今年以來，隨著信貸政策的優(yōu)化、限購政策的放寬、購房條件的寬松化，以及積壓需求的集中釋放和去年的置換需求的增加，部分城市的樓市出現(xiàn)了明顯的回暖信號，進而帶動了土地市場熱度。
《中國經(jīng)營報》記者了解的，今年以來，一些核心城市的核心區(qū)域吸引了大量房地產(chǎn)企業(yè)的集中進駐，房企之間掀起了“搶地”高潮，同時，民營房地產(chǎn)企業(yè)開始在土地市場上積極行動，頻頻出現(xiàn)在土拍市場中。
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業(yè)內(nèi)專家指出，當(dāng)前，一些核心城市的土拍明顯回暖，并且民企拿地信心有所修復(fù)，但是，非熱點城市及三四線城市的土地市場仍低溫運行，未來土拍市場能否回溫有賴于房地產(chǎn)銷售端恢復(fù)程度。
核心城市土拍升溫
在剛剛結(jié)束的5月，北京、廈門、杭州、南京、成都、濟南、福州、無錫等多個城市進行了集中土拍，部分核心城市土地市場持續(xù)升溫，房企“搶地”頗為激烈。
5月6日，北京掛牌出讓2宗涉宅用地，兩宗地塊分別位于豐臺區(qū)及大興區(qū)，最終全部封頂成交，單日收金64.745億元，平均溢價率15%。
據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，此次土拍吸引了近30家房企參與報名。其中，青塔地塊創(chuàng)造了北京土拍市場自2018年以來，在報名房企及聯(lián)合體數(shù)量上僅次于此前昌平朱辛莊地塊的歷史，成為北京近五年來土拍市場的第二熱地塊。
5月10日，在廈門今年首場土拍中，88家房企搶奪一塊地，刷新今年土地市場新熱度。
據(jù)了解，此次出讓3宗住宅用地，2宗封頂觸發(fā)搖號，1宗底價成交，共攬金約101億元。其中五緣灣地塊參拍房企達到88家，由杭州運川搖號摘取，成交價24.75億元，溢價率12.0%。
在5月底天津和寧波的土拍中，也出現(xiàn)了較高溢價成交的現(xiàn)象。
5月29日，天津市6宗涉宅用地完成出讓，其中2宗溢價成交，4宗底價成交，總成交建筑面積約64萬平方米，總起始價96.45億元，總成交金額103.22億元，溢價率約7%。
同日，在寧波舉行的2023年第二批次土拍中，共推出8宗地塊，起始總價47.98億元，總規(guī)劃建筑面積66.76萬平方米。最終8宗地塊全部出讓成功，其中有4宗觸頂搖號、1宗溢價成交、3宗底價成交，土地出讓金52.19億元，平均溢價率為8.75%。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，在2023年1月至5月期間，全國300個城市推出了1691宗住宅用地，其中成交了1201宗，成交規(guī)劃建筑面積僅為9959.74萬平方米。與2022年較低的基數(shù)相比，2023年土地成交建筑面積同比進一步下降了27%。按月份來看，除了受到春節(jié)錯峰影響的2月份土地成交量超過去年同期之外，其他月份的土地成交規(guī)模仍然處于歷史低位水平。
但是，中指研究院也指出，當(dāng)前，不同能級間城市分化進一步加劇，銷售復(fù)蘇較好的熱點一二線城市，其土拍熱度有所回升，但絕大多數(shù)三四線城市土地市場仍低溫運行，結(jié)合企業(yè)拿地情況來看，城市選擇高度集中。另一方面，銷售市場的分化直接導(dǎo)致土地市場也呈現(xiàn)分化加劇的趨勢，優(yōu)勢地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊成為企業(yè)投資側(cè)重點。
民營房企拿地意愿提升
在部分熱點城市土地市場回溫的同時，今年以來，民營房企也活躍起來，頻頻出現(xiàn)在土拍市場中。在5月23日杭州第四批集中供地中，出讓的9宗地塊最終均被民營房企奪得。
據(jù)了解，此次杭州共掛牌9宗地塊，其中6宗封頂搖號，2宗溢價成交，1宗底價成交，平均溢價率9.4%，溢價率高位運行。
在杭州本批次集中土拍中，從拿地企業(yè)的性質(zhì)上來看全部為民營房企。其中，杭州本土品牌房企濱江集團本次土拍表現(xiàn)亮眼，競得豐收湖、小和山、喬司三宗地塊，其余地塊也均被民營企業(yè)競得。
而在此前杭州的第三輪集中土拍，12宗地塊中有10宗由民企競得，民企拿地總金額142.1億元，占比也高達85%。
此外，在成都、天津、寧波等城市土拍中，也出現(xiàn)了民營企業(yè)積極拿地的信號。
根據(jù)中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至5月21日，今年22個城市的集中供地活動中，央國企占拿地金額的54%，而民企占29%。就城市而言，北京、上海、廈門、南京和蘇州仍然以央國企為主導(dǎo)，而杭州、成都和寧波等城市的民企在土地拍賣中所占金額比例有所增加，杭州民企的占比甚至超過60%。
而去年，央國企和地方國資無疑是土地拍賣的主要力量，22個城市的集中供地活動中，央國企占37%，地方國資占42%，而民企僅占16%。
中指研究院分析師孟新增分析認為，整體來看，2023年以來核心城市土拍明顯回暖，部分城市民企拿地信心有所修復(fù)，而多數(shù)城市土地市場仍面臨較大調(diào)整壓力，全國層面土地市場低迷態(tài)勢并未改變，未來土拍市場能否回溫仍有賴于房地產(chǎn)銷售端恢復(fù)程度。短期來看，全國土地供求縮量趨勢或延續(xù)，但土拍分化態(tài)勢或更加明顯，預(yù)計房企在核心城市補貨意愿提升，而銷售市場調(diào)整壓力加大的城市土地市場表現(xiàn)或仍低迷。
（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）
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