甲級寫字樓空置 復(fù)蘇之路漫漫

疫情“封關(guān)”持續(xù)超過一年，香港核心商業(yè)區(qū)寫字樓出現(xiàn)退租潮。

戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年第一季度，香港被退租的商廈樓面面積上升至72.4萬平方英尺(每平方英尺約等于0.09平方米)，相比2020年底的61.8萬平方英尺增加17%，與2019年全年的32.9萬平方英尺則大幅飆升1.2倍。

戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝表示，棄租企業(yè)以消費(fèi)品行業(yè)、金融及銀行業(yè)為主，分別占34%及23%，其次為專業(yè)服務(wù)及房地產(chǎn)行業(yè)，占21%。今年第一季度出現(xiàn)退租的寫字樓總面積為72.4萬平方英尺，包括VF Regional、星展銀行及IPG盟博(IPG Mediabrands)等。

同時(shí)，在疫情期間，由于部分跨國公司減少在香港的辦公室租用面積，導(dǎo)致今年第一季度整體寫字樓空間的待租率升至14% ，創(chuàng)下自2004年第二季度以來的新高。相比2019年第一季度的租金高位，香港平均寫字樓租金在今年首季度亦下跌了24.4%，其中核心商業(yè)區(qū)中環(huán)區(qū)的租金則銳減了29.1%。

復(fù)蘇之路漫漫

自今年2月底香港新冠疫苗接種計(jì)劃開始啟動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)的市場氣氛也有所好轉(zhuǎn)。戴德梁行執(zhí)行董事、香港寫字樓部主管韓其峰認(rèn)為，目前大部分租客仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度，尋找更優(yōu)惠的租務(wù)條件及更具成本效益的寫字樓選址。

他坦言：“預(yù)計(jì)租金下行過程將持續(xù)未來幾個(gè)季度，從而進(jìn)一步推高空置率，直到2022年底。不過，我們很高興看到只有極少數(shù)企業(yè)退出香港市場，大部分企業(yè)只是由于疫情而采取了更嚴(yán)格的削減成本措施。”

今年首季度香港寫字樓市場的凈吸納量創(chuàng)下了負(fù)90萬平方英尺的歷史新高。在待租面積增加、寫字樓需求減弱的情況下，整體寫字樓租金下跌已是毫無懸念。

從市場供應(yīng)端來看，目前香港在建中有9個(gè)位于三個(gè)非核心區(qū)的新寫字樓項(xiàng)目合共提供420萬平方英尺，將于2022年相繼落成，這意味著香港的寫字樓租金市場復(fù)蘇之路仍十分漫長。

蕭亮輝向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，目前一些大型的保險(xiǎn)公司亦趁市場低迷期進(jìn)行寫字樓整合搬遷，“在目前市況下，他們才有機(jī)會(huì)可以一次簽約數(shù)個(gè)樓層或者獲得大廈的命名權(quán)等。”

以宏利香港為例，4月初宣布已簽約承租觀塘國際貿(mào)易中心4層寫字樓樓面、總面積約14.5萬平方英尺，交易規(guī)模創(chuàng)下自2019年7月以來最大宗的甲級寫字樓租務(wù)成交。宏利香港過去10年間，一直擴(kuò)大九龍東的營運(yùn)規(guī)模，早在2009年已進(jìn)駐位于觀塘偉業(yè)街的宏利金融中心，并于2013年購入海濱道83號的宏利大樓，其后于2020年將代理人辦公室擴(kuò)展至海濱匯。

甲級寫字樓空置率攀升

作為全球金融中心的香港，摩天大樓鱗次櫛比的中環(huán)租金一度 “貴”絕全球。香港甲級辦公樓市場的空置率曾在過去20年持續(xù)下跌，整體甲級寫字樓的空置率已由1999年初的11.9%下跌至2018年8月底的4.2%。當(dāng)時(shí)，香港四大主要商業(yè)區(qū)寫字樓的空置率均低于2%，其中中環(huán)辦公樓空置率則跌至1.5%，這使得香港連續(xù)數(shù)年成為全球商廈最貴的城市。

