2 月社融數(shù)據(jù)引發(fā)市場對寬信用的擔(dān)憂。期待已久的地產(chǎn)，至今未見企穩(wěn)。2 月社融數(shù)據(jù)引發(fā)市場關(guān)注的是居民中長期貸款，直觀讀數(shù)錄得-459 億元。這是迄今為止歷史最低月度融資，也是歷史上月度融資首次為負(fù)。
居民中長貸代表了最具韌性的那部分地產(chǎn)需求，所以居民中長貸可視為地產(chǎn)需求景氣度的關(guān)鍵信號。這次居民中長貸超預(yù)期走低，預(yù)示了當(dāng)前地產(chǎn)依然孱弱。
環(huán)顧其他環(huán)節(jié)的地產(chǎn)指標(biāo)，指標(biāo)讀數(shù)無一例外都處于歷史極低水平。
運(yùn)營方面，銷售同比增速滑落出歷史正常區(qū)間，幾乎與2008 年金融危機(jī)時期相當(dāng)。
土拍方面，流拍率與金融危機(jī)時期相當(dāng)，土地溢價率已經(jīng)觸及歷史新低。
融資方面，2020 年下半年以來，房地產(chǎn)企業(yè)信用債凈融資額持續(xù)為負(fù)，是2016 年以來最孱弱的融資表現(xiàn)，同時海外美元債發(fā)行規(guī)模也開始銳減。
評估本輪地產(chǎn)“底”的意圖
上周兩會釋放明確的穩(wěn)增長信號，我們理解5.5%左右的GDP 增速目標(biāo)，幾乎宣告今年必須要穩(wěn)地產(chǎn)。地產(chǎn)穩(wěn)，方能經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，GDP 增速才更有可能保證在5.5%左右。
市場對以下問題仍頗有疑慮：本輪地產(chǎn)能夠弱到什么程度？中國是否可以讓放任地產(chǎn)下滑，依然能夠達(dá)到5.5%的GDP 增速？
這需要我們做出精細(xì)測算，估測本輪中國地產(chǎn)下滑的“底”。所謂地產(chǎn)“底”，是指在沒有任何政策對沖下，任憑地產(chǎn)自由下滑所能下降的極值，也就時中國地產(chǎn)投資的極端值。
去年四季度以來市場已經(jīng)陸續(xù)見證地產(chǎn)政策有序打開，預(yù)計本文測算得到的地產(chǎn)“底”大概率是理論極值，現(xiàn)實(shí)中不一定能夠兌現(xiàn)。估測理論極值的意義在于，它可以讓我們清晰感知到本輪地產(chǎn)下行的具體壓力。
只有得到本輪地產(chǎn)下滑的極端值，我們才能夠進(jìn)一步獲知，當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)能否承受一輪極端的地產(chǎn)下滑。這個問題的另一面，也是市場一直熱議的話題，今年經(jīng)濟(jì)增長，可不可以任由地產(chǎn)“缺位”。
本文重在測算本輪地產(chǎn)下行的極端值。至于本輪地產(chǎn)探底過程中，會對經(jīng)濟(jì)帶來哪些具體影響，我們將在后續(xù)文章中進(jìn)一步評估分析。
中國本輪地產(chǎn)投資“底”，可能在-20%到-10%
本輪地產(chǎn)下滑始于去年下半年，推算今年地產(chǎn)下滑趨勢，最具參考價值的時間段是2021 年下半年。撇去細(xì)節(jié)，我們估測本輪地產(chǎn)下滑幅度，核心思路是以土地出讓金(財政部口徑指標(biāo))推算土地購置費(fèi)用(地產(chǎn)行業(yè)口徑指標(biāo))，再利用土地購置費(fèi)，按比例(較為穩(wěn)健)推算得到土地投資完成額。
測算結(jié)果顯示，若2022 年房地產(chǎn)按2021 年下半年狀態(tài)持續(xù)下滑，則全年錄得房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比可能落在-20%~-10%區(qū)間。這意味著當(dāng)下中國地產(chǎn)可能正在經(jīng)歷著歷史最低迷時期。這種低迷的狀態(tài)可用四個“最”來總結(jié)：
地產(chǎn)指標(biāo)讀數(shù)下滑最快；目前地產(chǎn)指標(biāo)讀數(shù)下滑幅度最大且下行的持續(xù)時間最長；若放任地產(chǎn)下行，2022 年中國地產(chǎn)投資將觸摸歷史最低增速(-20%~-10%)。
風(fēng)險提示：疫情發(fā)展超預(yù)期；經(jīng)濟(jì)趨勢超預(yù)期；穩(wěn)地產(chǎn)政策不及預(yù)期。
（文章來源：民生證券）
標(biāo)簽： 社融數(shù)據(jù)
