銷售延續(xù)筑底過(guò)程，政策寬松有待升級(jí)。2022年一季度商品房銷售面積及銷售金額累計(jì)同比增速分別為-13.8%和-22.7%，較前兩月分別下降4.2 和3.4 個(gè)百分點(diǎn)；3 月銷售面積和金額的單月同比增速分別為-17.7%和-26.2%，分別較前兩月下降8.1 和6.9 個(gè)百分點(diǎn)，單月銷售已連續(xù)8 個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。從我們所跟蹤的重點(diǎn)城市高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，3 月商品房銷售面積同比下降42.9%，較前兩月跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，從趨勢(shì)上來(lái)看均體現(xiàn)出整體銷售疲軟的態(tài)勢(shì)。盡管在因城施策框架下部分城市相繼放松調(diào)控，但疫情的擴(kuò)散以及居民加杠桿意愿受到擠壓，市場(chǎng)預(yù)期尚未出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)跡象。從當(dāng)前的政策反饋效果來(lái)看，寬松范圍及力度均有待升級(jí)，才有可能逐步打破行業(yè)供需負(fù)反饋的局面。往后來(lái)看，政策傳導(dǎo)有效性的滯后疊加行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)依舊承壓，預(yù)計(jì)短期內(nèi)銷售仍難以快速修復(fù)，基本面在二季度仍將處于筑底過(guò)程中。從房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，70 個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.1%，與2 月增速持平，同比增長(zhǎng)0.7%，增速較2 月下降0.5 個(gè)百分點(diǎn)；3 月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市數(shù)量達(dá)到38 個(gè)，較2 月減少2 個(gè)。在當(dāng)前供需兩弱的格局下，價(jià)格維度的變化并不明顯，但城市間的分化程度呈加劇態(tài)勢(shì)，核心一二線城市在房貸層面的改善刺激下，新房及二手房成交量已現(xiàn)邊際回暖跡象，進(jìn)一步拉升房?jī)r(jià)預(yù)期，而需求偏弱城市即使在政策的加持下，預(yù)計(jì)也很難扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的趨勢(shì)。
投資增速二季度將持續(xù)探底。一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)0.7%，3 月單月同比下降2.4%，增速分別較前兩月下降3 個(gè)和6.1 個(gè)百分點(diǎn)。考慮到房企的資金鏈壓力和銷售端的低迷，地產(chǎn)投資增速下滑幅度仍在預(yù)期之內(nèi)，從土地購(gòu)置的角度，年內(nèi)首批土拍熱度隨著政府供地質(zhì)量的提升而較去年第三批次略微好轉(zhuǎn)，但仍難言明顯改善，一季度土地購(gòu)置面積及土地成交價(jià)款同比增速分別為-41.8%和-16.9%，較前兩月分別提升0.5 個(gè)百分點(diǎn)和9.8 個(gè)百分點(diǎn)。施工方面，一季度施工面積同比增長(zhǎng)1%，但3 月單月受到復(fù)工受限的影響，施工增速降至-21.5%。預(yù)計(jì)后續(xù)施工端將隨著陸續(xù)復(fù)工而迎來(lái)增速企穩(wěn)，但土地端回暖仍有待政策信號(hào)及銷售的實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇，因此我們綜合判斷二季度地產(chǎn)投資增速仍將繼續(xù)探底，三季度有望迎來(lái)單月投資增速企穩(wěn)回正的拐點(diǎn)。
