在去年以來(lái)一系列穩(wěn)樓市政策的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)企穩(wěn)復(fù)蘇。
3月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1-2月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。與去年相比，房地產(chǎn)投資、銷售、資金來(lái)源等關(guān)鍵數(shù)據(jù)都有明顯改善。
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今年1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1.37萬(wàn)億元，同比下降5.7%；比去年全年10.0%的降幅明顯收窄。同期，全國(guó)商品房銷售面積1.51億平方米，同比下降3.6%；商品房銷售額1.54萬(wàn)億元，僅下降0.1%。而去年全年，商品房銷售規(guī)模的降幅超過(guò)兩成。
此外，房企到位資金來(lái)源降幅收窄，商品房施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積等指標(biāo)也有所改善。
企穩(wěn)向好的開(kāi)局，也有助于房地產(chǎn)在今年的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中更好地發(fā)揮作用。根據(jù)政府工作報(bào)告，在防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、促消費(fèi)等方面，今年房地產(chǎn)都將承擔(dān)重要角色。
雖然后續(xù)走勢(shì)仍存在一些不確定性，但謹(jǐn)慎樂(lè)觀情緒仍是當(dāng)下的主流。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還是處在調(diào)整階段，后期隨著整體經(jīng)濟(jì)逐步改善，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)?！?/p>
兩項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)正增長(zhǎng)
銷售的改善是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)最直觀的表現(xiàn)。2023年春節(jié)假期期間，部分三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)就出現(xiàn)一定熱度，一二線城市的二手房市場(chǎng)也供需兩旺。節(jié)后，在各項(xiàng)穩(wěn)樓市政策的作用下，需求繼續(xù)釋放，市場(chǎng)升溫勢(shì)頭不減。
上市房企近期公布的銷售業(yè)績(jī)也顯示，企業(yè)在今年前兩月的銷售額普遍提升，部分房企的平均售價(jià)也有所提高。
這些表現(xiàn)已經(jīng)體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，全國(guó)住宅銷售額增長(zhǎng)3.5%，成為少數(shù)出現(xiàn)正增長(zhǎng)的樓市指標(biāo)之一，住宅銷售面積僅下降0.6%，接近去年同期的水平。從區(qū)域分布來(lái)看，占比最大的東部區(qū)域的商品房銷售額率先出現(xiàn)正增長(zhǎng)。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，今年1-2月，全國(guó)商品住宅均價(jià)為10558元/平方米，漲幅為4.1%。房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)終結(jié)了連續(xù)11個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)，恢復(fù)正增長(zhǎng)，這充分說(shuō)明房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)解除。
銷售升溫使得房企的資金來(lái)源得以改善。今年1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金2.13萬(wàn)億元，同比下降15.2%，比去年全年的25.9%大幅收窄。其中，定金及預(yù)售款、個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)指標(biāo)的降幅分別收窄21.9和11.2個(gè)百分點(diǎn)。
此外，融資環(huán)境的改善令房企得以完成發(fā)債等行為，從而進(jìn)一步改善了流動(dòng)性。
在供應(yīng)端，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資外，商品房施工面積、新開(kāi)工面積等兩項(xiàng)指標(biāo)的降幅也明顯收窄。此外，全國(guó)商品房竣工面積達(dá)到1.32億平方米，同比增長(zhǎng)8.0%，這被認(rèn)為是“保交樓”政策的積極效果。
對(duì)于市場(chǎng)的轉(zhuǎn)暖，付凌暉總結(jié)道，房地產(chǎn)一頭連著民生，一頭連著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)及其上下游行業(yè)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響較大。針對(duì)去年以來(lái)的市場(chǎng)下行，“中央高度重視，各地區(qū)、各部門積極出臺(tái)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，積極滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。同時(shí)，支持剛性、改善性住房需求，堅(jiān)持房住不炒、因城施策，總體上保障了基本民生需求。去年保交樓政策對(duì)民生保障起到了很重要的作用?！?/p>
貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰也指出，市場(chǎng)修復(fù)由多方面原因帶動(dòng)：去年以來(lái)保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項(xiàng)政策舉措有力地保障了購(gòu)房人的合法權(quán)益，房企的合理性融資也得到了改善；各地因城施策調(diào)整優(yōu)化政策降低了購(gòu)房成本，提高了消費(fèi)者信心。
她表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性改善的良好開(kāi)局，為今年有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)打下良好的基礎(chǔ)。
市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，對(duì)今年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作至關(guān)重要。
根據(jù)政府工作報(bào)告，在今年的工作重點(diǎn)中，房地產(chǎn)相關(guān)工作主要被置于三個(gè)工作大項(xiàng)下。在“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”的工作大項(xiàng)下，實(shí)施城市更新行動(dòng)。在“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”的工作大項(xiàng)下，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。在“保障基本民生和發(fā)展社會(huì)事業(yè)”的工作大項(xiàng)之下，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。
這也意味著，在防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、促消費(fèi)等方面，房地產(chǎn)都將承擔(dān)重要角色。因此，雖然開(kāi)局不錯(cuò)，此輪市場(chǎng)復(fù)蘇的前景更受關(guān)注。
從絕對(duì)值來(lái)看，雖然此輪市場(chǎng)升溫明顯，但其熱度并未達(dá)到峰值。上海易居房地產(chǎn)研究院指出，對(duì)比歷史正常交易行情，當(dāng)前的交易水平依然是偏低的。
劉麗杰也指出，1-2月份市場(chǎng)的復(fù)蘇是前期積壓的購(gòu)房需求補(bǔ)償性釋放，這其中大量的交易是改善性換房需求，短時(shí)交易量比較高并不意味著市場(chǎng)進(jìn)入了快速升溫階段。她還認(rèn)為，市場(chǎng)修復(fù)的過(guò)程中出現(xiàn)震蕩，應(yīng)是正常現(xiàn)象。
事實(shí)上，對(duì)于市場(chǎng)復(fù)蘇的前景，分析人士也普遍持有謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，這主要源于對(duì)需求能否持續(xù)釋放的擔(dān)心。
但信心的恢復(fù)仍然是明顯的。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為94.67.在去年12月觸底后，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回升。
進(jìn)入3月，市場(chǎng)復(fù)蘇的步伐并未停止。根據(jù)上海易居研究院的統(tǒng)計(jì)，3月1日至12日，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為860萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15%，同比增長(zhǎng)26%。該機(jī)構(gòu)指出，按照當(dāng)前的成交態(tài)勢(shì)，3月的房地產(chǎn)成交量將實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)正”。
該機(jī)構(gòu)表示，3月份重點(diǎn)城市的新房交易數(shù)據(jù)，總體上好于預(yù)期。這充分說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的韌性很強(qiáng)勁，也說(shuō)明各地在支持合理住房消費(fèi)需求的釋放。
此外，我國(guó)中長(zhǎng)期的住房消費(fèi)潛力仍然不容忽視。劉麗杰表示，從長(zhǎng)期看，我國(guó)正處于從人口紅利向人才紅利過(guò)渡的關(guān)鍵階段，居民對(duì)住房條件改善升級(jí)的需求強(qiáng)烈。在房住不炒的定位下，政府大力支持剛性和改善性住房需求，市場(chǎng)能夠走向良性健康發(fā)展。
（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
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