11月7日，普邦股份發(fā)布公告，公司與深圳市萬物云城空間運營管理有限公司(下稱“萬物云城”)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將就全國各地城市空間內(nèi)的水域保潔、垃圾分類、智慧城市運營等城市運營相關(guān)領(lǐng)域開展深度合作。資料顯示，萬物云城是萬科旗下萬物云推出的城市服務(wù)獨立品牌，為政府城市創(chuàng)新治理提供城市運營服務(wù)。
【資料圖】
近年來，城市服務(wù)向精細化、專業(yè)化、現(xiàn)代化不斷拓展，以萬物云、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等為代表的頭部物管企業(yè)紛紛涉足并持續(xù)加碼城市服務(wù)，聚焦市政環(huán)衛(wèi)空間運維、城市公建服務(wù)及資產(chǎn)運營、智慧城市共建等領(lǐng)域，在這一充滿活力的賽道競速前行。
政策引領(lǐng)拓寬城市服務(wù)內(nèi)涵
何謂城市服務(wù)？碧桂園服務(wù)曾給出這樣的定義：城市服務(wù)是以政府采購、公私合營、混合改制為交易形式，以公共服務(wù)為載體，以城市空間運營、產(chǎn)業(yè)支持發(fā)展、社區(qū)民生服務(wù)為主要領(lǐng)域，通過數(shù)字化賦能、智慧化手段，實現(xiàn)規(guī)?；⒁惑w化運營，面向城市政府、企業(yè)、居民提供綜合服務(wù)的集合總稱。
過去幾年里，物管企業(yè)龍頭一馬當(dāng)先，城市服務(wù)模式探索百花齊放，其中規(guī)模大、模式輕的市政環(huán)衛(wèi)成為主要業(yè)務(wù)。2021年以來，物管企業(yè)通過與地方政府、城投公司或戰(zhàn)略合作或成立合資公司等方式，共同推進城市服務(wù)的落地。一般而言，物管企業(yè)布局城市服務(wù)的方式可分為三類：一是憑借自身實力進入環(huán)衛(wèi)招標(biāo)市場，進行市場化投標(biāo)獲取項目；二是與環(huán)衛(wèi)企業(yè)聯(lián)合獲取項目；三是通過收購環(huán)衛(wèi)企業(yè)布局環(huán)衛(wèi)市場。
政策層面，提倡加強精細化服務(wù)，大力提升縣城公共設(shè)施和服務(wù)能力。國家發(fā)展改革委發(fā)布的《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》提出，實施新型智慧城市行動，完善城市數(shù)字化管理平臺和感知系統(tǒng)；加快推進城市更新，改造一批老舊小區(qū)，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套，引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)便民服務(wù)。
克而瑞物管總經(jīng)理陳玨認(rèn)為，在大力實施新型城鎮(zhèn)化的背景下，城市服務(wù)的內(nèi)涵不僅包括解決城市治理現(xiàn)有難題，更要滿足新型城鎮(zhèn)化發(fā)展對城市發(fā)展提出的新要求。同時，新型城鎮(zhèn)化進程對城市的治理水平要求越來越高，物管企業(yè)想要拓展城市服務(wù)必須要提升服務(wù)能力，才能滿足政府對城市治理的要求。
頭部物管企業(yè)積極加碼城市服務(wù)
城市服務(wù)是物管企業(yè)公認(rèn)的藍海市場，近年來萬物云、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等頭部物管企業(yè)紛紛加快市場化發(fā)展步伐。
以萬物云城為例，萬物云城的城市空間整合服務(wù)包括城市空間治理和城市資源整合運營。萬物云城也與街道辦事處密切合作，以協(xié)助解決老舊小區(qū)的公共服務(wù)改進需求，實現(xiàn)城市空間管理的專業(yè)化及數(shù)字化。
截至2022年3月31日，萬物云城已落地了深圳福田區(qū)、武漢江漢區(qū)、佛山順德區(qū)等下轄的若干街道，以及成都高新區(qū)管委會、雄安新區(qū)管委會、北京麗澤金融商務(wù)區(qū)管委會、廈門鼓浪嶼管委會等下轄片區(qū)，城市空間整合服務(wù)業(yè)務(wù)輻射全國30個城市，項目數(shù)量合計52個。圍繞城市空間，公司計劃通過探索新的項目機會，扎根具有雄厚經(jīng)濟基礎(chǔ)的大城市，做城市空間服務(wù)的“大管家”和整合服務(wù)提供商，打造宜人宜居環(huán)境。