新開工低位徘徊，竣工節(jié)奏有望提速。新開工方面，一季度新開工累計(jì)增速為-17.5%，3 月單月同比增速-22.2%，分別較前兩月降幅擴(kuò)大5.3 個(gè)和10.1 個(gè)百分點(diǎn)，開工疲弱的深層次原因仍在于房企流動(dòng)性壓力下的開工意愿度，結(jié)合去年二、三批次土地成交的冷清，可開工項(xiàng)目層面則面臨絕對(duì)量的下滑，因此后續(xù)新開工仍將維持低位?？⒐し矫?，一季度及3 月單月同比增速分別為-11.5%和-15.5%，增速分別較前兩月降幅擴(kuò)大1.7 個(gè)和5.7 個(gè)百分點(diǎn)，盡管短期內(nèi)竣工出現(xiàn)高位放緩，但預(yù)售資金監(jiān)管制度下房企需通過(guò)加快竣工來(lái)保障現(xiàn)金回款，保交付進(jìn)一步推動(dòng)竣工增速降幅收窄。？
資金面持續(xù)承壓，困境下更需針對(duì)性藥方。從行業(yè)到位資金來(lái)看，一季度累計(jì)增速為-19.6%，3 月單月增速為-23%，增速較前兩月分別下降1.9個(gè)和5.3 個(gè)百分點(diǎn)。分結(jié)構(gòu)觀察，個(gè)人按揭貸款單月增速為-22.1%，較前兩月跌幅擴(kuò)大5.2 個(gè)百分點(diǎn)，盡管自2021 年10 月以來(lái)按揭貸款層面支持力度加大，目前房貸放款周期已大幅縮短，房貸利率亦有顯著降低，但目前來(lái)看，在集中釋放前期積壓的按揭貸款需求后，增量層面仍受制于需求端的低迷，一季度新增居民中長(zhǎng)期貸款同比少增9100 億元，即可反映出當(dāng)前購(gòu)房意愿度較低。定金及預(yù)收款單月同比下降37.5%，跌幅較前兩月擴(kuò)大10.5 個(gè)百分點(diǎn)，其趨勢(shì)與銷售增速持續(xù)下滑相對(duì)應(yīng)，定金及預(yù)付款占比也由2021 年末的36.8%下降至32.1%。
融資層面，國(guó)內(nèi)貸款一季度同比增速為-23.5%，3 月單月增速為-29.7%；自籌資金一季度同比增速為-4.8%，3 月單月增速為-2.3%，房企通過(guò)外源融資補(bǔ)血尚處于緩慢復(fù)蘇的過(guò)程，對(duì)于危機(jī)房企紓困的政策方向和力度需更有針對(duì)性，在目前銷售回款有限疊加融資尚未根本性改善的背景下，行業(yè)資金面在即將到來(lái)的償債高峰期仍面臨關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)。
因城施策框架下政策力度及范圍均有進(jìn)一步釋放預(yù)期，地產(chǎn)板塊二季度將持續(xù)受益估值修復(fù)紅利。行業(yè)一季度各項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，疊加疫情擴(kuò)散對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的沖擊，全年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)面臨的壓力陡增，因此在地產(chǎn)供需兩端的政策層面仍需進(jìn)一步加碼放松力度。近期在因城施策框架下的政策出臺(tái)密集度明顯提升，涉及城市范圍進(jìn)一步延伸至部分二線城市，但總體而言寬松范圍和力度仍具備較大改善空間。同時(shí)央行、外匯管理局4 月18 日提出實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，進(jìn)一步明確了繼續(xù)加大需求端支持力度的態(tài)度，而針對(duì)供給端，在目前銷售回款有限疊加融資尚未根本性改善的背景下，房企仍需更有針對(duì)性的紓困政策來(lái)應(yīng)對(duì)即將面臨的還債高峰。從全局的角度來(lái)看，針對(duì)房地產(chǎn)的政策工具將隨著經(jīng)濟(jì)基本面的不斷探底，釋放的預(yù)期將進(jìn)一步提升。
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風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情再次升級(jí)對(duì)地產(chǎn)銷售端造成沖擊，房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌，調(diào)控政策持續(xù)高壓，融資環(huán)境改善不及預(yù)期，行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇等
（文章來(lái)源：首創(chuàng)證券）
標(biāo)簽： 房地產(chǎn)行業(yè) 行業(yè)數(shù)據(jù)
