截至3月17日，已有十余座城市公布了2022年首批集中出讓土地詳情，重點(diǎn)城市的集中推地潮仍在延續(xù)。
根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年前兩個(gè)月，綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、中海地產(chǎn)等房企的拿地金額保持領(lǐng)先?？v觀整體表現(xiàn)，出手的企業(yè)以國(guó)企、央企以及地方平臺(tái)為主。
值得注意的是，目前已釋放2022年拿地相關(guān)安排的房企中，國(guó)企越秀地產(chǎn)亦明確提出，今年將按照40%的投銷比安排投資，預(yù)計(jì)可用資金為457億元。
克而瑞分析指出，2022年的土地成交市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”格局，企業(yè)拿地積極性將繼續(xù)分化。隨著首輪集中土拍的相繼舉行，預(yù)計(jì)今年3月份土地成交規(guī)模將有所回升。
值得注意的是，東莞亦在2022年成為“雙集中”供地城市之一。
3月16日，東莞市自然資源局方面對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，為穩(wěn)定土地市場(chǎng)，經(jīng)過認(rèn)真研判并借鑒去年部分集中供地城市的經(jīng)驗(yàn)做法，該局于近期推出首批8宗土地，同時(shí)為提高成交率實(shí)施了數(shù)項(xiàng)工作。
溢價(jià)率微漲
2022年首場(chǎng)集中供地活動(dòng)——北京土拍中，18宗住宅用地僅石景山1宗地塊因無人報(bào)價(jià)而流拍，其余17宗完成成交，總建筑面積約161萬平方米，共攬金約480.23億元。
此次土拍的平均溢價(jià)率為4.5%，較北京2021年第三輪集中供地提升了3.4個(gè)百分點(diǎn)；流拍率從17%回落至6%；溢價(jià)成交地塊有9宗，占比50%。
記者注意到，上述成交的17宗土地中，有3宗觸及最高限價(jià)成交，分別為豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)街道紀(jì)家廟村丁D-007地塊(以下簡(jiǎn)稱“紀(jì)家廟村地塊”)、朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)黑橋村及南皋村棚改地塊(以下簡(jiǎn)稱“崔各莊鄉(xiāng)地塊”)、昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園CP02-0101-6006地塊(以下簡(jiǎn)稱“中關(guān)村生命科學(xué)園地塊”)。
根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布的公告，紀(jì)家廟村地塊由JJM-007地塊、JJM-012地塊組成，用地性質(zhì)為R2二類住宅用地、A33基礎(chǔ)教育用地?？傆玫匾?guī)模為3.35萬平方米，總建筑規(guī)模為8.54萬平方米。
紀(jì)家廟村地塊位于南三環(huán)內(nèi)，毗鄰萬柳園、玉泉營(yíng)橋，鄰近京開高速、紀(jì)家廟地鐵站和東管頭南站，附近有商圈。
上述競(jìng)拍中，紀(jì)家廟村地塊吸引了中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等4家房企參與，最終由華潤(rùn)置地以上限總價(jià)57.12億元拿下，成交樓面價(jià)約達(dá)6.69萬元/平方米，溢價(jià)率為5%。
崔各莊鄉(xiāng)地塊、中關(guān)村生命科學(xué)園地塊分別被綠城中國(guó)、建發(fā)房產(chǎn)以上限總價(jià)43.47億元、27.72億元競(jìng)得，溢價(jià)率均為15%。
另外，成交地塊中，順義新城第5街區(qū)平各莊舊村改造項(xiàng)目SY00-0005-6046/6045地塊的樓面價(jià)最低，僅有民企旭輝參與報(bào)價(jià)，最終以14.07億元成交，溢價(jià)率僅0.5%。
至此，在此次北京土拍中，綠城中國(guó)共拿下3宗住宅用地；中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地分別落袋兩子；“保利發(fā)展+金地集團(tuán)”聯(lián)合體競(jìng)得2宗地塊。
克而瑞指出，在北京市場(chǎng)的成交出現(xiàn)回暖、杭州部分商業(yè)用地出現(xiàn)高溢價(jià)成交的影響下，今年2月的整體土拍市場(chǎng)溢價(jià)率環(huán)比略有回升，平均溢價(jià)率升至4.2%，環(huán)比微增0.2個(gè)百分點(diǎn)。
土地流拍方面，以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來看，因供應(yīng)減少，今年2月份的土地流拍幅數(shù)較1月份明顯減少，流拍率因此降至14%。
“2022年2月本是傳統(tǒng)的成交淡季，加之‘集中供地’開啟后，大部分城市供地節(jié)奏改變，大規(guī)模土拍僅有北京一城，導(dǎo)致成交規(guī)模同環(huán)比均大幅下行。不過，在房企融資環(huán)境逐漸改善及政府供地端主動(dòng)調(diào)整的影響下，溢價(jià)率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)有所好轉(zhuǎn)，連續(xù)兩月呈現(xiàn)微升態(tài)勢(shì)?！笨硕鹧芯恐行陌l(fā)布報(bào)告稱。
市場(chǎng)熱度分化
一線城市之外，部分三四線城市的土地出讓亦出現(xiàn)百輪競(jìng)拍的景象。
2月21日，經(jīng)過292輪競(jìng)價(jià)，江蘇南通海安市黃沙港路東側(cè)、江海路北側(cè)地塊(編號(hào)2022002001)最終由江陰中杰揚(yáng)銘置業(yè)有限公司以4.2億元競(jìng)得，樓面價(jià)約1萬元/平方米，溢價(jià)率為25.75%。記者了解到，此地塊規(guī)劃為居住、商業(yè)用地，規(guī)劃未來建成多層、小高層、洋房產(chǎn)品。
