銷售表現(xiàn)仍處低位 ，企穩(wěn)仍需等待。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3 月銷售金額、銷售面積單月同比增速分別為-26.2%、-17.7%，降幅分別擴(kuò)大6.9pct、8.1pct，對(duì)比來看，3 月克而瑞百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售金額、銷售面積同比增速分別為-52.6%、-54.6%，統(tǒng)計(jì)局銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)仍好于克而瑞百?gòu)?qiáng)數(shù)據(jù)； 3 月銷售均價(jià)為9252 元/平米，同比-10.3%，環(huán)比-6%，單月房?jī)r(jià)增速自今年1-2 月回正后再度轉(zhuǎn)負(fù)，銷售市場(chǎng)整體仍較為低迷。3 月以來部分城市疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)較低迷，購(gòu)房者支付能力不足、交付預(yù)期擔(dān)憂仍存，同時(shí)房企態(tài)度較為謹(jǐn)慎，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清方面仍缺少成功案例的指引，市場(chǎng)信心不足下政策放松傳導(dǎo)落地仍需等待。伴隨蘇州放松限購(gòu)限售、上海臨港優(yōu)化人才購(gòu)房政策，調(diào)控覆蓋面已延伸至長(zhǎng)三角重點(diǎn)一二線城市，預(yù)計(jì)隨著高能級(jí)城市逐步跟進(jìn)放松、行業(yè)信貸支持修復(fù)，銷售將于下半年企穩(wěn)。
土地表現(xiàn)些許好轉(zhuǎn)，土拍熱度較去年三批次有所回暖。3 月土地購(gòu)置面積單月增速-41%，降幅環(huán)比收窄1.3pct，成交價(jià)款增速-0.9%，降幅環(huán)比大幅收窄25.8pct，樓面價(jià)6047 元/平米，同比+67.9%，環(huán)比+37.3%，符合預(yù)期，土地表現(xiàn)有些許好轉(zhuǎn)，主要為今年一批次集中供地逐漸展開所致。結(jié)合一批次供地情況來看，北京、合肥、武漢、重慶、青島、長(zhǎng)沙、南京等熱點(diǎn)一二線城市放松土拍細(xì)則，多數(shù)城市供地質(zhì)量均較去年三批次有所提升，同時(shí)流拍情況有所改善；整體而言，一批次供地?zé)岫葘?duì)比去年三批次有所回暖，而各能級(jí)城市、不同區(qū)域的熱度分化較大，當(dāng)前土地表現(xiàn)主要為結(jié)構(gòu)性改善，預(yù)計(jì)隨著“穩(wěn)增長(zhǎng)”相關(guān)政策落地，房企拿地意愿將逐漸增強(qiáng)，今年二、三批次供地?zé)岫热杂休^大提升空間。
新開工降幅擴(kuò)大至22.2%，竣工增速下降至-15.3%。3 月開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積單月增速-22.2%，降幅擴(kuò)大10.1pct，銷售、資金壓力未緩解的情況下，開工意愿仍顯不足；同期房屋竣工面積單月增速-15.3%，降幅擴(kuò)大5.7pct，施工面積同比增速1%，增速收窄0.8pct，“保交樓”政策推動(dòng)前期積壓項(xiàng)目逐漸完成竣工，而項(xiàng)目新開工未及時(shí)跟進(jìn)、疫情影響施工，導(dǎo)致增速下滑。房企資金承壓未緩解情況下，未來新開工下行壓力仍存，“保交樓”政策保障下竣工下行速度較慢。
單月投資增速再度轉(zhuǎn)負(fù)，一批次供地拉動(dòng)作用有限。3 月房企投資單月增速-2.4%，增速環(huán)比下降6.1pct，自今年1-2 月增速回正后再度轉(zhuǎn)負(fù)。1-3 月土地購(gòu)置面積、施工面積增速分別上升0.5pct、下降0.8pct 至-41.8%、1%，土地購(gòu)置面積增速上升幅度較小，而存量項(xiàng)目竣工完成、新開工力度不足，疊加施工投資占比較高，一批次供地于總投資影響有限，單月投資額再度轉(zhuǎn)負(fù)。展望未來，一批次供地進(jìn)入后半段，而一、二批次供地時(shí)間間隔較長(zhǎng)，且新開工動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)上半年土地、施工投資兩端仍將承壓。
開發(fā)貸仍較低迷，資金改善機(jī)遇較大。3 月到位資金單月增速-23%，降幅擴(kuò)大5.3pct，整體資金承壓的態(tài)勢(shì)延續(xù)；銷售下行背景下，“內(nèi)生回血”的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭款當(dāng)月增速分別為-37.5%、-22.1%，增速較上月分別下降10.4pct、5.2pct，國(guó)內(nèi)貸款當(dāng)月增速-29.7%，增速較上月下降8.7pct，按揭貸、開發(fā)貸仍較為低迷。3 月，金融委會(huì)議提出“貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，新增貸款要保持適度增長(zhǎng)”、“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”、“積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利政策，慎重出臺(tái)收縮性政策”等內(nèi)容，伴隨信貸調(diào)節(jié)加強(qiáng)、市場(chǎng)信心提振，資金改善機(jī)遇較大。
投資建議：年初至今，已有超60 城出臺(tái)下調(diào)購(gòu)房首付比、放松限購(gòu)限售、下調(diào)房貸利率等放松政策，覆蓋面延伸至長(zhǎng)三角重點(diǎn)一二線城市，調(diào)控力度持續(xù)增強(qiáng)；3 月，多部門聯(lián)合發(fā)聲化解地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，提振市場(chǎng)信心，改善房產(chǎn)稅相關(guān)市場(chǎng)悲觀情緒，而同時(shí)當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒較重、部分區(qū)域疫情反復(fù)，政策放松未傳導(dǎo)落地，銷售企穩(wěn)仍需等待，預(yù)計(jì)將有更多高能級(jí)城市跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)放松政策。我們認(rèn)為，政策放松如期加碼，行業(yè)beta 向上趨勢(shì)不變，穩(wěn)健綠檔房企加速集中，投融資方面占優(yōu)的頭部綠檔房企優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，同時(shí)，伴隨現(xiàn)階段限售限購(gòu)、預(yù)售監(jiān)管、信貸調(diào)節(jié)力度加強(qiáng)，民營(yíng)房企流動(dòng)性改善機(jī)遇增加，估值性價(jià)比凸顯，配置可適度下沉至腰部彈性標(biāo)的，A 股推薦萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、金科股份、濱江集團(tuán)；H 股推薦龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售景氣度下滑超預(yù)期；政策調(diào)控收緊超預(yù)期。
（文章來源：東北證券）
標(biāo)簽： 房地產(chǎn)行業(yè)