碧桂園服務(wù)2015年開啟了第一個城市服務(wù)項目。截至2022年6月30日，其城市服務(wù)業(yè)務(wù)已覆蓋全國150個城市。今年上半年，城市服務(wù)為碧桂園服務(wù)帶來約26.35億元的收入。在市場拓展方面，碧桂園服務(wù)中標(biāo)昆明長水機場、河南洛陽地鐵等交通樞紐項目；中標(biāo)烏魯木齊天山區(qū)城市大物業(yè)項目、福州市鼓樓區(qū)環(huán)衛(wèi)一體化項目、景洪市環(huán)衛(wèi)城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化項目等。公司發(fā)布“碧桂園服務(wù)城市合伙人2.0計劃”，戰(zhàn)略聚焦政府公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校后勤、醫(yī)院服務(wù)和城市全域停車核心賽道，將產(chǎn)品品類體系化發(fā)展，通過整合各細分領(lǐng)域的生態(tài)和合作伙伴企業(yè)，增強城市服務(wù)的產(chǎn)品力和核心力。
今年7月，保利物業(yè)發(fā)布消息，保利物業(yè)聯(lián)合深圳市合隆智慧城市服務(wù)有限公司中標(biāo)深圳市龍華區(qū)民治街道辦事處城市管家項目，這是保利物業(yè)首次以“全域服務(wù)”模式進入深圳市。保利物業(yè)表示，深圳市于2019年開始試點“物業(yè)城市”，與保利物業(yè)“全域服務(wù)”模式相近。政府將分散的環(huán)衛(wèi)、綠化等服務(wù)內(nèi)容進行整合，統(tǒng)一由“城市管家”提供服務(wù)，讓專業(yè)的市場主體，充分發(fā)揮其專業(yè)才能和資源優(yōu)勢，提供高品質(zhì)、高效率的公共服務(wù)。
上半年，華潤萬象生活重點發(fā)力城市公共空間業(yè)務(wù)，成功獲取深圳羅湖區(qū)南湖街道、筍崗街道“物管城市”服務(wù)項目，濰坊市奎文區(qū)環(huán)衛(wèi)項目等典型項目，加速向“城市空間運營服務(wù)商”轉(zhuǎn)型。
克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨向記者表示，物管企業(yè)拓展城市服務(wù)可能有三方面動機：第一，從住宅走向非住宅再走向大的城市服務(wù)，是物管企業(yè)主動尋找增量空間的動作；第二，傳統(tǒng)住宅服務(wù)的定價比較固化，進入城市服務(wù)物管企業(yè)可以有一個新的定價預(yù)期；第三，城市服務(wù)會有很多新的業(yè)務(wù)場景需要去開拓，可能會創(chuàng)新很多新的收入。比如，配套新區(qū)政府去做一些系統(tǒng)安裝一些硬件，同時去運營這些硬件，相應(yīng)的就有這方面的收入。但其實物管企業(yè)在從事城市服務(wù)業(yè)務(wù)時，因不同城市能級政府的要求也不同，所以多數(shù)情況下城市服務(wù)只能是個性化的業(yè)務(wù)。
低毛利率問題待解
盡管物管企業(yè)熱衷拓展城市服務(wù)，但該業(yè)務(wù)毛利率偏低的問題仍有待破解。
以旭輝永升服務(wù)為例，2022年上半年，旭輝永升服務(wù)的毛利率為25.7%，較2021年同期的29.9%下降4.2個百分點。主要原因在于社區(qū)增值服務(wù)及對非業(yè)主的增值服務(wù)的毛利率下降，以及引入毛利率相對較低的城市服務(wù)。
旭輝永升服務(wù)首席財務(wù)官周迪在公司中期業(yè)績會上解釋稱，受多方面因素影響，今年上半年，公司城市服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率只有7.2%，比去年要低。隨著六七月份持續(xù)有大單落地，公司城市服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率未來能維持在10%以上，合理區(qū)間應(yīng)該是在10%至15%的水平。
其實不僅是旭輝永升服務(wù)，大部分布局城市服務(wù)的物管企業(yè)同樣面臨城市服務(wù)毛利率低的問題。
湯曉晨表示，前期城市服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展并沒有業(yè)界預(yù)期得那么快，但這塊業(yè)務(wù)如果做得比較好或者比較大，它對物管企業(yè)貢獻的營收額度仍相對比較高。
（文章來源：上海證券報）