2月28日，編號(hào)為臺(tái)土告字【2022】005號(hào)的臺(tái)州市椒江區(qū)葭沚街道現(xiàn)代大道北側(cè)、臺(tái)州大道東側(cè)地塊迎來競(jìng)拍。經(jīng)過633輪競(jìng)拍后，由“綠城中國(guó)+臺(tái)州城投置業(yè)”聯(lián)合體以封頂價(jià)20.1億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)1.22萬元/平方米，溢價(jià)率29.95%，并需無償返還住宅建筑面積2.06萬平方米。
不過，在部分二線及三四線城市，土地流拍的現(xiàn)象同時(shí)存在。
今年1月，湛江共有5宗土地掛牌出讓，總供應(yīng)土地面積約47.05萬平方米。其中，僅成交2宗，總出讓面積約4.07萬平方米，總成交金額約3481萬元，分別為1宗商住用地、1宗工業(yè)用地；今年2月，湛江成交2宗工業(yè)用地，3宗城鎮(zhèn)住宅用地均流拍，流拍總面積為11.08萬平方米。其中，遂溪縣遂城鎮(zhèn)濱河新區(qū)地塊遭遇第二次流拍。
CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年2月，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地中，供應(yīng)總建筑面積為6560萬平方米，環(huán)比下降31%，同比降幅為60%；成交總建筑面積為4181萬平方米，環(huán)比下降47%，同比降幅達(dá)62%。從各能級(jí)城市來看，一線城市因北京集中土拍成交規(guī)模環(huán)比大增，二三線城市均遠(yuǎn)不及去年同期。
結(jié)合流拍地塊屬性來看，商辦地塊和涉宅地塊占比各半。其中，撤牌流拍的涉宅地塊主要集中在弱二線及三四線城市，如太原、宿遷、湛江等。受整體市場(chǎng)環(huán)境調(diào)整影響，上述城市的樓市表現(xiàn)萎靡，進(jìn)而導(dǎo)致土地市場(chǎng)遇冷，房企拿地意愿不足。
價(jià)格方面，受城市能級(jí)、成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響，由一線城市成交占比增加帶動(dòng)平均地價(jià)環(huán)比漲至2868元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)51%，同比增幅為2%。各能級(jí)城市中，除一線城市因北京成交多幅高價(jià)地塊而環(huán)比大漲外，二三線城市的成交均價(jià)同環(huán)比均呈下降趨勢(shì)。尤其是二線城市，由于今年2月成交的地塊多為商辦用地，其平均地價(jià)僅為3565元/平方米，環(huán)比下降12%，同比降幅達(dá)25%。
修復(fù)期尚存
市場(chǎng)熱度持續(xù)分化，但集中供地仍在縱深推進(jìn)。
3月13日，東莞市自然資源局官網(wǎng)一次性發(fā)布8宗集中出讓商住用地，從官方層面證實(shí)了此前“東莞將在2022年成為雙集中供地城市”的傳聞。
值得注意的是，除了供地方式出現(xiàn)變化，上述集中出讓土地除塘廈地塊外，均取消了無償配建安居房要求，同時(shí)取消了去年設(shè)置的新房銷售限價(jià)，大幅下調(diào)競(jìng)買保證金。
東莞市自然資源局方面對(duì)記者表示，根據(jù)上級(jí)要求，東莞作為全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)控城市，今年住宅用地需實(shí)施“兩集中”供地。
“為提高上述地塊的成交率，我們主要做了以下幾項(xiàng)工作，一是合理制定出讓計(jì)劃，保障住宅用地供應(yīng)規(guī)模；二是督促鎮(zhèn)街(園區(qū))及時(shí)完成土地供應(yīng)前的手續(xù)辦理和‘三通一平’等工作，確?！畠舻亍鲎?；三是嚴(yán)格把關(guān)出讓方案，確保符合上級(jí)政策要求。目前，我市集中供地尚處于探索階段，可能會(huì)存在因措施謀劃不夠，如果出現(xiàn)‘流拍’現(xiàn)象，也是市場(chǎng)的客觀反應(yīng)，我們將會(huì)總結(jié)好相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，在下來的集中供地工作中進(jìn)行優(yōu)化?！睎|莞市自然資源局方面稱。
“面粉”持續(xù)供應(yīng)，往年的“面粉”是否已成“面包”？
根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告，2021年22個(gè)集中供地的城市在3輪集中供地后，合計(jì)成交2111宗涉宅用地。截至2022年2月9日，開工率為21%，未開工地塊中仍有7%處于動(dòng)遷中或未動(dòng)遷，尚未達(dá)到土地平整狀態(tài)，此類地塊在2022年入市的可能性較小。
記者注意到，自2021年9月以來，關(guān)于信貸政策方面的利好不斷，包括鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)出險(xiǎn)、困難的大型房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
日前，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在2021年年度業(yè)績(jī)會(huì)上就曾公開表示，“從公司的角度來說，錢不是問題?！逼浞Q，目前各大金融機(jī)構(gòu)已主動(dòng)對(duì)接公司提供并購(gòu)貸，但公司對(duì)收并購(gòu)項(xiàng)目要求嚴(yán)格。
不過，克而瑞研究中心指出，上述信貸政策方面的舉措僅利好于現(xiàn)金流較為穩(wěn)健的房企，大部分企業(yè)的流動(dòng)性仍總體偏緊。就此來看，企業(yè)在2022年仍將保持較為謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度。
（文章來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）
