今年以來(lái)，全國(guó)多城發(fā)布樓市新政優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，在眾多樓市政策中，湖南省長(zhǎng)沙市的“盤活存量”以“租換房票”引起市場(chǎng)熱議，一度被視為“一石多鳥”之舉。
今年5月8日，長(zhǎng)沙市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)長(zhǎng)沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》(簡(jiǎn)稱《方案》)。《方案》指出，已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。
長(zhǎng)沙出臺(tái)的這一試點(diǎn)方案，旨在暢通新房、二手房、租賃住房市場(chǎng)通道，引導(dǎo)剛需、改需和租賃需求的統(tǒng)籌與分流，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。
如今，長(zhǎng)沙“盤活存量房”試點(diǎn)滿月，樓市情況如何？
已有3025套存量房提出申請(qǐng)供作租賃住房
今年以來(lái)，長(zhǎng)沙出臺(tái)兩項(xiàng)政策內(nèi)容涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局信息，5月6日起，長(zhǎng)沙市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)家庭購(gòu)買第2套商品住房的間隔時(shí)間，統(tǒng)一按滿4年計(jì)算。這意味著，房屋購(gòu)買時(shí)間的認(rèn)定既認(rèn)網(wǎng)簽備案又認(rèn)權(quán)屬登記。
按照長(zhǎng)沙于2018年出臺(tái)的規(guī)定，長(zhǎng)沙戶籍家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已有1套住房的，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可購(gòu)買第2套商品住房。
不過(guò)，由于受限于房屋網(wǎng)簽時(shí)限，部分購(gòu)房者仍無(wú)法獲得購(gòu)房資格。
5月8日，長(zhǎng)沙印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)長(zhǎng)沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》，釋放了部分改善性需求。
據(jù)《長(zhǎng)沙晚報(bào)》報(bào)道，家住岳麓區(qū)的李女士因5歲女兒即將入學(xué)，想換購(gòu)一套住房，讓孩子享受更好的教育資源，但又苦于房子網(wǎng)簽未滿4年，暫無(wú)購(gòu)房資格。今年5月28日，李女士?jī)H用7天就順利將名下住房盤活作為租賃住房，并獲得了改善住房的購(gòu)房資格。
長(zhǎng)沙通過(guò)盤活存量房供作租賃住房，使購(gòu)房者獲得新的入市“房票”。
公開信息顯示，截至6月8日，新政落地滿月，累計(jì)有3025套存量房提出申請(qǐng)供作租賃住房，其中已完成簽約833戶。
符合條件可按首套房貸款
《方案》出臺(tái)滿月后，根據(jù)“長(zhǎng)沙發(fā)布”6月10日消息，針對(duì)市民將存量房供作租賃住房后，再購(gòu)買住房進(jìn)行商業(yè)貸款或公積金貸款如何認(rèn)定的問(wèn)題，明確市民將名下唯一住房供作租賃住房后再購(gòu)房，符合條件的可享受首套房貸款政策；有兩套房的盤活一套房供作租賃住房后，可按二套房貸款。同時(shí)，目前長(zhǎng)沙正在研究一戶多套存量房盤活供作租賃住房后，根據(jù)其合理住房需求可購(gòu)買一套改善型住房事宜。
按照長(zhǎng)沙市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人此前的回應(yīng)，存量房盤活供作租賃住房，以家庭為單位，盤活一套或多套住房用作租賃的，暫按“一戶核減一套”的原則核減家庭住房總套數(shù)，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套數(shù)計(jì)算時(shí)均只核減一套，不影響多套住房盤活用作租賃房。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)沙盤活存量房的方案是一大創(chuàng)新，該政策能夠有效盤活存量房，也利于部分改善型人群，但并不能有效激發(fā)“買一賣一”的置換需求。
有長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)鼐用癖硎?，“一直以?lái)，長(zhǎng)沙的調(diào)控是非常嚴(yán)格的。此次政策提到可以把家庭住房用于租賃住房獲得一張房票，對(duì)有資金基礎(chǔ)的多套房源家庭來(lái)說(shuō)是好事，但對(duì)置換客而言，作用并不大，因?yàn)楂@得房票后也沒(méi)有買房的本金，況且如果目前家庭住房還有貸款的話，再買一套也有壓力?！?/p>
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠認(rèn)為，“以租換購(gòu)”方式意味著不再受限購(gòu)政策的限制，有利于促進(jìn)改善性需求的釋放，為市場(chǎng)釋放出一定的購(gòu)買力，對(duì)市場(chǎng)情緒的改善具有積極作用，但值得注意的是，此次新政雖有放松限購(gòu)之意，但僅是對(duì)改善型需求的一種支持，與中央支持居民合理住房需求的政策導(dǎo)向相呼應(yīng)，符合“房住不炒”主基調(diào)。
新房成交環(huán)比增35%，同比跌幅近五成
從數(shù)據(jù)上看，5月長(zhǎng)沙樓市環(huán)比有所回暖。
湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅成交量65萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)35%，5月成交均價(jià)13842元/平方米，環(huán)比漲幅2%。但值得注意的是，與去年同期相比，成交量依然在低位，跌幅近五成。
