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近日，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT網(wǎng)下詢價(jià)，擬認(rèn)購(gòu)份額是網(wǎng)下發(fā)售份額的213倍，刷新已有公募基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)網(wǎng)下詢價(jià)紀(jì)錄，點(diǎn)爆了REITs市場(chǎng)。
截至目前，監(jiān)管部門已批準(zhǔn)了23只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品發(fā)行，已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs共20只。從融資端看，資產(chǎn)范圍覆蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源和保障性租賃住房等多種類型，募集資金618億元，回收資金帶動(dòng)新項(xiàng)目投資額超過(guò)3300億元，形成良好示范效應(yīng)。從投資端看，截至10月底，平均日均換手率超2%，流動(dòng)性高于日本、新加坡等成熟市場(chǎng)。產(chǎn)權(quán)類REITs對(duì)應(yīng)現(xiàn)金流分派率為3.63%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs對(duì)應(yīng)內(nèi)部收益率平均為5.58%。相關(guān)研究認(rèn)為，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4萬(wàn)億元至12萬(wàn)億元。
我國(guó)REITs市場(chǎng)是一個(gè)新興市場(chǎng)，正處于蓬勃發(fā)展的初級(jí)階段。不少地方政府對(duì)之青睞有加，REITs成為“香餑餑”不無(wú)道理，盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資，這是它具有的突出功能。不過(guò)，在市場(chǎng)熱潮中，也出現(xiàn)了一些對(duì)REITs的誤讀。比如，有觀點(diǎn)認(rèn)為，發(fā)REITs就是賣資產(chǎn)，要趕緊趁市場(chǎng)火熱把不甚優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)處理掉。此言謬矣。
的確，我國(guó)龐大的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，可以通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)化為活的資本，為盤活存量注入新動(dòng)力，為增量投資提供源源不斷的血液，從而實(shí)現(xiàn)投資的內(nèi)生循環(huán)。但是，REITs這種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，是以某種基礎(chǔ)設(shè)施為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以產(chǎn)生穩(wěn)定的租金或者收益為支撐，以未來(lái)產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流為投資人主要收益來(lái)源。因此，通俗講，REITs就是資產(chǎn)的IPO，它不僅需要優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，而且這個(gè)資產(chǎn)還需要后續(xù)良好的管理和運(yùn)營(yíng)，并不是也不能“一賣了之”。REITs既為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供創(chuàng)新融資渠道和存量盤活路徑，同時(shí)由于其具有權(quán)屬清晰、信用穩(wěn)健、回報(bào)良好和強(qiáng)制分紅等特點(diǎn)，也為社會(huì)資金提供了一條收益穩(wěn)健的投資渠道。應(yīng)該鼓勵(lì)搶抓REITs市場(chǎng)爆發(fā)式增長(zhǎng)機(jī)遇。但具體操作中，要正確理解REITs基金，理性看待，不可把好經(jīng)念歪了，一窩蜂大干快上。如果不嚴(yán)格把好底層資產(chǎn)關(guān)，系好第一顆“扣子”，恐怕日后有留給二級(jí)市場(chǎng)一地雞毛之憂。
正因如此，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委等相關(guān)部門在市場(chǎng)培育、項(xiàng)目推薦、審核注冊(cè)、信息披露、日常監(jiān)管等方面構(gòu)建了制度性、機(jī)制性安排，優(yōu)化運(yùn)行機(jī)制，同時(shí)也做好投資者教育和保護(hù)。
其中一個(gè)重點(diǎn)是鼓勵(lì)地方和企業(yè)拿出更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)參與REITs，對(duì)REITs底層資產(chǎn)的資質(zhì)嚴(yán)把關(guān)，并鼓勵(lì)符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行REITs；與此同時(shí)，大力促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)營(yíng)運(yùn)能力和資本運(yùn)作能力的有機(jī)結(jié)合，既落實(shí)好基金管理人的職責(zé)，又充分發(fā)揮好原始權(quán)益人的戰(zhàn)略管理和專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。
此外，要加強(qiáng)投資者教育，落實(shí)投資者適當(dāng)性管理，培育理性投資、長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資的理念，優(yōu)化配套支持政策，推動(dòng)全國(guó)社保基金、基本養(yǎng)老金、企業(yè)年金、職業(yè)年金等配置型長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者參與REITs投資，為盤活存量資產(chǎn)提供中長(zhǎng)期資金支持，促進(jìn)REITs市場(chǎng)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
（文章來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)）
標(biāo)簽： 不動(dòng)產(chǎn)投資 REITs
