走過2022，進入2023.紓困一年，“三支箭”密集落地后，地產(chǎn)迎來關(guān)鍵性轉(zhuǎn)折點，疊加疫情全面放開后經(jīng)濟恢復(fù)的大背景，市場對于2023年房地產(chǎn)走向預(yù)期普遍向好。
辭舊迎新之際，房地產(chǎn)“保交付”大年也迎來年終檢驗。往年業(yè)內(nèi)諸多年終榜單多集中于銷售規(guī)模，今年卻更改為交付成果，背后寓意不言而喻。
(資料圖片)
房企實力的比拼成為了交付比拼，交付的重要性被提到了前所未有的高度。
比如，金科就將“保交樓”列為“頭號工程”，甚至以“保交樓”作為經(jīng)營原則，通過差異化鋪排復(fù)工方案、建立復(fù)工復(fù)產(chǎn)監(jiān)控機制、實行?？顚Ｓ玫却胧┣Х桨儆嫳＝桓?。
新年假期剛過，金科全年交付成果也隨之出爐：2022年1-12月全口徑共計交付項目149個、交付批次252個、交付體量1281萬平方米，僅住宅交付總套數(shù)82618戶。其中，提前交付項目51個。
定調(diào)“保交樓后，金科曾迅速召開過一場專題會議，彼時金科創(chuàng)始人、總策劃師黃紅云，董事長周達、總裁楊程鈞全部出席，整場會議沒有多余議題，只圍繞”保交樓“展開，定調(diào)要克服一切困難，堅決打好”保交樓、穩(wěn)民生攻堅戰(zhàn)。
如今來看，這場攻堅戰(zhàn)成果顯著，甚至提前交付51個項目。更為重要的是，這些數(shù)據(jù)體現(xiàn)的不僅是量的交付，更是有品質(zhì)的交付，是交付力、產(chǎn)品力和服務(wù)力的綜合成果，這與金科“既保交付、又保品質(zhì)”的交付體系密不可分。
2022年，金科、萬科、龍湖、綠城、遠洋和美的置業(yè)等房企，在內(nèi)部搭建“交付體系”，從產(chǎn)品、工程和服務(wù)三個板塊構(gòu)建全周期交付體系，總結(jié)歸納出一整套工程品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)體系，成為“交付時代”的典型房企。
但各家體系的環(huán)節(jié)各有偏重性，金科的特點是“保交付上能打硬仗，品質(zhì)方面嚴謹?shù)娇量獭！?/p>
擰成了一股繩：組建攻堅作戰(zhàn)隊
打硬仗主要體現(xiàn)在其強有力的作戰(zhàn)隊伍，以及縝密的作戰(zhàn)體系。
據(jù)了解，金科成立了從上至下的“保交樓工作組”，總部層面以總裁為組長，聯(lián)席總裁、副總裁為執(zhí)行組長，運營、財務(wù)、風(fēng)控、法務(wù)、成本、工程、客服等中心部門負責(zé)人為組員，全面統(tǒng)籌保交樓工作。
各大區(qū)域公司也相繼成立屬地化“保交樓工作小組”，重點研究和解決符合本區(qū)域、本城市各項目的相關(guān)重點問題和關(guān)鍵路徑，對交付有風(fēng)險的項目實行“一盤一策”；如今，這一機制已延伸至項目層面。
“保交樓各級小組每周都要召開例會，梳理保交樓工作堵點，然后各區(qū)域公司上報需要緊急解決的事項，集團會采取‘綠燈’方式，隨時組織專題會予以解決。”一位金科高管介紹。
“現(xiàn)在上下統(tǒng)一，已經(jīng)擰成了一股繩。”該人士表示，管理層前所未有的重視，創(chuàng)始人黃紅云對內(nèi)多次強調(diào)保交樓是企業(yè)生存根本，董事長周達更是將保交樓作為當(dāng)前經(jīng)營管理工作的首要任務(wù)，總裁楊程鈞層層壓實目標(biāo)。
為了力保前端生產(chǎn)，金科建立了一套從工程進度、資金監(jiān)管到施工質(zhì)量保障的保交付機制，包括建立復(fù)工復(fù)產(chǎn)周報機制，強化交付風(fēng)險預(yù)控，統(tǒng)一并綁定運營計劃、資金計劃，以及加強工地遠程視頻監(jiān)控系統(tǒng)運用等。