中指研究院長(zhǎng)沙分院分析師楊過(guò)表示，長(zhǎng)沙新政后，5月商品住宅成交量稍有回升，但市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期，成交量遠(yuǎn)不及去年同期。整體來(lái)看，長(zhǎng)沙近期雖優(yōu)化了政策，但較之其余城市政策力度較弱，尚未達(dá)到購(gòu)房者預(yù)期，對(duì)市場(chǎng)的提振效果有限。
湖南中原研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳世霞亦表示，模范生長(zhǎng)沙在上半場(chǎng)的穩(wěn)樓市節(jié)奏中，依然是全國(guó)學(xué)習(xí)的楷模，但沒(méi)有太多實(shí)質(zhì)的支持性政策釋放。
長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)刂薪槿藛T稱，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)一直以來(lái)都比較穩(wěn)，基本都是剛需和置換客戶。
從二手房市場(chǎng)來(lái)看，有中介人員表示，現(xiàn)在是買方市場(chǎng)，房多客少。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在買房的時(shí)機(jī)還是不錯(cuò)的，但對(duì)房東來(lái)說(shuō)，如果不是急用錢的話還是有點(diǎn)不劃算。
上述中介人員提到，長(zhǎng)沙整體的房?jī)r(jià)一直以來(lái)都比較平穩(wěn)，二手房掛牌價(jià)格也比較穩(wěn)定。不過(guò)該中介反饋其所在區(qū)域的部分二手房?jī)r(jià)格較去年有所下降。
以長(zhǎng)沙開福區(qū)一套132平左右的房源為例，諸葛找房平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，該房源于2021年6月10日上架時(shí)報(bào)價(jià)177.8萬(wàn)元，目前該房源最新報(bào)價(jià)為168.8萬(wàn)元，同比下降約5%。另以一套117平方米左右的毛坯房為例，該房源于2021年7月18日掛牌165萬(wàn)元，目前最低報(bào)價(jià)150萬(wàn)元，價(jià)格下跌9%。
該中介人員稱，對(duì)部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有“買漲不買跌”的心態(tài)，所以一直以來(lái)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)都不溫不火。
另有芙蓉區(qū)中介人員表示，目前長(zhǎng)沙二手房的價(jià)格相對(duì)前一兩年稍微下降了一點(diǎn)。
上述中介人員稱，目前出臺(tái)的政策利好改善型客戶，以租換購(gòu)政策和稅費(fèi)優(yōu)惠政策、銀行利率下調(diào)等措施都有利于房產(chǎn)交易，買的人多了，房?jī)r(jià)也會(huì)慢慢好轉(zhuǎn)。
該中介提到的稅費(fèi)優(yōu)惠政策及銀行利率等措施尚未落地。湖南省發(fā)展和改革委員會(huì)、湖南省商務(wù)廳于6月9日印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)的若干措施》中提到，穩(wěn)定住房消費(fèi)，采取支持人才購(gòu)房、財(cái)政補(bǔ)貼、展銷促銷等政策措施，因城施策實(shí)施差別化住房信貸政策，更好滿足居民合理住房需求。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)下調(diào)住房貸款利率，降低住房商業(yè)貸款首付比例。完善長(zhǎng)租房政策，增加保障性租賃住房供給。支持長(zhǎng)沙市恢復(fù)執(zhí)行二套房契稅優(yōu)惠稅率。鼓勵(lì)提高住房公積金最高貸款額度，首套房可提可貸。鼓勵(lì)具備條件的市州探索“二孩”“三孩”家庭的購(gòu)房支持政策。
當(dāng)前，在長(zhǎng)沙購(gòu)買第二套房，不管房屋面積的大小，契稅稅率均為4%。在此之前，湖南對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)二套改善性住房，90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。不過(guò)，自2019年4月22日起，長(zhǎng)沙市范圍內(nèi)停止執(zhí)行對(duì)家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠稅率。
陳世霞指出，總體來(lái)說(shuō)，政策疊加效應(yīng)將逐步凸顯，客戶信心也將逐漸恢復(fù)，預(yù)計(jì)6月的長(zhǎng)沙樓市環(huán)比量?jī)r(jià)齊升，但同時(shí)，現(xiàn)在樓市面臨最大的不確定性，就是客戶對(duì)未來(lái)收入預(yù)期的不確定性，尤其是工薪階層的購(gòu)買力下滑，預(yù)計(jì)未來(lái)豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，剛需和首改市場(chǎng)支付力將受到大環(huán)境經(jīng)濟(jì)下行的影響。目前樓市依然是買方市場(chǎng)，未來(lái)長(zhǎng)沙樓市成交量的恢復(fù)需要依靠更大尺度的政策保駕護(hù)航，否則將會(huì)有一段時(shí)間的低量僵持階段。
資料圖片僅供參考
對(duì)此，陳世霞建議，針對(duì)目前市場(chǎng)和大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，長(zhǎng)沙也可適當(dāng)針對(duì)首套購(gòu)房者和二套改善需求的自住客戶降低首付比例，來(lái)激活市場(chǎng)的活力。此外，限售條件方面適當(dāng)放松，如限售年限縮短至兩年；二手房適度調(diào)整限購(gòu)政策來(lái)激活部分換房需求；除此之外，響應(yīng)國(guó)家對(duì)生育政策的調(diào)整，對(duì)于二孩三孩家庭建議可以多增加一套房的購(gòu)房資格。
（文章來(lái)源：澎湃新聞）
