾年也穩(wěn)坐北京房企頭把交椅。2018年限競(jìng)房逐漸成為北京樓市供應(yīng)的主流后，市場(chǎng)承壓，但中海卻逆勢(shì)增長，成為當(dāng)年北京樓市的銷售冠軍。
之后幾年，中海地產(chǎn)在北京市場(chǎng)的銷售額一直居于前列。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年、2020年、2021年中海在北京的權(quán)益銷售金額都超過200億元，均是第一。今年前8月，中海在北京的權(quán)益銷售金額讓是第一，達(dá)到了254億元。
今天出讓的8宗地受到較多房企關(guān)注，源于區(qū)域和配套。這8宗地集中在海淀、豐臺(tái)和昌平，具有一定的市場(chǎng)熱度。
北京鏈家研究院分析師岳微表示，海淀作為限競(jìng)房時(shí)期主力供應(yīng)區(qū)域，已連續(xù)三次無地塊入市，轉(zhuǎn)變?yōu)橄∪惫?yīng)區(qū)域，此次土拍一舉推出永豐3宗地塊，單區(qū)供應(yīng)體量占全市供應(yīng)20%，預(yù)計(jì)可提供超2000套房源，均為有效供應(yīng)以滿足北部居住需求。
豐臺(tái)成為此次供地大戶，供應(yīng)宗數(shù)最多，單區(qū)供應(yīng)體量占全市20%以上，地塊位置較為核心、周邊配套成熟、居住宜居性強(qiáng)，屬于“麗澤商務(wù)區(qū)”、“首都商務(wù)新區(qū)”及“大興國際機(jī)場(chǎng)”規(guī)劃輻射范圍內(nèi)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。
昌平受北部產(chǎn)業(yè)及購買力外溢影響，為平原新城中唯一一個(gè)出讓地塊溢價(jià)成交的區(qū)域，獲得較高市場(chǎng)熱度。
從房企整體表現(xiàn)來看，岳微認(rèn)為，本輪依舊以國、央企為主；此外底價(jià)地塊偏好聯(lián)合，優(yōu)質(zhì)地塊全部獨(dú)立獲得，區(qū)域深耕聯(lián)動(dòng)發(fā)展成為主要趨勢(shì)。
整體來看，北京的本輪土拍也呈現(xiàn)出房企多盤聯(lián)動(dòng)發(fā)展的競(jìng)地思路。
根據(jù)岳微分析，中海地產(chǎn)競(jìng)得海淀永豐2宗地塊緊鄰去年二批拿地后打造的中海滙德里項(xiàng)目。繼石景山后，中海在永豐連落三子、競(jìng)爭進(jìn)入現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)等行為均表現(xiàn)出其長周期、與區(qū)域共同發(fā)展的開發(fā)的意愿。
此外，中海競(jìng)得的豐臺(tái)大紅門地塊，距離大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)中海興叁號(hào)院項(xiàng)目較近，且地塊定位相似，兩區(qū)并聯(lián)、雙向促銷。
作為海淀區(qū)的國資平臺(tái)，海開控股繼在海淀上地板塊打造“日光盤”圓明天頌后，繼續(xù)在海淀北部保持了較強(qiáng)開發(fā)意愿，3宗地塊均積極參拍，最終競(jìng)得F3綜合用地。
對(duì)于深度參與北京地產(chǎn)發(fā)展的首開股份，也表現(xiàn)出區(qū)域落子、聯(lián)動(dòng)開發(fā)的趨勢(shì)。針對(duì)此次豐臺(tái)造甲村地塊，進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，預(yù)計(jì)打造高端住宅產(chǎn)品，與端禮著項(xiàng)目相互呼應(yīng)。
同樣，在昌平北部打造建發(fā)珺和府的建發(fā)，也在此次土拍中斬獲昌平北部唯一一宗地塊，面對(duì)當(dāng)前昌平北部近十個(gè)新房項(xiàng)目在售的激烈競(jìng)爭情況，雙盤聯(lián)動(dòng)開發(fā)既能降低企業(yè)開發(fā)及營銷成本，也有助于其打破競(jìng)爭僵局。
相較其它城市，北京土拍規(guī)則較多。而在本輪土拍中，北京規(guī)劃和自然資源委員會(huì)做了諸多調(diào)整，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)趨向市場(chǎng)，簡化競(jìng)拍規(guī)則。
本批次出讓的18宗地，除了繼續(xù)沿用鼓勵(lì)建設(shè)全齡友好社區(qū)、鼓勵(lì)實(shí)施超低能耗建筑、設(shè)置高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)要求等措施，不再將90/70戶型限制作為剛性約束，而是在戶型設(shè)計(jì)上給予房企更大靈活度，可結(jié)合市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)多種戶型，以支持剛性和改善性住房需求，滿足多子女家庭住房需求。
同時(shí)從公布的各類競(jìng)爭上限標(biāo)準(zhǔn)來來看，18宗地塊未設(shè)置“競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額”環(huán)節(jié)。同時(shí)在銷售指導(dǎo)價(jià)無大幅提升前提下，土地樓面價(jià)與配建要求有所降低，房地價(jià)差有所擴(kuò)大，為房企預(yù)留了合理利潤空間。
為了保障住房品質(zhì)，本批次地塊也會(huì)繼續(xù)采取競(jìng)現(xiàn)房銷售面積方式，超過70%的項(xiàng)目設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，例如海淀永豐、豐臺(tái)槐新、順義府前街等項(xiàng)目。
（文章來源：界面新聞）
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