這套機制落地到區(qū)域?qū)用妫鼮楹駥?。如，金科豫魯區(qū)域不僅推出特色化工地開放日，從工法工序、交付標(biāo)準(zhǔn)、精細化工程及高品質(zhì)施工等幾個層面透明化展示工程品質(zhì)與進度；并且堅持高頻次工程直播，彌補因疫情影響工地開放日落地難的缺陷，年度直播近百場；大本營重慶區(qū)域也推出線上工程進度播報、線下多頻次工地開放日的組合拳全面展示施工進度；川云區(qū)域一年內(nèi)開展“預(yù)鑒·新藍圖工地開放日”線上線下參觀活動高達30余場，讓業(yè)主真正“近距離”看到生產(chǎn)建造的每個過程。
連續(xù)接“箭”：融資“活水”涌入
面對保交樓的重任，金科還設(shè)置了激勵考核，鼓勵各區(qū)域公司積極尋求各方支持，將政府保交樓政策的支持、紓困資金的引入與區(qū)域公司下半年目標(biāo)責(zé)任書、月度經(jīng)營考核掛鉤，設(shè)置了300-500萬的專項激勵。
據(jù)悉，金科華北區(qū)域已獲得政府紓困資金支持，為沈陽三個項目解決了資金困境，是沈陽首批獲得政府紓困資金的項目；兩廣區(qū)域也取得實質(zhì)性進展，南寧軌道地產(chǎn)并購世茂金科·博翠江山二期，成為廣西首創(chuàng)國企入資助力民企保交付案例；川云區(qū)域“金科·集美公館”被納入首批德陽市政府“保交樓”項目，獲批近億元貸款。
根據(jù)金科此前公布的三季報數(shù)據(jù)，截至2022年9月末，金科已累計獲批國家及地方政府專項借款資金額度約12億元，其中近6億元可用資金已撥付至項目公司，一定程度上緩解了項目層面的短期資金流動性壓力。
更為關(guān)鍵的是，自地產(chǎn)穩(wěn)融資“三支箭”密集落地以來，融資“活水”不斷涌向金科。其不僅展開了“第三支箭”股權(quán)融資行動，還接連獲得多家銀行授信支持，與光大銀行重慶分行、建設(shè)銀行廣西壯族自治區(qū)分行、建設(shè)銀行山東省分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。
12月29日臨近新年，金科又與中原銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得中原銀行50億元綜合融資服務(wù)。
正是這樣一支攻堅隊伍，對內(nèi)對自己層層加碼，對外積極尋求支持，使得金科在大考之年完成交付項目149個，提前交付項目51個，交付體量1281萬平方米。
從圖紙開始：123道標(biāo)準(zhǔn)卡點
不止于此，保交付呈現(xiàn)的僅是一個進度結(jié)果，對于房地產(chǎn)項目而言，關(guān)注的還有交付品質(zhì)，兩者合二為一才是真正意義上的交付。
從方寸圖紙到產(chǎn)品形成，每前進一步，不僅是施工進度的推進，更是品質(zhì)的步步鎖定，不斷累積而成，金科149個項目高質(zhì)量交付背后，是這一套體系不斷重復(fù)運轉(zhuǎn)的結(jié)果，這也是其交付體系被冠以“嚴謹?shù)娇量獭钡挠蓙怼?/p>
金科品質(zhì)交付的精細化過程管控，是前置到方案設(shè)計階段開始的，將交付周期拆解為交付前、交付中、交付后3個部分，整個流程被切分成123道工序，如同制造業(yè)的精細化生產(chǎn)流程一樣，每一道工序均制定有嚴苛的標(biāo)準(zhǔn)。
為了保證設(shè)計圖紙真正落地，金科甚至專門成立了產(chǎn)品力提升小組，率先設(shè)立“產(chǎn)品體驗官”，定期現(xiàn)場巡查，定時交圈總結(jié)。