然而，自2018年起，香港甲級寫字樓市場持續(xù)受壓，空置率節(jié)節(jié)攀升。香港差餉物業(yè)估價(jià)署3月底公布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，香港甲級寫字樓的空置面積達(dá)到約1028萬平方英尺，相當(dāng)于5幢國際金融中心二期的面積。

以位于中環(huán)皇后大道中99號中環(huán)中心為例，相關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，該大廈一個(gè)建筑面積約2781平方英尺單位，年初曾以每平方英尺45港元放租，目前業(yè)主已大幅劈價(jià)至38港元，降幅達(dá)15.6%。該單位的業(yè)主于2019年3月以1.015億港元購入，若以意向價(jià)租出，回報(bào)僅為1.2%。

世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度香港甲級寫字樓租金環(huán)比下跌3.3%，同比則大跌17.2%，較高峰水平回落23.6%，整體甲級寫字樓市場于今年第一季度錄得28.9萬平方英尺負(fù)吸納量，是連續(xù)第六季出現(xiàn)負(fù)數(shù)，整體空置率則環(huán)比微升0.4%至10.3%。其中，中環(huán)區(qū)的租金跌幅有所放緩，同期按季下跌3.2%，跌幅較前季的6%收窄。然而，受疫情“封關(guān)”影響，尖沙咀區(qū)的租金則錄得最大跌幅，按季下跌5.5%。

商鋪市場已過最壞時(shí)刻

與此同時(shí)，隨著香港本地零售市場的復(fù)蘇，商鋪?zhàn)饨鹩型|底反彈。香港特區(qū)政府3月底公布的數(shù)據(jù)顯示，2月零售業(yè)總銷貨價(jià)值的臨時(shí)估計(jì)為295億港元，同比大漲30%，今年前兩個(gè)月合計(jì)零售業(yè)總銷貨價(jià)值的臨時(shí)估計(jì)同比上升2.7%，結(jié)束連續(xù)8個(gè)季度錄得負(fù)增長的情況。

戴德梁行執(zhí)行董事、香港商鋪部主管林應(yīng)威表示，今年第一季度商鋪市況開始有所改善，更多業(yè)主更愿意接受短租，“大家都希望等待通關(guān)后市場情況更明朗后再進(jìn)行下一步的部署”。

他指出，第一季度四大核心區(qū)鋪位租金跌幅約為3.3%至4.1%，而同比累積跌幅則達(dá)到23.3%至35%，其中以銅鑼灣的跌幅最為慘烈。他預(yù)計(jì)，今年全年銅鑼灣及中環(huán)的租金跌幅達(dá)5%至10%，而尖沙咀及旺角跌幅則在5%以內(nèi)。

“雖然疫情延長帶來挑戰(zhàn)，但在過去6個(gè)美食市集勢力興起，并吸引了相當(dāng)多的關(guān)注。隨著疫苗接種的展開，加上大型購物中心業(yè)主和零售商的促銷策略，令商鋪市場氣氛有所改善。展望未來，我們預(yù)計(jì)零售租金將在今年往后時(shí)間將保持平穩(wěn)，之后將略有增長。餐飲業(yè)的租金，將有帶頭回升的趨勢。”他表示。

此外，在疫情期間網(wǎng)上購物已成為香港本地消費(fèi)一種新趨勢，今年1月和2月分別錄得同比激增91.3% 和56.5%。今年前兩個(gè)月，香港網(wǎng)上零售額已達(dá)41.7億港元。

美聯(lián)工商鋪資料研究部綜合土地注冊處資料顯示，今年首季工商鋪整體注冊量共錄得1666宗，已經(jīng)連續(xù)四個(gè)季度上升，同比急增逾1.7倍，其中商鋪成交435宗，涉及金額69.8億港元，同比飆升202%。美聯(lián)工商鋪行政總裁黃漢成向記者表示，近期市場不斷錄得逾億元的大手買賣個(gè)案，加上稍后將陸續(xù)有工商鋪新盤推出應(yīng)市，市場氣氛明顯升溫，預(yù)期稍后工商鋪交投將會(huì)穩(wěn)步上揚(yáng)。

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