尤其是交付前的“9361”四個交付管控節(jié)點，按照交付前9個月、6個月、3個月起，從建筑、地庫、項目周邊、景觀園林、大堂門廳、物業(yè)中心用房等維度多次勘驗，保證項目進展及品質(zhì)；到交付前1個月，組織“業(yè)主開放日”活動，由專業(yè)工程師陪同預(yù)檢，整個流程共計76項標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)動作的行動體系。
為了結(jié)合當(dāng)前市場環(huán)境，金科將管控模式更新為以“集團專項檢查+區(qū)域月度檢查+項目周檢”的模式，構(gòu)建了三級管控體系，嚴格控制項目建設(shè)各項標(biāo)準(zhǔn)。
落地到各區(qū)域公司，拆分的更為細致，金科重慶區(qū)域制定出十大專業(yè)質(zhì)量管控體系，上千個質(zhì)量管控節(jié)點，欲“出于圖紙，而超越圖紙”；豫魯區(qū)域則是強化工程體系建設(shè)，建立了1個制度、16個辦法、8個標(biāo)準(zhǔn)、7個指引、7個配套文件。
“各大區(qū)域已經(jīng)進入內(nèi)卷模式，不僅拼按期交付，更在拼按質(zhì)交付?！鄙鲜龈吖芡嘎兜?，總部對交付風(fēng)險的預(yù)控卡的很嚴格，每季度會發(fā)布竣工交付風(fēng)險項目紅黃燈預(yù)警，整個流程沒有漏洞可鉆。
頭尾閉環(huán)：鎖定交付品質(zhì)
金科的交付體系中，有兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：一個是實行“樣板帶路”制度，堅持樣板先行，在外立面、景觀、室內(nèi)施工前，需要先保證樣板段施工質(zhì)量滿足設(shè)計要求，方可大面積施工，相當(dāng)于列車的“火車頭”，帶動的是整個交付工程品質(zhì)。
另一個是“交付點評”制度，項目交付前，先行組織各部門聯(lián)合巡檢，針對交付項目現(xiàn)場存在的問題提出整改、提升意見，待項目整改完成后，才能交付。
“樣板帶路”是頭，“交付點評”是尾，一頭一尾形成閉環(huán)，中間則是嚴苛的質(zhì)量管控體系，鎖定整個交付前品質(zhì)。
進入交付過程則與對內(nèi)的嚴苛風(fēng)格截然相反，金科交付現(xiàn)場呈現(xiàn)出兩種風(fēng)格：一種是高效解決問題，另一種是溫情收房體驗。
進入到交付環(huán)節(jié)，最受業(yè)主稱道之處，就是從發(fā)現(xiàn)問題到解決的高效。金科“柳州攬山庭”項目交付期間，甚至做到了5分鐘內(nèi)上門、15分鐘內(nèi)處理解決、3天內(nèi)整改回訪的極速處理，有業(yè)主驚嘆“有種風(fēng)馳電掣的感覺”。
每一戶業(yè)主都有專屬陪驗小組全程驗房，是金科交付的標(biāo)配。驗房工程師一對一全程陪同，大至公共空間的單元門禁、公共電梯，小至家里的門窗、地面、墻面、開關(guān)、防水層、陰陽角等，如發(fā)現(xiàn)問題立即整改。
據(jù)了解，金科豫魯區(qū)域通過配備專業(yè)驗房師，報事處理采用“117法則”，即當(dāng)天上報、當(dāng)天復(fù)核查驗、7天內(nèi)反饋處理進度；華東區(qū)域更是由區(qū)域副總、城市公司副總及項目總等高管全程陪同收房，被業(yè)主形容為“高管面對面”，這一舉措在兩廣區(qū)域則是被稱為“高管陪驗”。
按期按質(zhì)硬核交付再疊加軟服務(wù)，金科全年149個項目、1281萬平交付成果背后，不僅是交付力的體現(xiàn)，更是產(chǎn)品力與服務(wù)力加持的結(jié)果，也是其期末答卷里的加分項。
對于金科而言，交付僅是開始，更多的美好服務(wù)在交付后。正如金科業(yè)主所言，一見傾心的相遇，定義品質(zhì)生活的標(biāo)準(zhǔn)；看過廣闊的世界，就更懂美好生活。
（文章來源：中國新聞網(wǎng)）
標(biāo)簽：
